Mietminderung und Mietmängel - das gilt es zu beachten

Mietminderung und Mietmängel - das gilt es zu beachten

13 Juli 2015 - 10:00
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Die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter ist so lange gut, wie die Miete regelmäßig gezahlt wird und der Mieter zufrieden mit seiner Immobilie ist. Dieser Zustand kann sich allerdings ändern und nicht selten sieht man sich im Falle einer Differenz vor Gericht wieder.

Die grundlegenden Gesetze sind klar: Der Vermieter überlässt dem Mieter die Immobile "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" und der Mieter hat die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 BGB). Kommt es zu einem Mangel der Mietsache, der die "vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt", kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB).

Voraussetzungen der Mietminderung

Bevor die Miete einfach gekürzt oder gar überhaupt nicht mehr überwiesen wird, muss sich der Mieter über die Voraussetzungen einer Minderung Gedanken machen und die Formalien einhalten, weil es rechtlich sonst ungemütlich werden könnte. Die Voraussetzungen sind folgende:

  • Ein tatsächlicher Mangel muss vorliegen: Der Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage der Beschreibung einer Mietsache. Bei einem Mangel gibt es Abweichungen zum im Mietvertrag festgelegten Soll-Zustand. Die zu beanstandenden Mängel können dabei rechtlicher oder sachlicher Natur sein. Unerhebliche Mängel sind dabei allerdings kein Grund, die Miete zu mindern (§ 537 I 2 BGB). Ein solcher unerheblicher Mangel kann z.B. ein Heizungsausfall im Sommer sein. Ein erheblicher Mangel ist dagegen sehr wohl minderungsberechtigt, allerdings darf der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss nicht gekannt und akzeptiert haben (§ 539 BGB). Weiterhin darf er ihn selbst herbeigeführt haben. Wenn der Mieter z.B. ein Fenster zerbricht und die Wohnung aufgrund dessen auskühlt, kann er die Miete nicht mindern. Beispiele für mietminderungsberechtigte Mängel sind: Feuchtigkeit/Schimmelbildung, Heizungsausfall im Winter, defekte sanitäre Anlagen, unvorhergesehener Baulärm usw. Die Liste der möglichen Mängel ist lang und immer wieder kommt es zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.

 

  • Das Minderungsrecht sollte geltend gemacht werden: Der Vermieter ist kein Hellseher und wenn ihm nicht die Gelegenheit zur Abhilfe gegeben wird, sollte die Miete nicht gemindert werden. Allerdings ist es durchaus berechtigt, die Miete unverzüglich nach Auftreten des Mangels zu mindern. Wird der Vermieter aber darüber nicht in Kenntnis gesetzt, zieht dies meist langwierige Streitigkeiten vor Gericht nach sich. Besser ist es, dem Vermieter den Mangel mitzuteilen, ihm eine Frist zur Beseitigung zu setzen und die Mietminderung im Falle einer Versäumnis anzukündigen.

 

  • Minderungsquote berechnen: Im Internet sind sogenannte Minderungstabellen einsehbar, in denen Urteile und Fälle aufgelistet sind. Es bietet sich an, sich dieser Information zu bedienen, bevor man ohne Grundlage kürzt. Diese Tabellen sind allerdings nicht rechtsverbindlich, weil jeder Fall anders gelagert ist. Sie dienen lediglich als grober Anhalt.

Angemessene Höhe der Mietminderung

Laut § 536 BGB ist die Miete im Falle eines Mangels "angemessen" herabzusetzen. Was damit gemeint ist, besagt das Gesetz leider nicht. Es kann allerdings angenommen werden, dass eine Mietminderung von 100% dann berechtigt ist, wenn die Mietsache nicht mehr bewohnt werden kann. Sollte die gemietete Fläche von der vertraglich vereinbarten abweichen, kann die prozentuale Minderung in Relation zur prozentual weniger verfügbaren Fläche stehen (10% weniger Fläche = 10% weniger Miete). Urteilssammlungen im Internet können nur als Orientierungshilfe genutzt werden, gesetzlich fest geregelte Sätze gibt es nicht. Letztlich ist jede Einschätzung subjektiv und als Mieter ist man gut beraten, sich in Sachen Minderung zurückzuhalten und nicht gleich die schwersten Geschütze aufzufahren.

Selbstbeseitigungsrecht

Bei einem anfänglichen Mangel kann der Mieter sein Selbstbeseitigungsrecht in Anspruch nehmen und den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen (Aufwendungsersatz). Sollte der Mangel erst im Verlauf der Mietzeit entstehen, kann der Mieter sein Recht auf Selbstbeseitigung geltend machen, wenn der Vermieter mit der Behebung des Mangels in Verzug ist. Auch in diesem Falle muss der Vermieter einen Aufwendungsersatz zahlen.

Zurückbehaltungsrecht

Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Druckmittel des Mieters. In manchen Fällen ist es für Vermieter günstiger den Mangel bestehen zu lassen und die Mietminderung in Kauf zu nehmen, als den Mangel zu beseitigen. Hier ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ein Mittel, den Vermieter doch noch zum Einlenken zu bewegen. Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich aus der „Einrede des nicht erfüllten Vertrages“ (Zurückbehaltungsrecht - BGH WuM 1997, 488). Nach Beseitigung des Mangels muss die zurückbehaltene Miete allerdings gezahlt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag endet und der Anspruch auf Mängelbeseitigung damit erlischt (AG Lüdenscheid WuM 2007, 16). Bevor das Mittel der Zurückbehaltung eingesetzt wird, sollten erst einmal andere Wege beschritten werden. Nicht immer gilt das Zurückbehaltungsrecht vor Gericht als angemessenes Mittel zur Durchsetzung einer Mängelbeseitigung, es ist daher grundsätzlich Vorsicht geboten.

Kündigung aufgrund der Mietmängel

Dem Mieter steht es natürlich frei, jederzeit fristgerecht zu kündigen. Fristlose Kündigungen sind in zwei Fällen möglich:

  • "Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache" (§ 543 BGB): Dazu gehören Ereignisse wie länger andauernde Heizungsausfälle bei Minusgraden oder beispielsweise massive Schäden durch Feuchtigkeit.
  • "Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung" (§ 569 BGB): Eine akute Gesundheitsgefährdung besteht z.B. beim Vorhandensein von Umweltgiften, Schimmel oder auch gravierender und unvorhergesehener Lärmbelästigungen.

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (§ 573 BGB). Dieses liegt sicherlich nicht vor, wenn der Vermieter einfach die Mängelbeseitigung umgehen will.

Schadensersatzforderungen

Laut § 536a BGB kann ein Mieter Schadensersatzforderungen an den Vermieter richten, wenn dieser mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Die Schadensersatzforderungen umfassen dabei Schäden am Eigentum des Mieters, seiner Gesundheit (inkl. Heil- und Behandlungskosten) und Mehrkosten für externe Lagerung des Mobiliars. Kosten für Sachverständige können, müssen aber nicht zwingend übernommen werden. In vielen Fällen entscheiden hier die Gerichte. Sollte der Mieter den Vermieter nicht rechtzeitig über einen Mangel unterrichtet haben, kann ihm ein Mitverschulden zur Last gelegt werden.

Mietminderungstabelle

Im Folgenden ein paar Beispiele für prozentual angemessene Minderungen:

  • 100%: Massiver, gesundheitsgefährdender Schimmelbefall, Heizungsausfall von September bis Februar, massiver Rattenbefall, Hochwasser.
  • 70-80%: Lösungsmittelgestank, großflächige Nassschäden.
  • 60%: Erhebliche Bauarbeiten, Schimmelbefall in 1-2 Zimmern.
  • 50%: Asbest wegen Nachtspeicheröfen, feuchte Wände, Heizungsausfall im Winter für einen "längeren Zeitraum", Umfangreiche Sanierungsarbeiten, undichte Fenster, massive Lärmbelästigung durch Nachbarn oder umliegende Kneipen.
  • 30-40%: Feuchtigkeit in der Wohnung, funktionslose Dusche, Geruchsbelästigung durch andere Mieter, Heizung wird nicht warm genug, Terasse/Balkon ist nicht benutzbar, Prostitution im Haus, nächtliche Bauarbeiten.
  • 20-25%: Taubenhaltung anderer Mieter, fehlende Türen innerhalb der Wohnung, leichte Schimmelbildung in einem Raum, Bedrohung durch andere Mieter, weniger als 15 Grad Raumtemperatur, Mottenbefall, Staub- oder Abgasbelästigung, Bordell im Nachbargebäude, Verunreinigungen im Treppenhaus, unzureichender Schallschutz, dauerhafte Ruhestörungen, Fahrstuhlausfall für mehr als 14 Tage, musizierende Nachbarn (> 2h/Tag).
  • 10-20% Kindergartenlärm, Straßenbauarbeiten, Wohnungstür nicht vorhanden, kein warmes Wasser, Gerüst um das Haus, Silberfisch- oder Schabenbefall, Klopfgeräusche in der Heizung, lauter Aufzug, zugesicherter Parkplatz ist nicht verfügbar, rostige Wasserleitungen, feuchter Keller.
  • Unter 10%: Verkalkte Armaturen, schlechte Wasserqualität, Essensgerüche durch benachbartes Restaurant, feuchte Flecken an der Decke, undichtes Dach, Verwahrlosung des Hauses, Taubenkot, fehlender Briefkasten, defekte Steckdosen.
  • 0%: Stromsperre aufgrund nicht gezahlter Rechnungen, Lärmbelästigung die bei Abschluss des Vertrages bekannt war, benachbarter Mobilfunkmasten, Abweichung der Wohnfläche unter 5%.
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