Vermieter möchte kündigen! Möglichkeiten?

Gespeichert von Gast (nicht überprüft) am 2. Januar 2014 - 19:49

Liebes JuraRat-Team,

mein Opa würde gerne seiner Mieterin kündigen und hat mich um Hilfe gebeten. Nun weiß ich aber leider auch nicht was in diesem Fall die beste Möglichkeit wäre und wie ein solches Schreiben formuliert wird. 

Situation:
Mein Opa hat ein Einfamilienhaus.

Im Erdgeschoss: wohnt er mit meiner Oma (und es gibt noch ein kleines Apartment mit extra Küche und Bad, wo alle zwei Wochen die Schwester der Oma aus München übers Wochenende kommt.)

Im 1. Stock gibt es zwei kleine Apartmens: in einem wohne ich (Enkel, Tochter meines Opas) und im anderen mein Onkel (Sohn meines Opas).

Zusätzlich gibt es noch eine Zweizimmerwohnung, in dieser wohnt die ehemalige Lebensgefährtin meines Onkels mit ihrem Kind.

Problem:

Die ehemalige Lebensgefährtin soll ausziehen, da die Verhältnisse unerträgelich sind, teilweise täglich Geschreie und Gebrülle - auch spät in der Nacht (22-3 Uhr) seitens Onkel, ehemaliger Lebensgefärtin und Kind und zusätzlich Beschimpfungen des Kindes gegenüber meiner Großeltern und ähnliches....

Nun ist die Frage was besser ist: eine Kündigung wegen Eigenbedarf, weil ich auch mit meinem Freund zusammen ziehen möchte und da ist mein Apartment zu klein und eine Wohnung mieten können wir uns im Moment nicht leisten (er ist momentan arbeitlos, ich studiere). Außerdem wäre es meinem Opa lieber wir würden dort wohnen.

Oder gilt hier das Sonderkündigungsrecht, weil es ja eine Einliegerwohnung ist. Allerdings gibt es ja mehr als zwei Wohunungen/Apartmens (die Apartmens sind jeweils mit Küchenzeile und extra Bad ausgestattet). Außerdem würde hier ja dann zusätzlich 3 Monate Kündigungsfrist hinzukommen zu den eh schon 9 Monaten, da sie schon mehr als 8 Jahre dort wohnt.

Oder ist es hier besser zu kündigen wegen den unzumutbaren Verhältnissen? Ich wieß nicht, ob ein Gericht da mit uns überein kommen würde, was als unzumutbar angesehen wird.

Ich würde mich sehr freuen, wenn mir hier jemand weiterhelfen könnte mit einer Antwort und evtl. einer Musterkündigung

Vielen Lieben Dank schon einmal.

Liebe Grüße Konstanze

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Liebe Konstanze,

Sie haben einige Möglichkeiten das Mietverhältnis der Mietpartei (bestehend aus der Lebensgefährtin Ihres Onkels und Ihrem Cousin/Cousine) zu beenden. Jedoch können wir hier leider nicht einschätzen, welchen Ausmaß sich die Beleidigungen (Äußerungen) der Mietpartei gegenüber dem Vermieter und den anderen Mietern darstellen. Daher gehen wir von einem Ausmaß aus, welches nicht mehr als zumutbar bewertet werden kann.

1. Die außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs. 3 i.V.m. 569 Abs. 2 BGB

Ihr Opa könnte eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen und sich auf die nachhaltige Störung des Hausfriedens berufen gem. § 543 Abs. 3  BGB i.V.m. § 569 Abs. 2 BGB. Denn Beleidigungen und Belästigungen seitens des Mieters gegenüber dem Vermieter oder gegenüber anderen Mietern stellen eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar.

Jedoch muss immer vor dem Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die sich auf Verletzungen vertraglicher Pflichten stützt (wie es sich bei der nachhaltigen Störung des Hausfriedens handelt), grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung vorgehen.

D.h. der Vermieter kann nur dann außerordentlich fristlos kündigen, wenn er vorher die Mietpartei wirksam abgemahnt hat.

Der Vermieter muss im Rahmen der Abmahnung der störenden Mietpartei die Gelegenheit geben binnen einer angemessenen von ihm gesetzten Frist, sein vertragswidriges Verhalten zu bessern.

Erfolgt keine Verbesserung des Verhaltens kann der Vermieter nach der eingeräumten Frist außerordentlich kündigen.

In der Abmahnung muss der Vermieter das Verhalten des Mieters abmahnen. Daher muss er vorlegen, weshalb er das Verhalten des Mieters als eine nachhaltige Störung des Hausfriedens subsumiert. All das, was Sie hier geschildert haben, muss Ihr Opa im Rahmen der Abmahnung ausführlicher darlegen und auch offen schreiben, dass die Äußerungen der Mietpartei als Beleidigungen gewertet wurden.  (Eventuell auch einige Beleidigungen mit in die Abmahnung einbeziehen, an die noch erinnert wird und Zeugen benennen).

Empfohlen wird im Rahmen der Abmahnung auch gleich die Rechtsfolge der störenden Mietpartei darzulegen. Werden die Beleidigungen dem Vermieter oder den anderen Mietern nicht unterlassen, sprich das vertragswidrige Verhalten ändert sich nicht,  so kann fristlos gekündigt werden.

Mit der Aufklärung über die Rechtsfolge zeigt der Vermieter seine Ernsthaftigkeit an der Kündigung.

Hierzu hatten wir zu einem anderen Thema (zu lautes Musik hören) bereits eine Vorlage für eine Abmahnung und eine Vorlage für eine außerordentliche Kündigung bereitgestellt, die Sie gerne nutzen können:

http://jurarat.de/ausserordentliche-fristlose-kuendigung-des-mietvertrag...

 

Im Rahmen der außerordentlichen Kündigung würden wir Ihrem Opa empfehlen den Zusatz aufzunehmen:

"Rein vorsorglich für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam wäre, kündige ich das Mietverhältnis fristgerecht zum xx.yy.zzzz."

Falls es später zu Streitigkeiten vor dem Gericht kommen sollte, kann das Gericht die außerordentliche Kündigung in eine ordentliche Kündigung umdeuten.

Zudem kann Ihr Opa bei einer außerordentlichen Kündigung die Frist selbst bestimmen, d.h. das Gesetz schreibt dem Vermieter keine Frist vor.

 

2. Eigenbedarfskündigung wegen der Enkelin und Ihrem Freund (Gründung einer auf Dauer gerichteten Lebensgemeinschaft)

Ihr Opa kann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, indem er sich darauf beruht, dass er die Wohnung für Sie (Enkelin) und Ihrem Freund bereitstellen möchte, da Sie gemeinsam eine auf Dauer ausgerichtete Lebensgemeinschaft gründen wollen. Hierbei muss er selbstverständlich alle Personalien angeben und ausführlich die Lebensbedingungen darstellen.

Sehen Sie hierzu unsere Vorlage für eine Eigenbedarfskündigung und unseren Blogeintrag bzgl. dem berechtigten Interesse bei einer Eigenbedarfskündigung an:

http://jurarat.de/moegliche-gruende-fuer-ein-berechtigtes-interesse-bei-...

http://jurarat.de/musterschreiben-kuendigung-wegen-eigenbedarf

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen beachtet werden. Bei acht Jahren Mietdauer wäre eine Kündigungsfrist von neun Monaten zu beachten. Die Fristen können Sie anhand unserer Tabelle erkunden:

http://jurarat.de/mietvertrag-kuendigungsfrist-tabelle

 

3. Ordentliche Kündigung

Im Rahmen der ordentlichen Kündigung greift Ihr Opa wieder den Grund "nachhaltige Störung des Hausfriedens" gem. § 573 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 569 Abs. 2 BGB auf. Hierbei muss er wie bei der außerordentlichen Kündigung den Kündigungsgrund offen darlegen. Sprich die Beleidigungen benennen, Streitigkeiten unter den Mietern etc.

Auch hierbei muss die neun Monate Kündigungsfrist eingehalten werden.

 

Wir hoffen, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Herzlichen Dank, Sie haben mir sehr weiter geholfen

liebe Grüße,

Konstanze

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