Rechtliches zum Thema Vermieten von privaten Zimmern via AirBnB & Co

Rechtliches zum Thema Vermieten von privaten Zimmern via AirBnB & Co

27 April 2015 - 10:00
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von Roland
© jacek_kadaj - Fotolia

„Sharing Economy“ heißt das Zauberwort der Gegenwart, das einen Hauch von Idealismus und Sozialromantik verbreitet. Der moderne Trend geht hin zum Teilen. Geteilt wird alles, was im Alltag denkbar ist: Autos, Fahrräder, Werkzeug, Dienstleistungen und vieles mehr. Mit dem Vermieten privater Wohnungen an Touristen als Ferienwohnung über Internetportale wie AirBnB, 9flats und wimdu ist dieser Sharing-Trend zum Politikum geworden. Nicht nur in Deutschland, auch in Weltstädten wie New York laufen die Hotelbranche und die Stadtväter Sturm gegen diese Sharing-Börsen.

Bisher konnten sich Mieter, die ihre Wohnung auf Sharing-Börsen als Feriendomizil an Touristen anbieten, sicher fühlen. Wohnraum-Sharing wurde rechtlich als Untervermietung eingestuft, die, beachtet man ein paar Grundsätze und rechtliche Vorschriften, grundsätzlich erlaubt ist. Der BGH kippte die bisherige Rechtsauffassung zuungunsten der Mieter. Die Richter kamen zu dem Schluss, dass die tageweise Untervermietung von Wohnraum an Feriengäste rechtlich nicht als Untervermietung einzustufen ist. Die regelmäßige Überlassung von Wohnraum an beliebige Touristen unterscheide sich von einer regulären und einer auf einen längeren Zeitraum ausgelegten Untervermietung.

Das ändert sich mit dem neuen BGH-Urteil (Az. VIII ZR 210/13)

Mieter, die ihre Wohnung an Feriengäste über Sharing-Börsen vermieten, sind nicht mehr in der Lage, sich auf die Untervermietung zu berufen, einem Wunsch, dem der Vermieter grundsätzlich zustimmen muss. Die Mieter müssen sich die kurzfristige Vermietung vom Vermieter genehmigen lassen. Vermieten sie ohne Erlaubnis der Vermieters, droht ihnen die fristlose Kündigung (§ 543 BGB/LG Berlin, Az. 67 T 29/15) aufgrund der Zweckentfremdung des Mietobjektes. Dies gilt auch dann, wenn sie die Wohnung in einer Sharing-Börse inseriert haben, es jedoch noch nicht zu einer tatsächlichen Vermietung der Wohnräume gekommen ist. Alleine die Einstellung des Mietobjektes in die Sharing-Börsen reicht aus, um eine Kündigung in Verbindung mit einer Räumungsklage vom Vermieter zu riskieren. Ob es regulär umgehend zur Räumungsklage kommt, sei dahingestellt, denn in der Regel muss der Vermieter dem Mieter die Chance geben, sein unrechtmäßiges Verhalten einzustellen, also von einer Vermietung an Feriengäste abzusehen.

Städtische und kommunale Regelungen hinsichtlich der Zweckentfremdung von Wohnraum können der Untervermietung im Wege stehen oder sie zumindest stark einschränken. So ist die Untervermietung an Touristen nicht nur mietrechtlich eine kritische Angelegenheit. Hinsichtlich des Zweckentfremdungsverbotes durch die Vermietung von Wohnraum existiert in Deutschland leider noch keine einheitliche Rechtsprechung. Mieter, die ihre Wohnung an Feriengäste vermieten wollen, können sich nicht darauf verlassen, dass die Untervermietung von Wohnraum generell auch in ihrer Stadt gestattet ist. Daher lässt sich die Frage nach der Erlaubnis zur Vermietung an Feriengäste nicht pauschal abschließend beantworten. Um auf der sicheren Seite hinsichtlich der öffentlichen Vorschriften in ihrer Stadt zu sein, sollten sich Vermieter von Ferienwohnraum bei ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung und beim Bau- oder Bezirksamt melden. Auch können sich Mieter dort eine Erlaubnis über die Vermietung ihrer Wohnung an Feriengäste einholen.

Generell gilt, dass sich das Finanzamt für die Einnahmen aus den Mietverhältnissen interessiert. Diesbezügliche Einnahmen gehören in die Einkommenssteuererklärung (§ 21 EStG). Die Voraussetzungen dafür, dass die Mieteinnahmen im Endeffekt auch tatsächlich besteuert werden, hängen von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich sind Mieter, die Einnahmen aus ihrer Vermietung an Feriengäste erzielen, jedoch auf der sicheren Seite, wenn sie diese dem Finanzamt gegenüber anzeigen. Besteht die Absicht, die eigenen Wohnräume regelmäßig an Feriengäste mit einer Gewinnerzielungsabsicht zu vermieten, sollten sich die Betroffenen vor Start dieses Unternehmens mit ihrem Steuerberater zusammensetzen. Zu versteuern ist ausschließlich der Gewinn aus dem Mietverhältnis. Mit der Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermitteln die Wohnraumvermieter ihren für die Einkommenssteuererklärung relevanten Überschuss und stellen anschließend die Einnahmen den Ausgaben, die sie im Vorfeld des Untermietverhältnisses hatten, gegenüber. Ausgaben können anteilige Mietbeträge oder Ausgaben für Handwerksleistungen sein, die im Zusammenhang mit dem vermieteten Wohnraum angefallen sind. Der aus dieser Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermittelte Gewinn ist unter Umständen steuerpflichtig und gehört in die Einkommenssteuererklärung.

Allerdings sind hierbei Grundfreibeträge zu beachten. Nicht jeder erzielte Gewinn ist automatisch steuerpflichtig. Generell sind Vermieter von Wohnraum an Feriengäste nur dann steuerpflichtig, wenn ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen abzüglich aller abzugsfähigen Beträge die Grundfreibeträge übersteigen. In diese Gesamtsumme werden alle Einnahmen gezählt, die der Mieter erzielt, zum Beispiel Lohn, Gehalt, Mieteinnahmen und andere reguläre Bezüge. Die Grundfreibeträge für Singles liegen derzeit bei 8.354 Euro und für Verheiratete bei 16.708 Euro.

Bevor das Finanzamt Umsatzsteuer (§ 4 UStG) verlangt, müssen die Einnahmen über Sharing-Börsen beträchtlich sein. Ab einem Bruttoumsatz von mehr als 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlichen Einnahmen in Höhe von 50.000 Euro und mehr im laufenden Kalenderjahr muss Umsatzsteuer abgeführt werden. Dieses Modell wird jedoch die wenigsten Teilnehmer von Sharing-Börsen treffen, da die Vermietung von Wohnraum in diesem Fall im beträchtlichen Umfang erfolgen muss und kaum mit der gelegentlichen Untervermietung der eigenen Wohnräume zu erzielen ist. Werden die zuvor genannten Umsatzwerte unterschritten, greift die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) ohne Erhebung einer Umsatzsteuer. Allerdings sind Mieter dann auch nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Es besteht die Möglichkeit, freiwillig für die Umsatzsteuer zu optieren und diese anschließend mit der Vorsteuer zu verrechnen. Diese Umsatzsteuerregelung gilt für einen Zeitraum von fünf Jahren. Verzichtet der Sharing-Teilnehmer auf die Kleinunternehmerregelung oder fällt er aufgrund zu hoher Umsätze nicht darunter, ist er verpflichtet, seine Vermietungsumsätze mit dem ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent zu berechnen (Hotelsteuer, § 12 UStG).

Gewerbesteuer fällt nur bei Vermietungen im großen Stil an, ansonsten ist keine Gewebeanmeldung notwendig. Ein Gewerbe liegt immer dann vor, wenn die Vermietung von Wohnraum eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit den Dienstleistungen von Hotels vergleichbar ist. Der Freibetrag für Personengesellschaften und natürliche Personen liegt bei 24.500 (§ 11 GewStG) Euro jährlich. Ob ein Gewerbe vorliegt oder nicht, entscheiden die Finanzämter im Einzelfall. Von einer unternehmerischen Organisation wird ausgegangen, wenn zu der reinen Untervermietung von Wohnraum an Feriengäste Sonderleistungen wie täglicher Room-Service, reguläre Ansprechpartner vor Ort, Verpflegungsangebote und sonstige Dienstleistungen hinzukommen, die den Ferienaufenthalt der Gäste bequemer machen. Die Bereitstellung von Handtüchern, Bettwäsche und sonstigem Inventar, das regulär zur Wohnung gehört, zählt nicht zu einer Gewerbeausführung (FG Berlin-Brandenburg, Urteil Az. 14 K 1355/06 B).

Als Werbungskosten (§ 9 EStG) werden ausschließlich die Kosten anerkannt, die im direkten Zusammenhang mit der Wohnraumvermietung entstehen. Bei privat genutztem Wohnraum ergibt sich ein Abgrenzungsproblem aufgrund der räumlichen Verflechtung von vermieteten und selbstgenutzten Wohnräumen. Die Abgrenzung laufender Kosten wie Miete und Nebenkosten gestaltet sich schwierig. Kosten, die eindeutig dem Vermietungsbereich zugeordnet werden, sind die Kosten für die Sharing-Börse und alle Anschaffungskosten, die ausschließlich für die vermieteten Wohnräume auflaufen. Der BGH hat entschieden, dass Wohnräume, die nach einer Vermietung leer stehen und nach wie vor für die Vermietung vorgesehen sind, eindeutig dem Vermietungsbereich zugeordnet werden können. Allerdings muss der Vermieter dem Finanzamt den Leerstand der Räume und die damit zusammenhängende Vermietungsabsicht glaubhaft machen.

Untervermieter sollten mit ihren Feriengästen generell einen Vertrag über das Untermietverhältnis abschließen. Dinge wie Anzahlung, Stornierung, Kostenübernahmen, Reinigung und vieles mehr lässt sich regeln, um auf der sicheren Seite zu sein. Der Vertrag ist juristisch bindend, allerdings lassen sich die Vertragsvereinbarungen und eventuelle Schadenersatzforderungen über die Landesgrenzen hinweg nur schwer durchsetzen. Die Versicherungsfrage bei Beschädigung der Wohnung durch die Feriengäste sollte verbindlich geklärt werden. Generell gilt jedoch, dass alles, was in den vermieteten vier Wänden passiert, auf den Untervermieter zurückfällt.

Eigentümer selbstgenutzter Immobilien müssen Einnahmen aus Wohnraumvermietung bis zu einem Betrag von 520 Euro pro Veranlagungszeitraum nicht versteuern. Dieser Bagatellbetrag darf jedoch nicht als Steuerfreibetrag verstanden werden, da dieser bei höheren Einnahmen nicht pauschal in Abzug gebracht wird.

Die Regulierung von Mietwohnportalen wie AirBnB ist mittlerweile ein weltweites Phänomen. Denn nicht nur Wohnraum, sondern auch die Sharing-Portale werden mittlerweile im großen Stil zweckentfremdet. Ursprünglich waren diese Mietwohnportale nur für private Vermieter gedacht, die ihre Räume aus reiner Liebhaberei ohne Gewinnabsicht vermieten. Daraus wurde jedoch schnell ein kommerzielles Geschäft, mit dem sich viele Wohnraumvermieter in rechtlichen Grauzonen bewegen. Viele kommerzielle Vermieter haben diese Verdienstmöglichkeit auch für sich entdeckt und nehmen es mit ihren Steuererklärungen nicht so ganz genau. In Deutschland besteht keine einheitliche Rechtsprechung und damit ein Flickenteppich. Städte wie Frankfurt und Berlin üben sich in einer harten Gangart, während Hamburg und München diese Angelegenheit etwas entspannter angehen.

Bei regelmäßiger Vermietung der eigenen vier Wände erweist sich dieses Geschäftsmodell durchaus als lukrativ und kann die Annehmlichkeiten des Lebens finanzieren. Das Hotel- und Gaststättengewerbe würde die Sharing-Economy am liebsten gleich ganz loswerden, beklagen sie doch regelmäßig Umsatzverluste. Ein Viertel der jährlich ungefähr 370 Millionen Übernachtungen gehe an die Sharing-Economy verloren. Zudem beklagen die Hoteliers und Gaststättenbetreiber die ungleiche Behandlung privater Anbieter im Sicherheitsbereich. Bisher beschäftigt sich kein Gesetz mit Vorschriften wie barrierefreien Zugängen, Notfällen und Brandschutz im privaten Vermietungsbereich. In dieser Hinsicht unterliegt das klassische Hotel- und Gaststättengewerbe strengen und kostspieligen gesetzlichen Auflagen.

Städte und Kommunen sind berechtigt, Zweckentfremdungsverbote von Wohnraum aufgrund der Wohnungsknappheit zu erlassen. Eine steigende Anzahl von Mietern und Eigentümern entzieht dem regulären Wohnungsmarkt Wohnraum durch regelmäßige Untervermietung an Feriengäste. In manchen Städten wie Berlin hat sich die Situation dermaßen zugespitzt, dass die Behörden Fahnder losschicken, um der Situation Herr zu werden, obwohl das Zweckentfremdungsverbot noch nicht endgültig verabschiedet worden ist. In Städten, wo dieses Verbot bereits besteht, sind die Behörden berechtigt, verwaltungstechnische Maßnahmen zu ergreifen, um die jetzt illegale Vermietung über Sharing-Portale zu unterbinden. Die Betroffenen bekommen eine „freundliche“ Aufforderung, doch bitte umgehend von ihren unternehmerischen Aktivitäten Abstand zu nehmen.

Kritiker machen die Sharing-Portale verantwortlich für steigende Mieten und Wohnraumverknappung in problematischen Großstadtmetropolen wie München, Berlin, Köln und Hamburg. Bei AirBnB dagegen sieht man sich als Teil einer gelebten Sharing-Economy, die sich keinesfalls mit dem klassischen Hotelgewerbe anlegen will und sich sogar als Flaggschiff gegen Fremdenfeindlichkeit versteht. Man fördere den internationalen Austausch zwischen Einheimischen und Touristen und biete den Menschen so die Gelegenheit, Land und Leute jenseits der klassischen Tourismusperspektive zu erleben.

Die entspannte Zeit der Sozialromantik ohne Regeln ist vorbei. Die Betreiber der Sharing-Portale haben von einer freien Internetwirtschaft der Zukunft geträumt und wachen nun in einem durchregulierten Deutschland auf. Viele Städte, Behörden und der Gesetzgeber haben sich noch nicht abschließend mit diesem Sharing-Phänomen beschäftigt und sind gefordert, die Rechtsprechung an dieses neue digitale Beherbergungswesen anzupassen. Aber auch die Sharing-Portale sind nicht frei von Anforderungen und gefragt, sich einzubringen und gegen gewerbliche Anbieter vorzugehen.

 
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