Eigenbedarf Kündigung

Gespeichert von Gast (nicht überprüft) am 2. Februar 2014 - 18:57

Hallo Zusammen,

ich wohne zurzeit in einer kleiner 73 Quadratmeter Eigentumswohnung. Ich habe zwei Söhne (10 und 8 Jahre alt), die schlafen in einem  Kinderzimmer und meine Tochter (3 Jahre alt)  für sie gibt es keinen Zimmer -  entweder schläft sie bei uns in unserem Schlafzimmer oder im Kinderzimmer zusammen bei den Jungs .

Deswegen habe ich ein Zweifamilienhaus je 4 Zimmer und ca.100 Quadratmeter gekauft. Beide Häuser sind vermietet: im OG eine alte Dame seit 40 Jahren und im UG eine Familie mit 2 Kinder (Junge 22 Jahre alt und Tochter 16 Jahre alt) seit 10 Jahre und 10 Monaten.

Ich möchte die Wohnung im UG wegen Eigenbedarf kündigen.

1. Ich möchte gerne wissen, wie kündige ich Eigenbedarf? Worauf muss ich achten?

2. Wie lange ist die Kündigungsfrist?

 

Danke im Voraus!

 

Noch keine Bewertungen

Guten Morgen,

seit wann sind Sie Eigentümer von dem Zweifamilienhaus? Sind die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden? Und falls ja, seit wann?

Haben Sie noch andere Eigentumswohnungen, die freistehen?

Anhand Ihrer Antworten kann gesagt werden, welche Kündigungsfrist einschlägig ist.

Wie viele Zimmer hat Ihre derzeitige Wohnung? Wie viele Zimmer hat die Wohnung im UG? Leben in der Wohnung im UG vier Personen?

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass Sie bereits vor dem Kauf des Zweifamilienhauses gewusst haben, die eine Wohnung im UG per Eigenbedarf zu kündigen. Erfährt dies der Mieter, könnten sie Sie wegen Schadensersatz verklagen  oder gar in der Wohnung bleiben. Die Eigenbedarfskündigung wäre in Ihrem Fall dann unwirksam.

Viele Grüße,

Justus

Hallo,

ich habe am 16.01.2014 beim Notar unterschrieben. Das Geld wird erst am 01.03.2014 überwiesen. Ich habe über Makler gekauft, die haben zu mir gesagt, dass die Mieter erst das Angebot erhalten haben und den Kauf abgelehnt haben. Den Mietern ist es bewusst, dass das Haus verkauft wurde und das die wegen Eigenbedarf die Wohnung leeren müssen. (Aussage vom Makler).

Am 17.01.2014 habe ich mich als neue Eigentümer vorgestellt .

1.OG:  Mieterin, 4 Zimmer, 100 Quadratmeter Wohnung, die seit 1973 als Mieterin dort wohnt. Ihr habe ich gesagt, dass sie noch zwei Jahre wohnen darf und sie hat mir bestätigt, dass sie nach zwei Jahren so oder so in einen Altersheim möchte. Monatliche Miete 400€ mit Garage und Kabelanschluss.

UG:  4 Zimmer, 105 Quadratmeter, monatliche Miete 410€ mit Kabelanschluss, in dieser Wohnung wohnt eine Familie mit 2 Kinder (4 Personen).

Ich habe bei meiner Vorstellung gesagt, dass ich das Zweifamilienhaus gekauft habe, weil ich mit meinen 3 Kindern in eine 3-Zimmer-Wohnung auf  73 Quadratmeter in einem Mehrfamilienhaus, welches auch eine Eigentumswohnung ist, wohne und das Problem habe, dass die Wohnung viel zu klein ist:

5 Personen in einer 3-Zimmer-Wohnung ist auf Dauer sehr eng. Mein dreijähriges Kind schläft bei uns im Schlafzimmer  wegen dem Platzmangel. Zudem können unsere Nachbarn den Lärm nicht aushalten, die unsere Kinder aufgrund des Platzmangels von sich geben.

Daher  habe ich das Zweifamilienhaus gekauft und ich möchte so schnell wie möglich selber darin wohnen.

Wenn ich in die UG Wohnung einziehe, dann ziehen meine Eltern in meine derzeitige Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus ein und die MIeter können die Wohnung ein Straße weite, wo meine Eltern derzeit wohnen, das ist eine 3- Ziimmer Wohnung, zur Miete bewohnen.

Die Familie hat bereits gesagt, dass sie eine  vergleichbare Wohnung suchen (Größe ca. 100 Quadratmeter, gleiche Gegend, ca. 400 € Kaltmiete.

Danke für ihre Bemühungen!

 

Nachtrag: Ein aufmerksamer Leser auf folgendes hingewiesen:

Auch wenn der Eigenbedarf des Erwerbers bereits im Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung bestand oder vorhersehbar war, in dem dieser Vermieter geworden ist, führt dies deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, weil es sich bei diesem Zeitpunkt nicht um denjenigen des Vertragsschlusses handelt, der für die Frage, ob anfänglicher oder vorhersehbarer Eigenbedarf vorliegt, maßgeblich ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt nämlich der Erwerber in den bereits bestehenden Vertrag ein. Es kommt nicht zu einem neuen Vertragsschluss zwischen dem Erwerber und dem Mieter.

Der Wunsch des Erwerbers, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen und „Herr seiner eigenen vier Wände“ sein zu können, wird von der Rechtsprechung anerkannt und nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen (vgl. bereits BVerfG, Kammerbeschluss vom 11.11.1993 – 1 BvR 696/93).

 

Ich möchte Sie trotzdem darauf hinweisen, dass der Anspruch auf eine Eigenbedarfskündigung nur in besonderen Situationen möglich ist. Ein Käufer, der ein Eigentumshaus kauft, um darin selber zu wohnen, kann nicht den Anspruch auf Eigenbedarfskündigung geltend machen.

Falls Ihre Mieter gegen Ihre Eigenbedarfskündigung gerichtlich vorgehen, hat Ihre Eigenbedarfskündigung leider wenig Aussicht auf Erfolg. D.h. Ihre Mieter können in Ihrer Wohnung bleiben, weil Ihre Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Auch wenn der Makler Ihnen das bestätigt hat, müsste hier vielmehr der alte Eigentümer einen Mietaufhebungsvertrag mit den Mietern abschließen. Dies hätte Ihnen eine rechtliche Absicherung gegeben. Sie hätten den Eigenbedarf in diesem Fall gar nicht anmelden müssen.

Daher können Sie sich auf Ihr Argument mit dem Makler und das die Mieter von dem Eigentümerwechsel Kenntnis erlangt, nicht berufen. Der Mieter ist in diesem Fall schützwürdig.

Es ist nicht vom Recht zu billigen, dass jemand ein bewohntes Haus erwirbt, um dann unverzüglich Eigenbedarf geltend zu machen. Das Gericht kann Ihnen in solchen Situationen vorhalten, dass Sie sich auch ein leeren  Haus suchen hätten können, um dort ohne eine Kündigung selbst zu wohnen. Schließlich gibt eine gesamte Familie Ihren Haushalt wegen Sie auf.

Worauf Sie bei einer Eigenbedarfskündigung zu achten haben, können Sie unter folgendem Link entnehmen - hier ist ein Musterschreiben und Punkte, die Sie auf jeden Fall im Rahmen Ihrer Eigenbedarfskündigung aufnehmen müssen:

http://jurarat.de/musterschreiben-kuendigung-wegen-eigenbedarf

Bei Ihrer Eigenbedarfskündigung müssen Sie detalliert alle Angaben angeben, wodurch die Mieter ohne weitere Fragen an Sie nachvollziehen können, weshalb Sie die Wohnung benötigen. D.h. genaue Namen, Anzahl der Kinder, Alter, Anschrift und natürlich sehr genau Ihre Gründe darlegen. Zudem sollten Sie die Alternativwohnung den Mietern anbieten und genau die Kaltmiete und Betriebs- und Nebenkosten, Größe, Zimmer, Stockwerk, Anschrift etc.angeben. Damit die Mieter genau wissen, was ihnen bevorsteht.

Die Kündigungsfrist beträgt bei der Familie im UG bei zehn Jahren neun Monate, falls anderweitig keine anderen Regelungen aus dem Mietvertrag zu entnehmen sind. Aber nur dann, wenn die Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind. Falls die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gibt es eine Sperrfrist ab drei Jahren für den neuen Eigentümer. Dies ist jedoch davon abhängig, wann die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Hier haben Sie die Kündigungsfristen:

http://jurarat.de/mietvertrag-kuendigungsfrist-tabelle

Aus der Tabelle können Sie entnehmen, bis wann Sie spätestens kündigen müssen, um die Frist einhalten zu können.

Hier können Sie sich über die Sperrfrist informieren:

http://jurarat.de/moegliche-gruende-fuer-ein-berechtigtes-interesse-bei-...

 

Viele Grüße,

Justus

 

Hallo, 

ich habe die Eigenbedarfskündigung und gleichzeitig die Mieterhöhung 20% geschickt. Aber Miete wurde nicht vollständig bezahlt.

Frage: Gibt es wegen diesem Grund ein anderes Kündigungsrecht?

Danke im Voraus!

Guten Morgen,

haben denn Ihre Mieter eine Reaktion auf die Eigenbedarfskündigung gezeigt? Wie viele Monatsmieten sind im Rückstand? Haben Sie schon abgemahnt?

Ich würde Ihnen erstmals empfehlen, Ihren Mietern abzumahnen und über die Rechtsfolgen des Mietrückstandes zu informieren.

Stehen zwei Monatsmieten offen, kann der Vermieter außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund kündigen.

Als wichtiger Grund kommen dann die zwei aufeinander folgenden Monate in Betracht, in dem der Mieter keine Miete gezahlt hat.

Der Vermieter muss im Rahmen einer solchen außerordentlich fristlosen Kündigung den Grund für die Kündigung nennen, folglich den "wichtigen Grund".

Ich würde Ihnen empfehlen, eine Gesamtsumme zu benennen in welchen Monaten die Miete nicht an Sie errichtet wurde, damit der Mieter seine Vertragspflichtverletzung aus dem Mietverhältnis nachvollziehen kann.

Auch wenn Sie als Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen und diese wirksam ist (Formvorschriften wurden beachtet),  kann der Mieter noch die offene Gesamtsumme nachzahlen und auf diese Weise dann die Kündigung verhindern.

Daher kann die Kündigung auch dann wieder unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (bspw. das JobCenter oder ein anderes Sozialamt).

Möchten Sie jedoch Ihrem Mieter nach einer solchen Vertragspflichtverletzung nicht mehr als Mieter haben, haben Sie zugleich die Möglichkeit neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung zeitgleich eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Die ordentliche Kündigung muss sich anders als die außerordentlich fristlose Kündigung an eine gesetzliche Kündigungsfrist halten. Die ordentliche Kündigung könnte der Vermieter wegen erheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten gegenüber seinen Mietern aussprechen.

Der Mieter hat zwar dann die Möglichkeit die außerordentliche fristlose Kündigung zu verhindern mit dem Nachzahlen, jedoch nicht die ordentliche Kündigung. Daher würde ich Ihnen empfehlen, Ihre Mieter auch noch abzumahnen.

Gruß,

Roland

 

 

Guten Abend,

es zeichnet sich die Situation ab, daß mein Vermieter (Privatperson) in den kommenden Wochen das Haus, in dem ich seit fast 6 Jahren eine von zwei Wohnungen bewohne, an ein junges Ehepaar verkauft. Die zweite Wohnung steht derzeit leer und soll nach meinen bisherigen Informationen vom neuen Eigentümer bezogen werden. Da das Haus auch als Einfamilienhaus genutzt werden könnte, habe ich die Vermutung einer Eigenbedarfskündigung. Kann mir mit der Frist von 6 Monaten gekündigt werden, oder muß der neue Eigentümer die Umwandlungssperre von 3 Jahren einhalten?

Vielen Dank schon vorab für die Info!

Viele Grüße

Nicole

Hallo Nicole,

bei Ihnen greifen zwei Kündigungsrechte des zukünftigen Vermieters ein.

Einmal die Eigenbedarfskündigung, die Sie bereits genannt haben. Hierfür benötigt der Vermieter jedoch ein berechtigtes Interesse. Ohne dieses berechtigte Interesse ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Der bloße Wunsch des zukünftigen Vermieters seine eigenen vier Wände zu bewohnen, reicht nicht aus für die Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier würde in Ihrem Fall die Kündigungsfrist von sechs Monaten einschlägig sein.

Hier können Sie sich durchlesen, was ein mögliches berechtigtes Interesse Ihres Vermieters sein könnten:

http://jurarat.de/moegliche-gruende-fuer-ein-berechtigtes-interesse-bei-...

Das andere Kündigungsrecht des Vermieters in Ihrem Fall ergibt sich aus dem Sonderkündigungsrecht des Vermieters aus § 573 a BGB. Hierfür braucht der Vermieter kein berechtigtes Interesse wie bei der Eigenbedarfskündigung. Daher ist diese Form der Kündigung auch für den Vermieter einfacher. Doch er kann erst dann sich auf sein Sonderkündigungsrecht berufen, wenn er eines der beiden Wohnungen vom Einfamilienhaus bewohnt. Hier würde eine Kündigungsfrist von neun Monaten einschlägig sein, da sich beim Sonderkündigungsrecht gem. § 573 a BGB die normale Kündigungsfrist - hier sechs Monate s.o. - um drei weitere Monate verlängert gem. § 573 a Abs. 1 BGB.

Hier erfahren Sie mehr über das Thema "Sonderkündigungsrecht des Vermieters gem. § 573 a BGB:

http://jurarat.de/das-sonderkuendigungsrecht-des-vermieters-nach-ss-573-bgb

 

Viele Grüße,

Justus

Hallo Justus,

nochmals vielen Dank für die Info oben. Mittlerweile hat sich der Eigentümer gewechselt und die obere Wohnung wurde wider Erwarten ebenfalls vermietet. Nun steht bei mir entweder eine unverhältnismäßige Mieterhöhung an (Regeln hierzu sind mir bekannt) oder wenn ich nicht zustimme eine Eigenbedarfkündigung für die Schwester. Es handelte sich um ein Zwei-Familienhaus, dessen EG-Wohnung bereits seit über 6 Jahren von mir gemietet ist und die obere Wohnung zum 1.2. nun neu vermietet wird. Mir stellt sich die Frage, ob Eigenbedarf zum einen berechtigt ist, da man ja die obere Wohnung hätte beziehen können und ob nun die 3-Jahres-Sperre greift. (Wie definiert sich hier Eigentums- bzw. Mietwohnung?)

Auch hier vielen, vielen lieben Dank vorab!

Viele Grüße

Nicole

Guten Abend Nicole,

gern geschehen.

Die Umwandlungssperre greift nur ein, wenn eine Umwandlung stattgefunden hat. Findet keine statt, besteht auch keine.

Alleine die Situation, dass Sie entweder mit einer Mieterhöhung oder mit Eigenbedarfskündigung genötigt werden, zeigt für mich, dass die Eigendarfskündigung nicht notwendig ist. Man drängt Sie förmlich dazu entweder mehr zu zahlen oder zu gehen.

Sie sollten sich bitte diese Bedingungen, die Ihnen gestellt worden sind, aufheben. Am besten in schriftlicher Form. Das könnte für Sie vor Gericht von Vorteil sein. Auch der Einwand, dass die Wohnung frei verfügbar war, könnten Sie als Grund einbringen. Zudem ist aber hierbei die Frage, ob es sich um identische Wohnungen (mit Ihrer Wohnung) handelt.

Eigendarfskündigung für die Schwester greift nur dann ein, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dieses Interesse muss der Eigentümer Ihnen detailliert vorlegen, damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ergehen kann.

Viele Grüße,

Justus

JuraRat Newsletter

Erhalten Sie 1x monatlich unsere kostenlosen Rechtstipps!

Nicht gefunden, was Sie gesucht haben? Hier auf JuraRat kostenlos und schnell Frage stellen!