Kündigung wegen Eigenbedarf

Gespeichert von Holtworm am 2. April 2014 - 20:43

Moin,

ich habe eine Frage in Bezug auf Kündigung wegen Eigenbedarf.

Ist die Privatinsolvenz eines Mieters eine nicht zu rechtfertigende Härte bei Eigenbedarfskündigung?

Kurze Info: Wir haben unserem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt (Mutter ist krank). Nun hat er widersprochen, indem er u. a. der Meinung ist, dass es uns ja schließlich auch möglich wäre in der Nähe meiner Familie Räume anzumieten (wir wohnen von unserem Haus 300 km weg).

Der Widerspruch an sich enthält keinen Grund, warum er nicht ausziehen will. Telefonisch teilte er mir mit, dass er nichts findet, da er ja Privatinsolvent ist. 

Nun habe ich ein Schreiben verfasst, worin wir den Widerspruch ablehnen und erwarten, dass er die Kündigung akzeptiert. Sind die Räumlichkeiten nicht bis 30.05. geräumt werden wir ab 01.06. eine Räumungsklage erheben.

Was meint Ihr? Wie stehen unsere Chancen?

Danke im Voraus und herzliche Grüsse, Sandra

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Guten Abend Holtworm oder Sandra,

ersteinmal sollten Sie schauen, ob Ihr Mieter fristgemäß den Widerspruch bei Ihnen eingereicht hat. Falls nein, können Sie den Widerspruch unverzüglich ablehnen gem. § 574 b BGB.

Falls ja, sollten Sie bevor Sie den Widerspruch ablehnen, Ihrem Mieter eine angemessene Zeit zur Beschaffung einer Ersatzwohnung einräumen. In einem solchen Fall wird das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit fortgesetzt bis der Mieter eine Ersatzwohnung auffinden konnte.

Da Ihr Mieter besagt, dass er aufgrund der Privatinsolvenz keine andere Wohnung finden kann, so reicht dies in der Regel nicht aus. Sie betrifft in solchen Fällen die Pflicht, Ihren Mieter unverzüglich zu bitten Nachweise darüber vorzulegen, die seine Aussage belegen. Bspw. durch Wohnungssuchangebote etc., die er kontaktiert hat oder so.

Auch im Rahmen eines Privatinsolvenzverfahren bleibt ihm ein bestimmter Wert zum Leben, den er dazu nutzen soll, um seinen Lebensunterhalt zu sichern. Da die genauen Einkommensverhältnisse mir derzeit nicht bekannt sind, kann ich nicht konkreter darauf Bezug nehmen.

Bzgl. der Krankheit müsste ich wissen, ob es sich dabei um eine schwerwiegende Krankheit handelt, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt.

Erst nach der Einräumung einer angemessenen Frist, würde ich an Ihrer Stelle eine Räumungsklage erheben. Die angemessene Frist, die Sie im Rahmen eines Schreibens Ihrem Mieter erteilen sollten, sollte auch auf die vormals erteilte Kündigung Bezug nehmen und den Kündigungszeitpunkt lediglich verlängern. Dadurch wird es dem Mieter ersichtlich, dass es sich um eine Aufschiebung des Kündigungszeitpunktes handelt und nicht darum, dass die Kündigung durch den Vermieter zurück genommen wurde.

Gruß,

Roland

Hallo Roland,

vielen Dank für Deine schnelle Antwort.

Wir haben am 24.02.14 zum 30.05.14 gekündigt. 

Grund: Im Dezember 2013 erlitt meine Mutter einen Herzinfarkt, wodurch ihre bisherige Belastungsfähigkeit stark eingeschränkt ist. Erschwerend hinzukommen wird eine Bandscheibenoperation. Da Meine Mutter wiederum die im selben Haushalt lebende, pflegebedürftige Großmutter betreut, ist hier dringend auf Hilfe innerhalb der Familie angewiesen.

Der Widerspruch unseres Mieters traf am 27.03.14 per Einschreiben/Rückschein sowie am 28.03.14 per Gerichtsvollzieher ein und liest sich wie folgt:

...Die Begründung in o. a. Kündigung ist nicht stichhaltig. Es ist nicht ersichtlich, dass, sofern Ihre Mutter angeblich unterstützungsbedürftig ist, es in der Nähe Ihrer Mutter keine für Sie geeigneten Wohnungen gibt, die Sie anmieten können. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass Sie aus finanziellen Gründen gezwungen sind, auf die von mir angemieteten Räumlichkeiten zuzugreifen. Ebenfalls ist nicht nachgewiesen, dass die Pflege Ihrer Großmutter nicht durch ihr zustehende pflegerische Maßnahmen abgedeckt werden könnte. Ferner ist es unglaubwürdig, dass die Pflege Ihrer Großmutter angeblich durch die selbst unterstützungsbedürftige Mutter durchgeführt werden soll.

Alles in allem handelt es sich offensichtlich um eine willkürliche Maßnahme.

Unser Mieter hat 3 Monate Zeit sich eine Wohnung zu suchen. Wir erwarten eigentlich, dass er wie geplant zum 30.05.14 die Wohnung räumt. 

Viele Grüsse Sandra

Sie können diese Gründe, die Sie für den Eigenbedarf angeführt haben, expliziter begründen. Es reicht nicht aus, dass Sie sagen, dass Sie auf Ihre Mutter aufpassen müssen bzw. für Sie in unmittelbarer Nähe da sein müssen. Vielmehr müssen Sie auch darauf eingehen, warum diese Nähe so wichtig ist. Bspw. dadurch, indem Sie die Krankheiten expliziter erläutern, dass der Mieter Ihre Situation tatsächlich ohne Zwischenfragen an Sie nachvollziehen kann. (Mit Angabe von Alter und Ihrer jetzigen Lage, wieso Sie sich nicht eine andere Wohnung in unmittelbarer Nähe leisten können (finanzieller Aspekt).  Erst nach einer ausführlichen und detaillierten Begründung kann auch die Eigenbedarfskündigung wirksam sein.

Ich denke, dass hier das Gericht die beidseitigen Interessen abwägen wird. Ihr Mieter geht zudem auch gar nicht auf seine sozialen Härtefälle ein. Vielleicht sollten Sie bevor Sie erwarten, dass er wie geplant zum 30. Mai 2014 auszieht, noch einmal ihm eine angemessene Frist geben und Ihre eigenen Gründe nachvollziehbarer Ihrem Mieter gegenüber darlegen und ihn auffordern Nachweise darüber zu erbringen, dass er bereits Wohnung gesucht hat und bspw. abgelehnt wurde durch seine Privantinsolvenz.

So sind Sie auf der sicheren Seite, falls es einmal zu einem Gerichtsverfahren kommen sollte, indem Sie nachweisen können, dass Sie sich auch die Lage Ihres Mieters vor Augen gehalten haben.

Gruß,

Roland
 

Hallo Roland,

Danke, das klingt gut.

Nun ergibt sich folgendes Problem:

Auch ich habe eine Kündigungsfrist einzuhalten. Mal angenommen, wir geben ihm eine weitere Frist. Nun findet er eine Wohnung und möchte eher ausziehen (hier geht er davon aus, dass ich ihn aus dem Mietvertrag entlasse und ich dann auf den Kosten sitzen bleibe). Ich finde das ein etwas sehr unausgewogenes Verhältnis, wenn ich ihn nicht eher gehen lasse, dann zieht er womöglich nicht aus. Ich denke, das alles ist eine Verzögerungstaktik, weil er nächstes Jahr sowieso ausziehen will, aber nicht weiß wann, weil seine zukünftige Wohnung saniert und noch nicht bezugsfertig ist. Laut seiner Aussage könnte das im Herbst sein, vielleicht aber auch erst März 2015. 

Viele Grüsse Sandra

 

 

Guten Morgen Sandra,

selbstverständlich sollten Sie keine unbefristetes Fortbestehen des Mietverhältnisses Ihrem Mieter einräumen. Anhand der Nachweise, die er Ihnen zu erbringen hat, wird irgendwann eine geeignete Wohnung zu finden sein. Ich würde Ihrem Mieter ein halbes Jahr einräumen, um eine geeignete Wohnung zu finden. Als Gegenleistung für das Fortbestehen des Mietverhältnisses von drei Monaten muss Ihr Mieter Ihnen nachweisen, dass er bemüht ist eine angemessene Wohnung zu finden.

Tut er dies nicht, sollten Sie in Ihrem Schreiben vorsorglich den Fall ansprechen, dass wenn er Ihnen keine Nachweise über seine Wohnungssuchangebote erbringt, dass er damm zum 30. Mai 2015 ausziehen muss. Sie sollten jedoch in diesem Schreiben auch nochmals Ihre Situation detaillierte aufzeigen und auf seine Fragen eingehen für den Fall, dass der Sachverhalt vor Gericht endet - so sind Sie auf der sicheren Seite.

Gruß,

Roland

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