Wohnung untervermieten - das müssen Sie beachten

Wohnung untervermieten - das müssen Sie beachten

30 Juni 2015 - 10:00
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von Roland
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Bei berechtigtem Interesse kann ein Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten. Bei einer rechtswirksamen Untervermietung übernimmt der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter somit gleichzeitig die rechtliche Position eines Vermieters ein.

Damit es aber zu einer rechtswirksamen Untermietung kommen kann, hat der Mieter lt. § 540 BGB bei seinem Vermieter eine entsprechende Einwilligung zur Untervermietung einzuholen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte auch in derartigen Fällen die Schriftform gewählt werden.
Im § 553 I BGB ist der Anspruch auf Untervermietung geregelt. Danach hat der Mieter bei vorliegen eines berechtigten Interesses einen Anspruch auf Untervermietung. Was ist im Sinne des § 553 I BGB ein „berechtigtes Interesse“?

Aus beruflich oder privat veränderten Lebenssituationen können sich berechtigte Interessen des Mieters für eine Einwilligung des Vermieters zur Untervermietung ergeben. Hier eine beispielhafte Aufzählung möglicher (klassischer) Gründe:

  • Versetzung an einen anderen Dienstort unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung
  • Auszug des Lebens- oder Ehepartners
  • Auszug der Kinder
  • Verlust des Arbeitsplatzes
  • Finanzielle Gründe
  • Aufnahme eines Lebenspartners

Diese beispielhaft aufgeführten Lebenssituationen könnten als Begründung für die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung dienen.
Die näheren Gründe für die Erlaubnis einer Untervermietung sollten in dem Schreiben an den Vermieter näher aufgeführt sein. Finanzielle Gründe könnten eine wichtige Begründung darstellen, die beispielsweise durch den Verlust des Arbeitsplatzes entstanden ist. Aber auch die Aufnahme eines neuen Lebenspartners wird als berechtigtes Interesse für eine Untervermietung angesehen.
Die Aufzählung ist nicht als abschließend zu betrachten. Sie dient vielmehr als beispielhafte Aufzählung häufig vorkommender Lebenssituationen, die eine beabsichtigte Untervermietung ermöglichen können.

Auf jeden Fall hat der Mieter dem Vermieter Auskunft über die Person des anstehenden Untermieters mitzuteilen. Verweigert der Mieter die Angaben zur Person des möglichen Untermieters, kann der Vermieter seine Einwilligung zur Untervermietung verweigern.

Aufenthalt in der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters
Eine dauerhafte Unterbringung von nahen Familienangehörigen (z. B. Eltern) oder Pflege- und Hauspersonal, bedarf nicht der Zustimmung des Vermieters.
Angehörige (z. B. Geschwister) und Besucher können für einen Zeitraum von bis zu acht Wochen ebenfalls genehmigungsfrei in der Wohnung aufhalten.
Länger andauernde Besuche unterliegen ggf. im Einzelfall einer Ausnahmeregelung. Dieser Besucherkreis muss dem Vermieter aus guten Gründen aber angezeigt werden.

Die Einwilligung des Vermieters zur Untervermietung, umfasst nach einem BGH-Urteil von 2004 nicht die Vermietung der Wohnung an Touristen. In derartigen Fällen müssen entsprechende Untervermieter nach Abmahnung mit einer fristlosen Kündigung rechnen.

Der Vermieter verweigert die Erlaubnis zur Untervermietung
Einer ihm zumutbaren Untervermietung hat der Vermieter grundsätzlich zuzustimmen.
Ausschlussgründe werden rechtlich nur akzeptiert, wenn die Untervermietung zur Überbelegung der Wohnung führen würde, also die Kopfzahl der Mieter die Anzahl der Zimmer überschreiten würde.
Bei Vorlage triftiger Gründe gegen die Person eines möglichen Untermieters, kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.

Ablehnung des Vermieters ohne triftigen Grund
Sind die Ablehnungsgründe des Vermieters nicht begründet, wird dem Mieter gemäß § 540 I BGB ein Sonderkündigungsrecht nach den gesetzlichen Kündigungsfristen eingeräumt. Die Rechtsprechung spricht dem Mieter in derartigen Fällen sogar die Geltendmachung eines Schadensersatzes in Höhe der entgangenen Untermiete zu.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters entfällt …
bei Rechtsmissbrauch, wenn Gründe zur Erlangung einer Erlaubnis zur Untermietervermietung rechtswidrig vorgeschoben wurden.

Eine Erlaubnis zur Untervermietung wurde erteilt
Es ist davon auszugehen, dass zwischen dem Vermieter und Mieter ursprünglich ein Mietvertrag geschlossen wurde. Folgerichtung wird bei einer Untervermietung im Interesse der Rechtssicherheit der Abschluss eines Untermietvertrages dringend angeraten.
Die Erklärung für einen schriftlichen Untermietvertrag liegt auf der Hand, weil auch ein Untermietvertrag rechtlich als gleichberechtigter Mietvertrag gilt. Als Vertragspartner treten der Hauptmieter und der Untermieter auf.
Die rechtliche Grundlage für diese Vertragsgestaltung wurde durch die Einwilligung des Vermieters bedingt.

In einem Untermietvertrag verpflichtet sich nunmehr der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter, die im Untermietvertrag aufgeführten Räumlichkeiten der Wohnung zur alleinigen oder auch gemeinschaftlichen Nutzung dem Untermieter gegen eine vereinbarte Miete zu überlassen.
Im Gegenzug versichert der Untermieter, die Wohnung nur in dem vertraglich zugesicherten Umfang zu bewohnen. Hierfür wird die Zahlung einer im Untermietvertrag ausgewiesenen Miete vereinbart.
Den rechtlichen Rahmen bei einem Untermietvertrag bildet grundsätzlich der Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter. In einem Untermietvertrag sollte daher stets auf den Hauptmietvertrag zwischen Mieter und Vermieter Bezug genommen werden.
Die Verwendung von Standardverträgen ist anzuraten. Derartige Musterverträge bilden quasi das Rüstzeug und können bei Bedarf individuell jeweils ergänzt werden.

Pflichten des Vermieters/Mieters/Untermieters
Der Untermieter hat nunmehr dem Hauptmieter gegenüber eigene Rechte aus dem Untermietvertrag. Weisen die überlassenen Räume lt. Untermietvertrag beispielsweise Mängel auf, stehen dem Untermieter nach Ablauf einer gesetzten Frist möglicher Weise Mietminderungsansprüche gegen den Hauptmieter zu, der diese Anzeige wiederum dem Vermieter vorlegen wird.

Kündigung
Die im Mietrecht gesetzlichen Kündigungsfristen des BGB gelten für den Untermieter grundsätzlich gleichermaßen. Der Kündigungsschutz ist derart komplex und im BGB nicht im Zusammenhang geregelt.
Grundverschiedene Kündigungsfristen für Vermieter, Mieter und Untermieter sind im BGB in den §§ 543 und 573 ff. geregelt. Wobei bei den jeweiligen Kündigungsfristen zwischen Vermieter, Mieter und Untermieter sehr unterschiedliche Kündigungsfristen zu beachten sind. Es wird hierbei unterschieden zwischen befristeten, unbefristeten und Untermietverträgen. Gleichsam sind dann möglicher Weise unterschiedliche Kündigungsarten (fristlos, fristgemäß) zu beachten.

Ein Spezialgebiet, das im BGB und der Rechtsprechung ausführlich abgehandelt wird. Für betroffene oder interessierte Mieter/Leser eine empfehlenswerte Rechtsmaterie.

Untermietzuschlag
Macht der Vermieter bei erlaubter Untervermietung von der Möglichkeit einer Mieterhöhung (Untermietzuschlag) Gebrauch, bleiben die Regelungen der ortsüblichen Mieterhöhung nach § 558 III BGB hiervon unberührt.
Bei erlaubter Untervermietung hat der Vermieter nach § 553 II BGB die Möglichkeit, die Miete im angemessenen Rahmen zu erhöhen, wenn ihm die Erlaubnis ansonsten nicht zuzumuten wäre. In der Praxis haben sich moderate Mieterhöhungen wegen des zu erwarteten Mehrverbrauchs an Heiz- und Betriebskosten bei Aufnahme einer Person durchgesetzt.
Bei einer umfangreicheren Untervermietung kann sich ein Untermieterzuschlag entweder prozentual nach der Untermiete richten oder mit einem Prozentsatz auf Grundlage der Kaltmiete veranschlagt werden. Eine gesetzliche Regelung über die Höhe liegt nicht vor. In jedem Fall gilt, dass der Mieter mit der Erhöhung einverstanden sein muss. Sollte er mit einer angemessenen Mieterhöhung nicht einverstanden sein, kommt ein Untermietvertrag erst gar nicht zustande.

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