Was kann der Vermieter bei unpünktlichen Mietzahlungen tun?

Was kann der Vermieter bei unpünktlichen Mietzahlungen tun?

11 Januar 2015 - 19:08
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von Stefan

Inhaltsverzeichnis

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Allen Kündigungen voraus in solchen Situationen ist die ordnungsgemäße Abmahnung des Vermieters gegenüber seinen Mietern. Die Abmahnung macht erst die Kündigung möglich (vgl. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Ohne eine vorherige erfolgslose Abmahnung in dieser Sache, kann der Vermieter nicht kündigen.

Was ist eine Abmahnung?

Eine Abmahnung ist ein schriftliches Schreiben des Vermieters an seinen Mieter, der dieser Gelegenheit dazu gibt, das sich das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herstellt. Die Abmahnung gibt somit dem Mieter vor der Vertragsbeendigung die Möglichkeit, sich wieder vertragsgemäß zu verhalten, sein abgemahntes Verhalten zu verbessern und den Vermieter davon zu überzeugen.

Der Erfolg der Abmahnung liegt darin, dass das beanstandete Verhalten des Mieters nicht wiederholt wird (BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 (Az.: VIII ZR 364/04)).

Abmahnung gegenüber allen Mietern des Mietobjektes

Wichtig bei der Abmahnung ist, dass der Vermieter allen Mietern eines und desselben Mietobjektes gleichzeitig abmahnt und somit auch in die Anrede aufnimmt oder gleich – wie es bei Wohngemeinschaften ist – separat jeden Mieter schriftlich abmahnt.

Form der Abmahnung

Die Abmahnung muss schriftlich erfolgen.

Zugang der Abmahnung

Der Vermieter sollte entweder in Gegenwart von Zeugen die Abmahnung an den Mieter zustellen (durch Einwurf in den Briefkasten mit Protokoll, wer dabei war und um welche Uhrzeit, Zeuge sollte das Protokoll eigenhändig unterschreiben; oder durch persönliche Übergabe der Abmahnung an der Tür mit Zeugen, hier sollte auch ein Protokoll darüber angefertigt werden; durch Einschreiben per Rückschein etc.).

Das Wort „Abmahnung“ sollte enthalten sein

Weiter relevant ist es, dass der Vermieter den Mietern klar und deutlich veranschaulicht, welches Verhalten vertragswidrig ist und abgemahnt wird. Aus diesem Grund ist es unverzichtbar in den Betreff des Schreibens aufzunehmen, dass es sich dabei um eine „Abmahnung“ handelt.

Das vertragswidrige Verhalten benennen

Das vertragswidrige Verhalten des Mieters/der Mieter muss explizit genau erläutert werden. Gerade wenn es um die unpünktliche Mietzahlung geht, müssen die einzelnen Zahlungseingänge dargelegt werden und zudem aufgezeigt werden, wann sie hätten eigentlich eingehen müssen. Der Vermieter muss Ihnen diesen Fällen beweisen, wann der Zahlungseingang tatsächlich durch die Mieter eingegangen ist.

Zudem wäre es hilfreich damit zu argumentieren, dass die Zahlung der Miete die Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag ist und das dessen Verletzung sehr erheblich ist.

Fristsetzung zur Zahlung der Miete

Ferner sollte der Vermieter innerhalb der Abmahnung festhalten, bis wann der Mieter seine unpünktliche Mietzahlung vornehmen soll, wenn er dies nicht schon getan hat.

Ernsthaftigkeit darlegen und mit Kündigung drohen

Wichtig ist auch im Rahmen der Abmahnung die Ernsthaftigkeit aufzuzeigen. Aus diesem Grund sollte der Vermieter die Situation in der Abmahnung beschreiben, was sein könnte, wenn der Mieter weiterhin seine Vertragspflicht verletzt. Hier kommt die Kündigung in Betracht. Es wird daher auch juristisch von einer „qualifizierten Abmahnung“ gesprochen, d.h. hier wird in der Abmahnung mit der Kündigung angedroht.

Mieter legt Gründe für seine verzögerte Zahlungsweise dar

Auch wenn der Mieter versucht Gründe darzulegen, warum er seine Miete unpünktlich zahlt, sollte der Vermieter eine angemessene Frist setzen, in dem der Mieter versuchen kann, seine Miete pünktlich zu zahlen und trotzdem darauf bestehen, dass der Mieter für dieses Verhalten abgemahnt wurde. Der Vermieter sollte unter keinen Umständen die Abmahnung zurücknehmen.

Wann kann der Vermieter nicht abmahnen und kündigen?

Ausgenommen sind solche Fälle, wo der Mieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes empfängt, sprich staatliche Leistungen (ALG I, ALG II, Sozialhilfe, BAföG, Wohngeld etc.). In diesem Fällen muss der Vermieter einige Tage Verspätung der Miete dulden, da der Mieter selbst nicht verantwortlich für seine verspätete Zahlung ist.

Die Mieter haben jedoch in einer solchen Konstellation die Pflicht Ihren Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen und um Geduld zu bitten.

 

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Der BGH sagt:

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus.

Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 12 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 18 f.; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15).

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