Vorkaufsrecht des Mieters

Vorkaufsrecht des Mieters

16 März 2015 - 10:00
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von Roland
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Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ist in § 577 BGB geregelt. Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Bundesgerichtshof stärkt mit seinem Urteil vom 21. Januar 2015 (Az.: VIII ZR 51/14) das Recht von Mietern auf Ausübung und Durchsetzung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts.

Wann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht?

Veräußert der Vermieter seine Wohnung an einen Dritten, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Vor der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes war der Anspruch der Mieter auf Schadenersatz unklar, ihr Recht wurde nicht berücksichtigt. Mieter haben jedoch dann keinen Anspruch auf Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts, wenn der Vermieter beabsichtigt die Wohnung an einen nahen Verwandten zu veräußern. In dieser Hinsicht ist der Vermieter berechtigt, den sogenannten Eigenbedarf geltend zu machen. Allerdings muss sich der Eigentümer auch in dieser Hinsicht an gesetzliche Vorschriften halten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungssperrfrist (§ 577 a BGB) von drei Jahren in Frage, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. Erwirbt ein Dritter die Wohnung und beabsichtigt, das Objekt selbst zu beziehen, ist er gut beraten, vor Unterzeichnung des Kaufvertrages zu prüfen, ob eine Kündigungssperrfrist seinen Absichten im Wege steht. Ein derartig „belastetes“ Objekt ist allenfalls für Kapitalanleger interessant, für Eigentümer erst dann, wenn die Kündigungssperrfrist in absehbarer Zeit ausläuft. Eine Kündigungssperrfrist entsteht immer dann, wenn der Mieter in der Wohnung wohnt, sie nach seinem Einzug in Eigentum umgewandelt wird und der Eigentümer sie anschließend an eine dritte Partei veräußert. Der Gesetzgeber stärkt die Position der Mieter, indem er sie nach der Umwandlung vor einer vorschnellen Kündigung durch den neuen Eigentümer schützt. In Regionen, wo Wohnungsknappheit herrscht, wird die Kündigungssperre manchmal sogar auf zehn Jahre ausgeweitet (§ 577 a Abs. 2 BGB). Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist muss der Mieter mit einer Kündigung rechnen, daher räumt ihm der Gesetzgeber das Vorkaufsrecht ein.

Wann darf der Vermieter den Eigenbedarf beim Verkauf der Immobilie geltend machen?

Im Fall einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nimmt der Gesetzgeber hinsichtlich der Einstufung von Familienangehörigen jedoch eine Differenzierung vor. Er unterscheidet zwischen "privilegierten" und "nicht privilegierten" Verwandten.

"Privilegierte" Verwandte sind nahe Angehörige wie Kinder, Eltern, Großeltern und Geschwister.

"Nicht privilegierte" Angehörige sind entfernte Verwandte. Für diese zweite Gruppe kann der Vermieter ausschließlich dann einen Eigenbedarf geltend machen, wenn er diesen moralisch oder rechtlich zur Unterhaltsgewährung oder ähnlicher Fürsorge verpflichtet ist.

Verkauft der Verkäufer nun an seine Verwandte die Wohnung, die durch den Mieter bewohnt ist, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.

Der Gesetzgeber hat jedoch in § 577 BGB das Vorkaufsrecht und die Kündigungssperrfrist geschaffen, um die Mieter davor zu schützen, von den neuen Erwerbern aus ihrer Wohnung gedrängt zu werden. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Wohnung zuvor in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Wie wird das Vorkaufsrecht gewahrt?

Das Vorkaufsrecht des Mieters ist eine Berechtigung, in einen Kaufvertrag über die von ihm gemietete Wohnung einzusteigen, der zwischen dem Vorkaufsverpflichteten (Vermieter) und einem Dritterwerber geschlossen wird (§§ 463, 469, 577 BGB). Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht ausschließlich zu dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter mit einer dritten Partei einen rechtswirksamen Kaufvertrag über die Mietwohnung schließt. Rechtswirksam ist der Kaufvertrag dann, wenn alle notwendigen Genehmigungen und die notarielle Beurkundung vorliegen.

Um nicht in die missliche Lage zu geraten, bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter plötzlich zwei Parteien zur Übertragung der gleichen Sache verpflichtet zu sein, ist der Veräußerer berechtigt, sich ein vertragliches Rücktrittsrecht vorzubehalten.

 

Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters

Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts für den Mieter beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem der Eigentümer ihn vollständig über den Erwerb der Wohnung durch einen Dritten informiert hat. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Eigentümer seinem Mieter alle für den Verkauf der Wohnung relevanten Unterlagen zur Verfügung stellen. Dazu gehören die Angebotsunterlagen, der Kaufvertrag und die notariell beurkundeten Dokumente. Der Kaufvertrag muss das zukünftige Wohnungseigentum auch hinreichend genau beschreiben.

Diese lässt der Eigentümer seinem Mieter zukommen, sobald er komplett über sie verfügt. Eine frühzeitige, formlose Mitteilung über den geplanten Verkauf der Wohnung setzt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht Gang. Der Mieter hat nach Unterrichtung und Erhalt der Verkaufsunterlagen eine Frist von zwei Monaten, um die Ausübung seines Vorkaufsrechts gegenüber dem Vermieter zu erklären oder darauf zu verzichten. Dies gilt bei Grundstücken gem. § 469 Abs. 2 BGB. Bei anderen Gegenständen kann nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung das Vorkaufsrecht ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist. Er gibt diese Erklärung schriftlich ab, sie bedarf zu diesem Zeitpunkt keiner endgültigen Kaufvertragsform (§§ 464, 469 BGB).

Es entsteht ein separater Kaufvertrag zwischen dem Mieter als Vorkäufer und dem Vermieter als Veräußerer. Der Mieter wird Eigentümer der Wohnung, zugleich Teileigentümer und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wohnungseigentümergemeinschaften sind gesetzlich verpflichtet, einen neutralen Verwalter (außerhalb ihrer Gemeinschaft) zu bestellen. Dieser Verwalter muss der Veräußerung der Mietwohnung an einen Dritten (wenn kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird) oder an den vorkaufsberechtigten Mieter zustimmen.
 

Ab wann kann der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht mehr ausüben?

Kommt der Vermieter als Eigentümer seiner Mitteilungspflicht über die beabsichtigte Umwandlung in Wohneigentum gegenüber dem Mieter nicht nach und wird eine dritte Partei durch Kauf Eigentümer der Wohnung oder ist durch Erwerbsvormerkung im Wohnungsgrundbuch berechtigt, entsteht für den Veräußerer ein Problem. Ab diesem Zeitpunkt ist der Mieter nicht mehr in der Lage, seinen Anspruch auf das gesetzliche Vorkaufsrecht durchzusetzen, da der Eigentümer das veräußerte Objekt nicht an zwei Parteien gleichzeitig übereignen kann. Es tritt die Unmöglichkeit der Leistung ein, die zu Schadensersatzansprüchen (§ 280 ff. BGB) des übergangenen Mieters und potentiellen Vorkäufers führt. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht entfaltet keine dingliche und sachenrechtliche Wirkung und belastet das vermietete Objekt nicht (§§ 463 – 473 BGB).
 

Bei welchen Wohnräumen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Mieter als Vorkaufsberechtigte können ihr Recht ausschließlich für Wohnräume geltend machen. Das Vorkaufsrecht erstreckt sich auf die Wohnung und alle außerhalb der Wohnung liegenden zugehörigen Räume und Flächen wie Garage, Keller, Stellplatz und Abstellräume. Sondernutzungsrechte oder Sondereigentum laut Teilungserklärung sind maßgeblich.

Erfolgt die Aufteilung des Hausgrundstücks abweichend von den Mietverträgen, ergeben sich hieraus Probleme. Wird beispielsweise an der Wohnung und einer mitvermieteten Garage jeweils ein gesondertes Eigentum gebildet, erstreckt sich das Vorkaufsrecht des Mieters auch auf die Garage als Zubehör der Wohnung.

Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, an dem auch eine nicht vermietete Garage beteiligt ist, besteht das Vorkaufsrecht des Mieters nur an der Wohnung.

Im Fall der Umwandlung der Mietwohnung in Eigentum tritt gemäß § 564 BGB, die zuvor genannte Kündigungssperre von drei Jahren ein. Ist die Begründung des Wohnungseigentums beabsichtigt aber noch nicht vollzogen, besteht das Vorkaufsrecht des Mieters auch dann, wenn die noch umzuwandelnde Eigentumswohnung veräußert wird.

Kein Vorkaufsrecht bei dem Verkauf des gesamten bebauten Grundstückes

Veräußert der Eigentümer ein vollständiges Gebäude “en bloc“ entsteht kein Vorkaufsrecht des Mieters, weil Kaufgegenstand nicht die einzelnen Wohneinheiten, sondern das gesamte bebaute Grundstück ist. Es ist nicht maßgebend, ob die Absicht des Erwerbers besteht, das Gebäude anschließend in Wohnungseigentum umzuwandeln. Der Mieter hat das Nachsehen, da er die Wohnung nicht zu denselben Bedingungen erwerben kann, die der Ersterwerber mit dem Eigentümer vereinbart hat.

Kein Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum bei gemeinschaftlichem Eigentum

Wird ein Grundstück, an dem ein gemeinschaftliches Eigentum besteht, in Wohnungseigentum umgewandelt und dieses anschließend an die einzelnen Mitglieder der Eigentumsgemeinschaft übertragen, hat der Mieter kein Anrecht auf Ausübung seines Vorkaufsrechts, da die von ihm gemietete Wohnung nicht verkauft wurde. Er kann sein Vorkaufsrecht jedoch dann ausüben, wenn die Wohnungen von den jeweiligen Eigentümern verkauft werden (§ 8 WEG).

Vorkaufsrecht nur bei Erstveräußerung

Grundsätzlich ist zu beachten, dass sich das Recht auf Ausübung des Vorkaufsrechts ausschließlich auf die Erstveräußerung erstreckt. Alle nachfolgenden Weiterveräußerungen sind nicht durch das Vorkaufsrecht des Mieters eingeschränkt.

Vorkaufsrecht besteht bei Aufhebung des Kaufvertrages

Der gleiche Rechtsgrundsatz besteht, wenn die Kaufvertragsparteien den Kaufvertrag aufheben. Diese Aufhebungsvereinbarung entfaltet ausschließlich zwischen den Parteien, nicht jedoch gegenüber dem Mieter als Vorkaufsberechtigten eine rechtliche Wirkung (§ 142 BGB), wenn jedoch ein rechtswirksamer Kaufvertrag vorliegt.

Kein Vorkaufsrecht bei Zweitveräußerung

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 22.06.2007 (AZ: V ZR 269/06) entschieden, dass das Vorkaufsrecht nur bei der Erstveräußerung durch den Mieter ausgeübt werden kann.

Wird eine Wohnung durch den ursprünglichen Eigentümer nach Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum an seine Verwandten verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Will nun der Verwandte als gegenwärtiger Eigentümer die Wohnung an einen Dritten verkaufen, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht mehr, weil sich das Vorkaufsrecht lediglich auf den ersten Verkaufsfall bezieht. Auch dann, wenn der erste Verkaufsfall für den Mieter selbst kein Vorkaufsrecht entfaltet.

Vorkaufsrecht und Anfechtung

Durch Anfechtung seitens des Käufers bleibt das Vorkaufsrecht des Mieters unberührt, während es bei der Anfechtung durch den Verkäufer wegfällt, da auch dessen Bindung an den Kaufvertrag beseitigt ist.

Vorkaufsrecht und Insolvenzverfahren/Erbe

Der Mieter ist nicht berechtigt, sein Vorkaufsrecht auszuüben, wenn die Wohnung durch einen Insolvenzverwalter (§ 512 BGB) veräußert wird.

Vorkaufsrecht bei Schenkung

Eine Schenkung der Immobilie stellt keinen Kauf dar. Aus diesem Grund stellt die Schenkung einer Immobilie keine Erstveräußerung dar, sodass nach einer Schenkung das Vorkaufsrecht des Mieters erstmals zum Einsatz kommt.

Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar, aber…

Das Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht (§ 514 BGB) und nicht vererbbar.

Verstirbt der Mieter und setzt ein Dritter, zum Beispiel die Ehefrau, das Mietverhältnis fort, geht das Vorkaufsrecht auf diese Partei über (§ 563 BGB).

Stirbt der Mieter vor Begründung des Wohnungseigentums, so setzt der Ehegatte oder Familienangehörige (§§ 563, 580, 1922 BGB) sein Vorkaufsrecht durch.

Stirbt der Mieter nach Umwandlung, so treten die Erben in ein Mietverhältnis über die Eigentumswohnung ein. Die Erben können das Vorkaufsrecht nicht geltend machen, da der Verstorbene lediglich im Mietbesitz der Wohnung, nicht jedoch Eigentümer war und sein Recht gemäß § 577 BGB nicht vererbbar ist.

Fazit

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass der BGH mit seiner regulären Rechtsprechung die Position der Mieter stärkt und ihnen gleichfalls einen Anspruch auf entgangenen Gewinn zugesteht, der sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert ergibt. Voraussetzung für diesen Anspruch ist, dass der Vermieter seiner Mitteilungsverpflichtung gegenüber dem Mieter nicht nachgekommen ist und dieser erst nach Umwandlung der Mietwohnung in Eigentum von der Veräußerung erfährt und aus diesen Gründen auf die Ausübung seines Vorkaufsrechtes verzichtet, da eine Unmöglichkeit der Leistung seitens des Vermieters eingetreten ist. Er ist nicht in der Lage, das bereits veräußerte Objekt ein zweites Mal an den Mieter als Vorkäufer zu veräußern. § 577 BGB stärkt die Situation des Mieters gegenüber einem Drittkäufer, der ihn durch Erwerb der Mietwohnung nicht aus seiner Wohnung verdrängen kann. Ferner soll der Mieter an den ausgehandelten Konditionen zwischen Vermieter und Dritterwerber teilhaben und die Möglichkeit erhalten, die Wohnung zu dem Preis erwerben zu können, den auch Dritte bereit sind zu zahlen (Verkehrswert).

Die wichtigste Lehre aus dem BGH-Urteil und aus § 577 BGB ist der Schutz der Mieter vor willkürlicher Umwandlung in Wohnungseigentum und damit verbundener Kündigungen. Regelmäßig lassen sich für einzelne Wohneinheiten höhere Verkaufserlöse erzielen als durch den Verkauf „en bloc“. Voraussetzung für die Umwandlung in Wohneigentum ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Vor der Novellierung des Rechts und der regulären Rechtsprechung des BGH kam es zu einer regelrechten Umwandlungswelle, in dessen Folge die Mieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wurden. Die Kündigungssperrfrist ist ein wirkungsvolles Rechtsinstrument, um Eigentümer daran zu verhindern, ihre Mietobjekte, die über den entsprechenden Baurechtsstandard (Abgeschlossenheitsbescheinigung) verfügen, in schnelllebige Spekulations- und Handelsobjekte umzuwandeln.

 

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