Mietpreisbremse - das müssen Mieter und Vermieter wissen

Mietpreisbremse - das müssen Mieter und Vermieter wissen

06 Juli 2015 - 10:00
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Die Mietpreisbremse kommt, und zwar zum 01. Juli 2015. Damit beginnt für Mieter und Vermieter eine neue Zeitrechnung. Der Gesetzgeber stellt genau definierte Anforderungen, mit denen beide Parteien vertraut sein müssen

Das Bürgerliche Gesetzbuch

Zu beachten ist, dass die Mietpreisbremse nicht flächendeckend im gesamten Bundesgebiet in Kraft tritt, sondern in Gebieten und Städten, die von der Krise auf dem Wohnungsmarkt besonders stark betroffen sind. Mit der Mietpreisbremse verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, einen weiteren starken Anstieg der Mietpreise zu verhindern. Insbesondere Ballungszentren wie Berlin, München, Leipzig, Hamburg oder Frankfurt a. M. verzeichneten in den letzten Jahren einen astronomischen Anstieg der Mietpreise, der 20 bis 50 Prozent der Nettokaltmiete ausmachte.

 

Mit dem „neuen Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ versetzt der Gesetzgeber die Bundesländer in die Lage, begehrte Wohngebiete und Ballungszentren zu „angespannten Wohnungsmärkten“ zu erklären, um eine Deckelung der Mietpreise zu erreichen. Einige Landesregierungen, die eine große Anzahl dieser angespannten Wohnungsmärkte verzeichnen, haben umgehend reagiert und die entsprechenden Verordnungen erlassen. In den Gebieten, die zu „angespannten Wohnungsmärkten“ erklärt werden, dürfen die Mietpreise den ortsüblichen Mietspiegel nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen. Die Vergleichsmiete wird ermittelt aus dem qualifizierten oder einfachen ortsüblichen Mietspiegel. Der Gesetzgeber hat für dieses neue Gesetz zur Deckelung der Mietpreise eigens einen neuen Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geschaffen: 556d.

Was regelt die Mietpreisbremse, welche Ziele verfolgt sie?

Mit dieser neuen Regelung besteht für die einzelnen Bundesländer die freiwillige Möglichkeit, ab 01. Juli die Mietpreisbremse in ihren Städten, Kommunen und Gemeinden einzuführen, um überzogenen Mietpreisen in Ballungsräumen entgegenzuwirken. Der Gesetzgeber fungiert damit als staatliche Regulierungsbehörde. Dennoch führt die Mietpreisbremse nicht zu niedrigeren Mieten, sondern ist ein Instrument, um den grenzenlosen Marktauswüchsen entgegenzuwirken, da die Vermieter bisher ihre Mieten autark festlegen konnten. Die Mietpreisbremse deckelt die Wiedervermietung solange, bis Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wieder im Einklang miteinander stehen. Eine Entwicklung, die derzeit jedoch nicht in Sicht ist. Die Dauer der Gültigkeit ist zunächst auf fünf Jahre festgelegt worden. Dabei können die Landesregierungen jedoch nicht nach „gut Dünken“ frei schalten und walten, sondern müssen die betroffenen Ballungsräume festlegen, die sie als „angespannten Wohnungsmarkt“ einstufen.

Von Berlin bis München, wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Bundesländer ziehen vier Indikatoren zu Hilfe, mit denen sie entscheiden, ob eine Stadt oder eine Gemeinde einen „angespannten Wohnungsmarkt“ aufweist und die Einführung der Mietpreisbremse daher dringend induziert ist: Mietbelastung, Mietentwicklung, Leerstand und Bevölkerungswachstum. Bei manchen Bundesländern ist dieser Prozess noch nicht abgeschlossen, sie sammeln noch Daten und beraten sich dabei mit den entsprechenden Städten und Kommunen.

 

Als erstes Bundesland hat Berlin am 01. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, Hamburg folgt zum 01. Juli, jedoch nur unter Vorbehalt, ein Gutachten soll bis zum Endes des Jahres klären, ob einzelne Stadtteile doch nicht so angespannt sind, wie ursprünglich angenommen, und ob deshalb eine partielle Aufhebung möglich ist. In Nordrhein-Westfalen wird die Mietpreisbremse ab 01. Juli in 22 Städten eingeführt, zum Beispiel in Ballungszentren entlang der Rheinschienen wie Bonn, Köln und Düsseldorf.

 

Auch kleinere Städte wie Erkrath, Meerbusch, Leverkusen, Neuss, Hürth, Frechen und Siegburg entlang des sogenannten Speckgürtels sind dabei. Die Universitätsstädte Münster, Aachen und Bielefeld sind gleichfalls betroffen. In Rheinland-Pfalz wird die neue Gesetzgebung Medienberichten zufolge nur in den drei Universitätsstädten Trier, Mainz und Landau eingeführt. Baden-Württemberg ist noch dabei, „angespannte Wohnungsmärkte“ festzulegen. Es wird erwartet, dass die Mietpreisbremse dort in den kommenden Monaten eingeführt wird.

Schleswig-Holstein prüft die Umsetzung des neuen Gesetzes noch bis zum Ende des Jahres. Hessen hat vor allem für das Ballungszentrum Frankfurt Interesse an der Mietpreisbremse bekundet, Bayern äußert sich dahingehend, man wolle die Einführung der Bremse in München „zügig“ umsetzen. Die niedersächsische Landesregierung sieht diese Angelegenheit als nicht vorrangig an, sie überlegt erst im nächsten Jahr, ob die Mietpreisbremse kommen wird oder nicht. In Brandenburg erfolgt die Mietpreisdeckelung „möglicherweise“ bis zum Jahresende. Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und das Saarland sehen derzeit keinen Handlungsbedarf. Nach Einschätzung der jeweiligen Landesregierungen gibt es dort keine „angespannten Wohnungsmärkte“. In Thüringen wird die Einführung zurzeit „zügig“ im Verlaufe des Jahres in einzelnen Städten erwartet.

Beispiel: Nach dem Berliner Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 5,54 Euro/qm2 kalt. In begehrten Wohnlagen waren vor der Mietpreisbremse Aufschläge von 10 bis 20 Prozent üblich. Mit der Mietpreisdeckelung gilt: 6,09 Euro erhöhte Miete sind möglich, mehr nicht (10 % von 5,54 Euro).

Ist die Mietpreisbremse doch nicht so neu?

Am 01. Mai 2013 wurde eine Preisbremse im Zuge einer Mietrechtsänderung für laufende Mietverhältnisse eingeführt. Auch in dieser Hinsicht mussten die Landesregierungen betroffene Ballungsräume festlegen, in denen sie die Versorgung mit bezahlbarem Mietraum als gefährdet ansahen. Allgemein gilt, dass Vermieter die Miete frühestens ein Jahr nach der Neuvermietung oder der letzten Erhöhung anheben dürfen. Diese Bremse liegt bei zwanzig Prozent, angepasst an die ortsübliche Miete. In Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München besteht die sogenannte Fünfzehn-Prozent-Bremse.
 
Ausnahmen: Wer vorher mehr verlangt, profitiert hinterher

Das neue Gesetz kennt drei Ausnahmen: bereits bestehende Miethöhen, Neubauten und umfassende Modernisierungen. Als Neubauten gelten Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden (556d BGB). Die Mietbremse gilt hier nicht, weil die Bundesregierung den Wohnungsbau fördern will und erwartet, dass sich die Mietpreisbremse kontraproduktiv auf die Bereitschaft der Bauherren und Investoren auswirkt, neuen Wohnraum zu schaffen. Aufgrund gestiegener Neben- und Materialkosten sowie astronomischer Bodenpreise sind Bauherren nur dann bereit, neuen Wohnraum zu schaffen, wenn sie erhöhte Nettokaltmieten verlangen können. Umfassende Modernisierungen und Renovierungen sind ausschließlich dann ökonomisch, wenn die Vermieter anschließend erhöhte Mietpreise veranschlagen dürfen. Diese liegen in der Regel auf einem Niveau von mehr als zehn Prozent oberhalb des ortsüblichen Mietspiegels.

Als umfassend werden Modernisierungen dann eingestuft, wenn der Bauherr mindestens ein Drittel der Mittel aufwendet, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Eine Mieterhöhung über die Kappungsgrenze hinaus ist erlaubt. In bestehende Mietverträge darf sich die Mietpreisbremse nicht einschalten. Vermieter müssen demzufolge eine Miete, die in der Vergangenheit zulässig war, jetzt nicht senken, sie genießen Bestandsschutz. Diese Vermieter profitieren von einer Vormiete, die bereits über dem ortsüblichen Mietspiegel lag und sind nicht gezwungen, ihren Wohnraum billiger zu vermieten. Die Mietpreisbremse entfaltet daher keine rückwirkende Regelung. Liegt eine Miete zum Zeitpunkt der Gesetzesänderung bereits mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel, bleibt das auch für die Zukunft so. Auch kann ein Mieter freiwillig mehr Miete zahlen, als der übliche Mietspiegel vorschreibt und Abstandsleistungen, zum Beispiel für eine Einbauküche, will er sicher gehen, den gewünschten Wohnraum zu bekommen.

Einfache Modernisierungen?

Elf Prozent der einfachen Modernisierungskosten pro Jahr darf der Vermieter auf den Mieter umlegen. Mit dieser Ausnahmeregelung will der Gesetzgeber verhindern, dass Vermieter notwendige Modernisierungen unterlassen, weil sie befürchten, dass sich ihre Kosten nicht amortisieren. Diese Mieterhöhung gilt auch dann, wenn der Mietpreis anschließend mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegt. Damit wird diese Modernisierungsumlage Teil der regulär vereinbarten Miete. Der Vermieter muss die Mieterhöhung nicht zurücknehmen, wenn sich der modernisierte Wohnraum ausgezahlt hat. Modernisierungen, die bis zu drei Jahre zurückliegen, werden von dieser Neuregelung berücksichtigt. Der Mieter hat jedoch einen gesetzlichen Informationsanspruch darauf, wie sich die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen zusammensetzen, um einzuschätzen, inwieweit die ortsübliche Miete überschritten wird.

Wie berechnet sich der ortsübliche Mietspiegel?

Größere Städte und Kommunen erstellen einen Mietspiegel, in denen sie die Durchschnittspreise nicht preisgebundener Wohnungen nach Kategorien festhalten. Verbraucher, die Interesse haben, eine Wohnung vor Ort zu mieten, können den ortsüblichen Mietspiegel beim zuständigen Amt, in der Regel ein Sozial- oder Wohnungsamt, aber auch bei der Gemeinde nachfragen. Auch Interessenverbände erstellen ortsübliche Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel beruht auf wissenschaftlichen Grundsätzen und muss alle zwei Jahre an die marktüblichen Veränderungen angepasst werden (§ 558d BGB).

Der einfache Mietspiegel teilt Wohnungen in Kategorien ein, da sich nicht alle in einem gleich guten Bauzustand und in einer exponierten Lage befinden. Sie werden von der örtlichen Wohnungswirtschaft erstellt und stellen Markteinschätzungen dar, die der gehobenen, der einfachen und der mittleren Lage zugeordnet werden. Allerdings klammert das neue Gesetz einen wichtigen Punkt aus: worauf sich genau die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht. Nur wenige Städte sind in der Lage, einen nach wissenschaftlichen Maßstäben aufgestellten Mietspiegel vorzuweisen, und selbst diese bilden oft nicht die derzeitige Marktentwicklung ab. Sonderfälle bleiben unberücksichtigt, zum Beispiel wenn eine Wohnung eine Ausstattung auf gehobenen Niveau vorweist, sich aber in einer günstigen Wohnlage befindet. Der Vermieter muss in diesem Fall viele Jahre warten, bis sich die Wohnumgebung an sein Preisniveau angepasst hat. Experten erwarten zukünftig vermehrte Rechtsstreitigkeiten, in denen Anwälte und Richter die Fragen abschließend beantworten müssen, die der Gesetzgeber unbehandelt lässt.

Was ist, wenn die Miete zu hoch ausfällt?

Berechnet der Vermieter eine Miete, die mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel und damit über der Kappungsgrenze liegt, ist der Mieter berechtigt, sich gegen diese unrechtmäßig erhöhte Miete in Form einer qualifizierten Rüge zu wehren und den zu viel bezahlten Betrag einbehalten. Er muss begründen, auf welcher Grundlage er die ortsübliche Vergleichsmiete und den überzogenen Mietbetrag berechnet hat. Er muss wissen, wie hoch die Miete seines Vormieters war. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Information herauszugeben. Zu beachten ist jedoch, dass der Mieter überzogene Mietbeträge erst ab dem Zeitpunkt der Rüge vom Vermieter zurückverlangen kann. Zu viel bezahlte Mietbeträge, die in den Zeitraum vor der Rüge fallen, kann er nicht zurückverlangen. Die Rüge entfaltet also ausschließlich Wirkung für die Zukunft, nicht jedoch für die Vergangenheit. Die Einholung eines Rechtsbeistands mit der Fachrichtung Mietrecht ist sinnvoll. Mieter sollten ihre Mietverträge und die Mietpreisentwicklung vor Ort regelmäßig überwachen und im Fall von Missständen entsprechend reagieren, denn eine staatliche Überwachung existiert nicht.

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