Schönheitsreparaturen - was ist rechtlich geschuldet?

Schönheitsreparaturen - was ist rechtlich geschuldet?

18 Mai 2015 - 10:00
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von Justus
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Manche Wohnungsmieter reagieren immer noch überrascht, wenn sie hören, dass sie auf gesetzlicher Grundlage prinzipiell nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in ihrer Mietwohnung verpflichtet sind. Die in § 538 BGB dazu getroffene Regelung stellt klar, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber nicht dazu verpflichtet ist, von ihm verursachte normale Wohnspuren zu beseitigen. Voraussetzung dafür ist, dass die Nutzungsspuren durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume entstanden sind.

In den vergangenen Jahrzehnten schien es für viele Wohnungssuchende ohne juristische Vorbildung trotzdem noch weitgehend normal zu sein, dass ihnen bei Abschluss eines Mietvertrages die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wurde. Grund dafür war die gängige Praxis der Vermieter, die Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen durch Vereinbarung an den Mieter weiterzugeben. Entsprechende Klauseln waren in allen von Vermietern verwendeten Mietvertragsformularen enthalten.

Höchstrichterliche Klarstellung von Verpflichtungen ist erfolgt

Nach den neuesten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes dürfte sich die Sichtweise grundsätzlich ändern. Die höchsten deutschen Zivilrichter haben in ihrem am 18.03.2015 zum Aktenzeichen BGH VII ZR 185/14 verkündeten Urteil entschieden, dass alle Klauseln über Schönheitsreparaturen in vorgefertigten Vertragsformularen ungültig sind, wenn die Wohnung bei Übergabe nicht frisch renoviert war. Zugleich haben die Richter zum Aktenzeichen VIII ZR 242/13 entschieden, dass von Mietern keine anteiligen Abgeltungszahlungen für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen mehr verlangt werden können. Diese Entscheidungen verhelfen der rechtlichen Ausgangssituation wieder zu vermehrter Beachtung. Der Mieter soll dem Vermieter gegenüber nicht dazu verpflichtet sein, allgemeine Gebrauchsspuren des Wohnens zu beseitigen. Nach vertragsrechtlichen Grundsätzen kann nach Beendigung des Mietvertrages nur eine Rückgabe der Mieträume in dem Zustand, in dem sie übernommen wurden, verlangt werden. Unrenovierte Übergabe zieht auch eine unrenovierte Rückgabe nach sich.

Klauselüberprüfung und Auswirkungen der rechtlichen Unwirksamkeit von AGB-Klauseln

Nur dann, wenn zwischen Mieter und Vermieter nachweisbar eine individuell ausgehandelte Vereinbarung getroffen wurde, kommt einer solchen Klausel der Grundsatz der Vertragsfreiheit zugute. Verwendet ein Vermieter aber Klauseln, die schon vorformuliert in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Mietvertragsformulars enthalten sind, kann jede diese Klauseln gemäß § 307 BGB aufgrund von Verbraucherschutzbestimmungen einer richterlichen Prüfung unterzogen werden. Geprüft wird, ob die vorrangig dem Interesse des Vermieters dienende Klausel den Mieter in unverhältnismäßiger Weise benachteiligt. Das Vorliegen einer Benachteiligung wurde vom Bundesgerichtshof in der Vergangenheit für einige Regelungsinhalte bejaht. Klauseln, die eine bestimmte Farbwahl während der Wohnnutzung vorschreiben oder die zu Renovierungen innerhalb eines starren Fristenplanes verpflichten, sind von den Richtern für unwirksam erklärt worden.

Als benachteiligend wurden von der Rechtsprechung aber auch Klauseln bewertet, durch die der Mieter bei jeder Renovierung zur Beauftragung einer Malerfachfirma gezwungen werden sollte.
Verwendet ein Vermieter unzulässige AGB-Klauseln über Schönheitsreparaturen in seinen Verträgen oder streicht er solche Klauseln nicht aus den Vertragsformularen heraus, geht er das Risiko ein, selbst zur Durchführung der Renovierungsmaßnahmen in der vermieteten Wohnung verpflichtet zu werden. Die Unwirksamkeit einer AGB-Klausel hat nach § 306 BGB die vollständige Unwirksamkeit der Klausel und das Wiedereintreten der gesetzlichen Regelung zur Folge. Die Unwirksamkeit einer starren Fristenklausel hat deshalb keine Lockerung der Fristen zur Folge, sondern Unwirksamkeit der gesamten Klausel, durch die Schönheitsreparaturen übertragen werden sollten.

Unterschied zwischen Verschönerung und notwendigen Reparaturen ist wichtig

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist bei den Mietregelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) amtlich nicht definiert, wird aber von den Gerichten als Rechtsbegriff verwendet. Zu den üblichen Schönheitsreparaturen gehört es, die Innenseiten von Türen und Fenstern, soweit das in heutiger Zeit noch notwendig ist, regelmäßig frisch zu streichen und die Wände mit Tapeten oder mit anderweitiger Behandlung optisch zu verschönern. Auch die Zimmerdecken und die Fußböden gehören auch zu den Bereichen, die von Schönheitsreparaturen umfasst werden sollten.
Wichtig ist, dass Schönheitsreparaturen deutlich von jenen notwendigen kleineren und größeren Reparaturmaßnahmen, die im Laufe der Mietzeit nötig werden, um die Räume und möglicherweise mitvermietete Ausstattung in standzuhalten, abgegrenzt werden.

Wenn bei der malermäßigen Bearbeitung festgestellt wird, dass Ausbesserungsarbeiten am Putz notwendig sind, gehören die zur Instandsetzung notwendigen Arbeiten trotzdem nicht zu den Schönheitsreparaturen. Den rechtlichen Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten zu beachten, ist wichtig. Nur die Schönheitsreparaturen dürfen den gesetzlichen Vorschriften nach auf den Mieter übertragen werden. Seine Verantwortung für die bauliche Instandhaltung oder Instandsetzung der Immobilie kann der Vermieter nicht übertragen.

Individuelle Gestaltung der Mieträume und durch die Rechtsprechung gezogene Grenzen

Bestandteil des Mietvertrages ist, dass es dem Mieter erlaubt wird die von ihm genutzten Räume während laufender Mietvertragsgeltung nach seinen eigenen Vorstellungen gestalten. Die Grenze der erlaubten Schönheitsreparaturen ist erreicht, wenn Gestaltungsmaßnahmen des Mieters in die Bausubstanz eingreifen. Das Tapezieren und Streichen in Wunschfarben, das Auslegen von Teppichbodenbelag, der ohne Schädigung des Untergrundes wieder entfernt werden kann und das Abhängen von hohen Decken gehören zu den grundsätzlich erlaubten Schönheitsreparaturen.
Wählt der Mieter für die Wände besonders ausdrucksstarke Farben, will er mit besonderen Mustern oder Effekten seinen individuellen Geschmack betonen oder die Türen in verschiedenen Farben streichen, kann der Vermieter ihm dies während der Laufzeit des Mietvertrages rechtlich nicht untersagen. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung zum Aktenzeichen VIII ZR 199/06 deutlich gemacht, dass die Ausgestaltung des individuellen Lebensmittelpunkts zur Ausübung des Grundrechts auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gehört Bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet der Bundesgerichtshof den Mieter dann allerdings dazu die Wohnung in dezenten, dem allgemein vorherrschenden Geschmack entsprechenden Farben herzurichten.

Renovieren nur dann, wenn es wirklich notwendig ist

Die Frage, wie oft eine Wohnung renoviert werden muss, kann zu Streit zwischen Mieter und Vermieter führen. Vermieter wünschen regelmäßige Renovierungen. Bei Feuchträumen sollte nach 2 Jahren neu gestrichen und neu tapeziert werden, in andere Räume sollten spätestens nach 5 Jahren Malerarbeiten stattfinden. Für Mieter bedeuten solche Renovierungsarbeiten immer Stress und Störung ihres normalen Wohnverhaltens. Selbst dann, wenn sie nicht selbst für eine umfangreiche Renovierung ihrer Wohnung aufkommen müssten, würden gerade ältere Mieter häufig lieber auf solche turnusmäßigen Verschönerungsaktionen verzichten. Der Bundesgerichtshof hat Renovierungsklauseln, die starre Fristenpläne vorsehen, in seinen Entscheidungen zu den Aktenzeichen VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06 für unwirksam erklärt.

Grundsätzlich soll nach Ansicht der Richter eine Renovierung immer nur dann stattfinden, wenn dies tatsächlich notwendig ist. Dafür ist nicht der Zeitablauf entscheidend, sondern der tatsächliche Zustand von Wänden, Decken, Fußboden, Türrahmen und Fenstern. Wie schnell eine Wohnung renovierungsbedürftig ist, hängt entscheidend von der Art und der Intensität der jeweiligen Nutzung ab. Der vielbeschäftigte Manager, der selten zu Hause ist, muss seltener renovieren als ein stark rauchendes Rentnerehepaar, das kaum einen Fuß vor die Wohnungstür setzt. Eine Familie mit mehreren munteren Kleinkindern wird mehr Grund zum Renovieren finden als eine extrem gesundheits- und umweltbewusste Single-Frau, die Putzen als Entspannungstechnik betreibt.

Schlussrenovierung, Übergabezustand und Schadensersatzregeln

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses interessiert sich der Mieter deutlich mehr für den Zustand und die Ausstattung seiner neuen Wohnung als für den Übergabezustand der alten Bleibe. Am liebsten würde er die Schlüssel abgeben und die Wohnung einfach so lassen, wie sie gerade ist. Nach neuestem Stand der Rechtsprechung kann er dies tun, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen und vom Vermieter keine Zuschussleistungen für die Renovierung erhalten hatte. Dabei ist es gleichgültig, ob das Mietverhältnis schon nach 6 Monaten beendet wurde oder ob es 20 Jahre bestanden hat. Wichtig ist, ob der Vermieter dem Mieter dafür, dass er selbst renovieren musste, eine Gegenleistung in Form eines vorübergehenden Mietnachlasses gewährte, einen Zuschuss zu den Renovierungskosten gab oder Farbe und Tapeten zur Verfügung stellte. Ist nichts davon geschehen, ist der Mieter jedenfalls nicht verpflichtet, vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen auszuführen.

Verstößt der Mieter gegen eine Individualvereinbarung, durch deren Unterzeichnung er sich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet hatte, kann der Vermieter erst dann Schadensersatz verlangen, wenn er ihn vergeblich zur Durchführung der vereinbarten Renovierung aufgefordert hatte. Nach Auszug aus der Wohnung muss der Vermieter dem Mieter im Bedarfsfall noch 2 bis 3 Wochen Zeit dazu geben, die Malerarbeiten nachzuholen. Erst dann kann er mit Hilfe eines eigens zu diesem Zweck eingeholten Kostenvoranschlags nachweisen, welcher Schaden ihm durch das Versäumen der Renovierung entstanden ist. Der Mieter kann dabei den Gegenbeweis erheben und seinerseits einen Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs vorlegen. Wurde der Mieter während der Nachfrist am Renovieren gehindert, weil er keinen Zugang hatte oder die Wohnung neu vermietet war, schuldet er keine Zahlung. Dasselbe gilt dann, wenn ein Mieter rechtswirksam durch eine AGB-Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet war. Für während der Mietzeit unterlassene Schönheitsreparaturen kann der Vermieter vom Mieter keinen Schadensersatz verlangen. Ein solcher Anspruch besteht weder bei der Beendigung noch während des Vertragslaufes. Der Vermieter kann höchstens auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehen und versuchen, diesen Anspruch auf dem Klagewege gegen den Mieter durchzusetzen.

 

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