Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb von 10 Tagen

Gespeichert von Olivia am 30. August 2015 - 20:34

Hallo,

ich habe folgendes Problem:

eine nicht deutschsprachige Freundin bat mich um ein Gefallen. Es ging um die Betriebskosten. Ich habe mich in ihren Namen an der Verwaltung gewendet. Die nette Dame aus der Verwaltung hat mich weder ausreden lassen, noch was erklärt... Es kam zur lauten Diskussion. Ich bin an die Sache sehr emotional eingegangen und habe der nette Dame gesagt, dass sie mich tief in A...kann

Ich habe ihr ein unverbindliches Angebot verbereitet. Sie konnte es annehmen oder ablehnen. Sie hat auch abgelehnt und gleichzeitig der Kündigung des Mietverhältnises ausgesprochen.

Ich wusste, dass meine Freundin in Mietrückstand ist, allerdings nicht wie viel. Es hat sich heraugestellt, dass sie 2 Monatsmieten in Rückstand ist.  Also ist der Kündigung rechtswirksam.

Das Mietverhältnis besteht zwischen ihren Mann, ihren Bruder und natürlich der Vermieter. Beide Männer haben ein Arbeitsverhältnis. Deren Familie leben jedoch in Polen. Wenn die beiden Männer diese Wohnung verlieren, bedeutet gleichzeitig, dass sie auch ihren Job verlieren. Es ist nicht möglich täglich über 200 km Strecke zur Arbeit und zurück zu bewältigen. Außerdem beide Familie haben behinderte Kinder. Bei der einen Familie ist ein Kind mit geistlichen Behinderung, bei der anderen mit Herzfehler. Ärztliche Gutachten sind vorhanden. Aufgrund dessen, können die Frauen keinen Job aufnehmen, da sie die Kinder bertreuen müssen. In beiden Familien sind noch Geschwisterkinder.

Die beide Männer sind die einzigen Verdiener.

Auf Grund meiner Äußerung habe ich die beide obdachlos gemacht. Jeder weiß, dass in einer großen Stadt eine Wohnung zu bekommen sehr schwerig ist und vorallem nicht innerhalb von 10 Tagen möglich.

Was kann hier noch gerettet werden???

Ichh bedanke mich im Voraus!

 

 

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Hallo Olivia,

die Kündigung muss auch schriftlich bei der Familie eingehen, damit sie formell rechtswirksam sein kann.

Zudem kann die Familie die zwei Monatsmieten noch bezahlen, damit die Wohnung ihnen nicht gekündigt wird. D.h. auch wenn die Familie rechtswirksam gekündigt wurde, die Räumungsklage erhoben wurde, kann die Familie den vollständigen Mietrückstand begleichen und auf diese Weise die Kündigung unwirksam machen.

Denn nach § 569 III Nr. 2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit (= Zustellung der Räumungsklage an den Mieter) wegen der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

 

Gruß,

Roland

Hallo Roland,

Vielen Dank für Ihre Antwort

Die Familie hat die Forderung innerhalb der vorgegebenen Frist also 10 Tagen beglichen. Somit ist die fristlose Kündigung unwirksam. Was ich aber in dem Schreiben der Gegenseite übersehen habe, ist, dass gleichzeitig eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde. Grund dafür war: wegen Zahlungsverzugs.

Der RA der Gegenseite beruft sich auf § 546 a BGB und fordert eine Nutzungsentschädigung. Des Weiteren, wies er darauf hin, dass eine Heilung der fristlosen Kündigung nicht mehr möglich ist, da bereits mehrfach zur Zahlung der Rückstände aufgefordert wurde. Was nicht stimmt, da meine Freunde nur in Mai einmaliger Sache hatten mit der Zahlungerinnerung und Sie worden noch nie fristlos gekündigt.

Um die ganze Problematik aus den Weg zu gehen, habe ich den Vermieter kontaktiert und mich für meine Verhalten entschuldigt. Wir haben uns geeinigt, dass die Mieter in der Wohnung bleiben dürfen und die aufgebaute Rückstände in monatlichen Raten je Euro 100,- zum 15. eines Monats an den Vermieter gezahlt werden  (meine Freunde haben sich entschlossen den offenen Betrag auf einmal zu zahlen). Diesbezüglich habe ich den RA der Gegenseite kontaktiert und schriflich über den Ratenzahlungsvereinbarung informiert, in Gegenzug soll die Kündigung zurück genommen werden. Er sollte mir das nur bestätigen.

Der RA des Vermieters hat daraus eine außergerichtliche Vergleich gemacht mit folgenden Forderungen:

  1. Gesamtschuld: Forderung  950,- EUR plus Anwaltskosten 571,44 EUR macht zusammen: 1521,44 EUR
  2. Zahlbar mit erster Rate zum 15.09.2015 in Höhe von 121,44 EUR und 14 weiteren rRaten zu je 100,- EUR jeweils zum 15. eines jeden Monats auf das Konto ....
  3. Außerdem wird die Miete mit allen Nebenkosten stets pünktlich bezahlt zum 3. eines jeden Monats.
  4. Sollte mit einer Miete oder einer Rate gemäß Ziffer 2 einmal mehr als 7 Tage ein Verzug auftreten, erfolgt sofort die Räumungsklage.
  5. Es wird ein Dauerauftrag für die Miete und für die Raten eingerichtet und dieser wird in Fotokopie an mich geschickt.
  6. Die Kosten für den Abschluss des Vergleichs trägt der Mieter in Höhe von 650,- EUR
  7. Der Vergleich wird bestätigt, bis spätestens 9.9.2015, durch Unterschrift von beiden Mietern.

Bitte reagieren Sie fristgerecht ( frist nur 4 Werktage).

Also das ist sehr hart. Zu dem Zeitpunkt wusste der Rechtsanwalt nicht, dass die Forderung gezahlt wurde (950  Euro). 

Was ich nicht verstanden habe, dass seiner Honorar auf das Kto. des Vermieter gehen sollte und mit was ich nicht einverstanden war, steht in Ziffer Nr. 6.

Also noch mal  verhandeln: wir sind stehen geblieben bei 700,- Euro gesamt Kosten zum 15. eines Monats. Woche später änderte er seine Aussage und fordert das Geld bis Ende dieses Monats plus weiteren Kosten dieser Angelegeheit und dieses Vergleichs soll jede Partei selbst tragen. Und plötzlich soll man ihn den Bertrag auf sein Kto. überweisen??? 

Ich muss mich nicht dem Vergleich anschließen, jedoch ist noch die ordentliche Kündigung. Gegen den kann ich bis zu zwei Monaten vom Eingang der Kündigung ein Widerspruch erheben.

Und weiter ??? Wie läuft es denn weiter und was kann ich erwarten? Wer muss im schlimmsten Fall die RA- Kosten tragen und besteht die Möglichkeit die Wohnung zu behalten?

 

Persönlich finde ich das Verhältnis zwischen den RA und dem Vermieter kurios... Irgenwie passt mir hier was nicht. Mit so einer Art habe ich noch nie richtig zu tun. Das ist kein Art....

 

Ich bedanke mich inm Voraus.

 

Mfg

Olivia

 

Guten Abend Olivia,

wird wegen Mietrückstandes einem Mieter außerordentlich gekündigt, kann die Kündigung durch die Zahlung der Miete geheilt werden.

Wird im Schreiben der Kündigung der außerordentlichen Kündigung auch vorsorglich eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen, ist es nun so, dass dem Vermieter neben dem Recht außerordentlich zu kündigen auch das Recht zu steht, ordentlich zu kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Darunter fällt auch die Nichtzahlung der Miete, weil dies eine Vertragspflichtverletzung darstellt. Der Zahlungsverzug musst den Betrag einer Monatsmiete übersteigen und im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung muss der Zahlungsverzug  mindestens einen Monat bereits fortwirken.

Diesen Zahlungsverzug müsste der Mieter auch schuldhaft nicht unerheblilch verletzt haben. Um sich zu entlasten, kann der Mieter im Rahmen des Widerspruchschreibens sich darauf berufen, dass er den Zahlungsverzug aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht selbst zu vertreten hatte.

Anders als bei der außerordentlichen Kündigung, kann die ordentliche Kündigung durch die Begleichung des Mietrückstandes nicht geheilt werden.

Falls die ordentliche Kündigung für den Mieter eine soziale Härte darstellt, kann er diesem widersprechen (§ 574 BGB) und sich darauf berufen.

Zu § 546 a BGB:

Eine Entschädigung für den Vermieter ergibt sich nur dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter zu spät zurück gibt (sprich nach dem Kündigungsende). Für diese späte Rückgabe kann der Vermieter für jeden Tag, in dem der Mieter länger in der Wohnung bleibt, Miete verlangen.

Sie sollten dem außerordentlichen Vergleich ablehnen und sagen, dass nicht der Rechtsanwalt den Vergleich für die Mietparteien abgeschlossen hat, sondern der Vermieter und Miete ohne die Hilfe des Anwaltes.

Bei einem Vergleich müssen die Kosten auf beiden Seiten geteilt werden.

Zudem könnte die Möglichkeit bestehen, dass der Vermieter bereits das Honorar übernommen hat und der Mieter diesem das nachzahlen soll.

Sie können dem Vermieter anrufen und dem sagen, dass die Mieter nicht ein Vergleich mit dem Anwalt abschließen wollen, sondern mit ihnen alleine, um die Kosten zu senken und nicht nochmals zu erhöhen. Und sagen, was sie alles zustimmen.

Die RA-Kosten müssen, wenn der Mieter schuldhaft gehandelt hat, von ihm getragen werden.

Gruß,

Roland

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