Wohnungskündigung aus wirtschaftlichen Gründen

Gespeichert von Gast (nicht überprüft) am 11. Januar 2014 - 13:16

Hallo,

ich habe vor 2 Jahren ein baufälliges denkmalgeschütztes Haus in der Fürther Altstadt gekauft. Das Haus hat ca. 500m² , in den Obergeschossen 5 Wohnungen und im EG eine stillgelegte Gaststätte. Die eine Hälfte wurde vor drei Jahren wohl von Behördenseite für Wohnzwecke gesperrt, weil zum Teil die Decken durchgekommen sind. Auch der Oberbürgermeister hat den desolaten Zustand schon begutachtet. Die Stadt und der Denkmalschutz wünschen sehnlichst eine denkmalgerechte Sanierung.

Nun wohnt (bzw. haust) in der anderen, nicht gesperrten Haushälfte in einer 60m² Wohnung im 1.OG seit über 35 Jahren eine dreiköpfige Familie, die nicht ausziehen möchte. Alle leben von Sozialhilfe. Die Eltern sind über 70 und der Sohn ca. 40 Jahre. Er ist schizophren und hat eine Betreuerin.

Der RA vom Haus-und Grundbesitzerverein meinte, dass nur eine Kündigung wegen Eigenbedarf Aussicht auf Erfolg hätte. Wenn man das Haus kennt, kann man sich eigentlich nicht vorstellen, dass eine Kündigung aufgrund mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeit nicht erfolgversprechend sein sollte. Die Familie bezahlt pro Monat 135,- Warmmiete, was bei Weitem nicht die laufenden Unkosten deckt. Um den Rest des Haus vermieten zu können, ist z.B.eine aufwendige Grundsanierung mit Stabilisierung der Fundamente und statischer Ertüchtigung des Daches erforderlich. Aufgrund der Denkmaleigenschaften, bin ich gezwungen eine denkmalgerechte Sanierung durchzuführen. Nach meiner Erfahrung dauert dies mindestens 2-3 Jahre und der unbewohnte Zustand ist in diesem Fall eine zwingende Grundvoraussetzung. Das fängt schon mit den vom Denkmalamt geforderten Befunduntersuchungen und dem verformungsgerechten Aufmass an. Dazu muss das Haus komplett geräumt sein.

Ich beabsichtige nicht , das Haus zu verkaufen, sondern kann mir sehr gut vorstellen, nach Sanierung in Teilen des Hauses zu wohnen und/oder zu arbeiten. Allerdings ist es ungewiß, welchen Teil im Haus ich nutzen möchte und ob es nicht Zuge der Sanierung auch Grundrissveränderungen geben wird.

Leider kann ich der Familie keine Ausweichwohnung anbieten. Die Betreuerin des schizophrenen Sohnes hat mir gesagt, dass sie vermutlich leicht eine städtische Sozialwohnung für die Familie erhalten würde, dazu wäre allerdings Voraussetzung, dass für die bestehende Wohnung eine Kündigung vorliegt. Außerdem scheut die Familie den Umzug, weil sie in der neuen Umgebung glaubt, gegenüber der Nachbarschaft  in Erklärungsnot bzgl. der Schizophrenie des Sohnes zu sein. Eine Schamproblematik.

Könnte mir jemand einen Königsweg aufzeigen, wie ich eine Kündigung aufgrund Behinderung der wirtschaftlichen Verwertung juristisch sauber hinkriege?

Nach meinen Informationen müssen für eine solche Kündigung folgende vier Voraussetzungen vorliegen:

  1. Der Vermieter muss die Absicht haben, das Mietshaus oder die vermietete Wohnung anders zu verwerten als vorher.
  2. Wegen des bestehenden Mietverhältnisses ist die beabsichtigte Verwertung nicht möglich.
  3. Die geplante Verwertung, die der Vermieter im Kündigungsschreiben nennt, muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.
  4. Durch die Hinderung der beabsichtigten und angemessenen Verwertung müssen dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen.

Punkt 1:

Die Verwertungsabsicht dürfte mit den grundlegenden Sanierungsarbeiten gegeben sein.

Punkt 2:

Die denkmalgerechten Sanierungsarbeiten sind nur im längerfristig unbewohnten Zustand durchführbar.

Punkt 3:

Da nur eine denkmalgerechte Sanierung geplant ist und keine Luxussanierung o.ä., stellt die geplante Sanierung in meinem Rechtsverständnis auch keine unangemessene Verwertung dar.

Punkt 4:

Dieser Punkt ist vom  gesunden Menschverstand her nach den oben geschilderten Umständen eigentlich unstrittig, ich weiß dennoch nicht genau, wie was ich zur gerichtsicheren Darlegung tun muss.

Meine Fragen dazu:

- Habe ich in meinen Ausführungen etwas Wesentliches vergessen?

- Ist generell der Weg über den Kündigungsgrund behindernde wirtschaftliche Verwertung auch erfolgsversprechend?

- Wie weise ich den erheblichen wirtschaftlichen Nachteil am besten nach?

- Hat jemand noch wertvolle Tipps zu meinem Fall?

 

Lieben Dank für Antworten im Voraus,

Christofer Hornstein

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Guten Abend Christofer Hornstein,

hierbei kommt keine Eigenbedarfskündigung in Betracht, sondern eine "Verwertungskündigung" - auch unter Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung bekannt - gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Eine Verwertungskündigung ist eine ordentliche Kündigung, d.h. die ordentlichen Kündigungsfristen sind einzuhalten, damit die Kündigung wirksam ist.

Ist nur eines der Wohnungen in Ihrem Haus bewohnt? Oder nur die Wohnung der Familie, die Sie beschrieben haben?

Ihre Verwertungskündigung könnte dann Aussicht auf Erfolg haben, wenn Ihre Verwertungsinteressen und das Bestandsinteresse der Mieter an der Beibehaltung ihrer Wohnung als Lebensmittelpunkt gegeneinander abgewägt werden und Ihr Verwertungsinteresse die Interessen der Mieter überwiegt.

Bei der Abwägung wird das Gericht - falls es zu einer Gerichtsverhandlung kommen sollte - alle Einzelfallumstände und die konkrete Situation des Vermieters berücksichtigen.

In Ihrem Fall würde ich mir die Sanierungsvorhaben bei der Denkmalschutzbehörde per Gutachten o.ä. beantragen und dies der Kündigung beifügen, damit die Mieter tatsächlich Ihre Lage nachvollziehen können und welche unangemessenen wirtschaftlichen Nachteile derzeit Ihr Grundstück Ihnen einbringt. Das Gutachten sollte auch darlegen können, dass die Sanierung nicht bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses durchgeführt werden kann. Falls ein Bauunternehmen bereits konsultiert wurde – so scheint es nach Ihrer Beschreibung – kann dieser Ihnen auch per Brief mitteilen, unter welchen Umständen die baulichen Vorhaben erfüllt werden können. Falls tatsächlich die Sanierung bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht durchgeführt werden kann, wird das Bauunternehmen Ihnen das schriftlich geben können. Dieses Schreiben können Sie sodann in Ihre Verwertungskündigung aufnehmen.

Ferner sollten Sie auch auf den Punkt dann eingehen, was eine sogenannte Minimalsanierung die Folge hätte. Minimalsanierungen sind solche Arten von Sanierungen, die bei einem Fortbestehen des Mietverhältnisses durchgeführt werden können. Falls diese auch in Ihrem Fall möglich sein sollte, sollten Sie darauf eingehen, weshalb eine Minimalsanierung für Sie ungeeignet ist. Das wäre bspw. der Fall, wenn die Minimalsanierung und der Kostenaufwand, der damit verbunden ist für eine nachhaltige Verbesserung des Gebäudes nicht ausreicht bzw. das gesamte Sanierungsvorhaben nicht erfüllt und somit für Sie als Vermieter unwirtschaftlich ist, daher unzumutbar. Somit der Fall einer Minimalsanierung bspw. ausscheidet.

Ansonsten kann ich zu den Punkten, die Sie aufgezählt haben, auch nichts anderes mehr hinzufügen.

Ich hoffe, das kann Ihnen weiterhelfen.

VG,

Justus

 

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