Fragen zu Eigenbedarfskündigung vor Hauskauf

Gespeichert von Gast (nicht überprüft) am 23. Januar 2014 - 21:20

Hallo zusammen,

ein Onkel von mir hat ein Haus geerbt, dass er mir nun zum Kauf angeboten hat. Das wäre für mich aber nur interessant, wenn ich dem vorhandenen Mieter "problemlos" (vor allem ohne das Risiko möglicher Prozesskosten) wegen Eigenbedarf kündigen kann:

Der Mieter bewohnt seit über 10 Jahren ohne Mietvertrag eine ca. 88 qm große Wohnung. Die Warm(!)miete beträgt 400 €, was er durch Überweisungen nachweisen kann.

Ich möchte diese vermietete Wohnung selbst nutzen, zusammen mit meiner Tochter (9 Jahre alt). Die freie Wohnung möchte ich an den Kindsvater vermieten. Grund ist eine seit Jahren bewährte, gut funktionierende "Erziehungspartnerschaft". Unsere Tochter hat zu uns beiden einen guten und engen Kontakt. Das soll nicht durch eine Trennung gefährdet werden. Zur Zeit bewohnen wir aus gleichem Grund 2 gegenüberliegende Eigentumswohnungen. Die vorhandenen Eigentumswohnungen sollen verkauft werden - der Erlös ist zur Finanzierung des Hauses notwendig.

Wie lange ist die Kündigungsfrist? Als längste Frist habe ich etwas von 9 Monaten gelesen (würde in dem Fall vermutlich gelten, weil er schon über 10 Jahre dort wohnt). Jemand hat mir aber auch gesagt, wenn der Mieter keinen Vertrag hat, wäre die Kündigungsfrist kürzer.

Meine Hauptsorge ist, dass der Mieter sich erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren könnte, zumal er das Haus am liebsten selbst kaufen möchte. Hat er bei einem Zweifamilienhaus ein Vorkaufsrecht? (Soweit ich weiß, ist das Haus nicht in Teileigentum auf 2 getrennte Eigentumswohnungen aufgeteilt.)

Falls ich den Mieter später aus der Wohnung herausklagen und mit den Kosten in Vorlage treten müsste, könnte dies evt. die Finanzierung gefährden. Wie teuer kann so ein Prozeß werden? Und wie lange kann so etwas dauern? Falls die Wohnungen relativ kurzfristig verkauft werden können, müssten wir ja notfalls mit dem Kindsvater vorübergehend in die freie Wohnung ziehen. Das würde jedoch nicht lange gut gehen... Wenn ich von vornherein von 9 Monaten Kündigungsfrist ausgehe, der Mieter aber erst 2 Monate vorher widersprechen muß, wie lange kann es dann letztendlich dauern, bis er ausziehen muß? Wer müsste z.B. eine Räumungsklage bezahlen? Härtegründe wie Alter oder Krankheit liegen nicht vor (sind mir zumindest nicht bekannt). Und wie teuer kann das werden? Und wie / wann bekommt man das Geld zurück (der Mieter ist nicht arm - er hat zumindest einen gebrauchten Porsche in der Garage stehen... also keine Gefahr, dass er ein mittelloser Mietnormade sein könnte..).

Wie ausführlich müsste ich in einer Kündigung die Gründe für den Eigenbedarf darlegen?

Viele Fragen und viele Sorgen, aber die Finanzierung wäre ziemlich auf Anschlag, deshalb hätte ich im Falle eines Falles finanziell kaum die Möglichkeit, einen teuren Prozess zu finanzieren. Und mit der niedrigen Miete, die er bezahlt, kann ich ja kaum tilgen. Er müsste ja nur einen überdurchschnittlich hohen Wasserverbrauch oder ähnliches verursachen, dann bleibt von den 400 € nichts übrig...

Vielen Dank für Ihre Einschätzung und eventuelle Tipps

Viele Grüße

Stephanie

 

 

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Liebe Stephanie,

Ihre Problematik ist sehr komplex. So einfach können Sie nach einem Eigentumserwerb nicht kündigen, nur weil Sie selbst darin wohnen möchten. Der bloße Wunsch ist nicht ausreichend. Zudem sollten Sie - falls Sie einen solchen Wunsch hegen - ein Zweifamilienhaus erwerben, welches bereits freisteht.

Ein Mietverhältnis ohne Vertrag ist genau wie ein Mietverhältnis mit Vertrag wirksam, d.h. die normalen Kündigungsfristen sind hier auf beide Varianten anwendbar. Lediglich bei befristeten Mietverhältnissen sieht das etwas anders aus. Aber gem. § 550 BGB gilt, wer über zehn Jahre bereits ohne Mietvertrag wohnt, nun einen unbefristeten Mietvertrag hat. Daher sind hier neun Monate Kündigungsfrist einschlägig.

Werden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt? Falls ja, besteht gem. § 577 BGB ein Vorkaufsrecht des Mieters. Falls die Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, scheidet ein Vorverkaufsrecht des Mieters gem. § 577 BGB aus.

Dass der Mieter erfolgreich gegen die Eigenbedarfskündigung widersprechen kann, sehe ich auch so. Es könnte tatsächlich sehr schwierig sein. Da bei Ihnen jetzt schon feststeht, dass Sie kündigen wollen. Es kann vom Gesetz nicht gebilligt werden, dass Sie mit der Absicht ein Haus kaufen, um den Mietern zu kündigen und nicht gleich sich für ein Haus entscheiden, welches freisteht.

Sie könnten erstmals das Haus kaufen. Erstmals in die Wohnung Ihres Onkels mit Ihrer Tochter einziehen.

Dann vereinbaren Sie mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag und geben sich als neue Eigentümerin bekannt - hierbei könnten Sie die Miete bspw. an den Mietspiegel anpassen. Nach einigen Monaten könnten Sie dann sich auf den Grund berufen mit dem Kindesvater und der notwendigen engen Beziehung. Ob dies jedoch Erfolg haben wird, kann ich Ihnen derzeit nicht sagen. Ggf. bieten Sie dem Mieter Ihre alte Eigentumswohnung an?

Bevor Sie überhaupt das Haus kaufen, würde ich an Ihrer Stelle mit Ihrem Onkel sprechen und ihn fragen, ob er denn nicht mit dem Mieter über einen Mietaufhebungsvertrag sprechen möchte. Vielleicht können Sie gemeinsam mit Ihrem Onkel dem Mieter eine Abfindung und mit der Gewährleistung der Umzugskosten entgegen kommen, damit er auszieht.

Hierfür finden Sie unter folgenden Blogeintrag eine Vorlage, die Sie gerne verwenden können:

http://jurarat.de/der-mietaufhebungsvertrag

Es ist immer bei so komplexen Themen besser mit dem Mieter an einem Strang zu ziehen, als alleine gegen den Mieter vorzugehen.

Wie lange der Prozess vor Gericht dauern kann, kann ich Ihnen nicht genau sagen. Je nach Einzelfall und Problemschwerpunkt kann es sich sehr in die Länge ziehen und viele Kosten verursachen. Daher empfiehlt es sich bei so komplexen Themen zu überlegen, ob sich der Schritt tatsächlich lohnt.

Die Eigenbedarfskündigung ist sehr detailliert zu begründen, so dass der Mieter Ihre Situation ohne Nachforschungen nachvollziehen kann.

Falls Sie tatsächlich an dem Hauskauf interessiert sein sollten, würde ich Ihnen empfehlen einen Anwalt einzuschalten. Dieser wird Ihnen sicherlich mehr Rat geben können, da er Ihren Sachverhalt dann genauer vor Augen haben wird.

 

 

Liebe Juristin,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Leider ist dies vermutlich die einzige realistische Chance, ein Haus finanziert zu bekommen. Der Preis ist wirklich sehr günstig und ich kann mir sicher sein, dass die Immobilie auch in Ordnung ist. Für diesen Preis würde ich sonst nur ein viel "schlechteres" Haus bekommen. Außerdem kann mir mein Onkel bei der Finanzierung entgegen kommen. Bei ihm könnte ich mir eine teure Zwischenfinanzierung sparen, weil ich den Eigenkapitalanteil, den ich aus dem Verkauf meiner zur Zeit bewohnten Eigentumswohnungen, erst später an ihn bezahlen müsste. Bei einem Hauskauf auf dem freien Wohnungsmarkt müsste ich hingegen die komplette Finanzierung über die Bank abwickeln und das wäre dann zu teuer. Außerdem passt bei dem Haus von meinem Onkel einfach alles: Die Lage, die Größe, Preis und Zustand und die aktuellen günstigen Zinsen. Nur eben der vorhandene Mieter nicht.

Zählt es als Eigenbedarfskündigung nicht, dass ich als Nichte nur durch den Familienpreis überhaupt die Chance habe, ein Haus zu kaufen? Ich hätte jetzt nicht gedacht, dass es besser ist, erst einmal einzuziehen und dem Mieter erst nach Einzug zu kündigen...

Aus Kostengründen ist ein Mietaufhebungsvertrag vermutlich für mich zu teuer, denn mit Umzugskosten und Abfindung kämen bestimmt etliche Tausende von Euros zusammen. Dann haut die Finanzierung wieder nicht hin.

Könnte mein Onkel denn als jetziger Besitzer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er uns die beiden Wohnungen an uns verkauft? Für Nichten gilt ja der Eigenbedarf auch. Oder zählt das nur für Vermietungen?

Ich werde also Ihren Rat befolgen und mich bei einem Anwalt ausführlich beraten lassen. Schlimmstenfalls platzt dann der Traum vom eigenen Haus. Was meinen Sie, wie teuer solch ein Beratungsgespräch werden kann??

Vielen Dank noch einmal und ein schönes Wochenende,

Stephanie

 

 

 

Liebe Stephanie,

gekündigt darf wegen Verkauf innerhalb einer Eigenbedarfskündigung nicht. Es soll gerade solche Verkäufe aufhalten und nicht noch unterstützen. Daher ist der Eigenbedarf nur für die Miete zulässig.

Der Aufhebungsvertrag wäre nicht sehr teuer. Als Abfindung wird in der Regel eine Monatsmiete genommen und bei 400,00 EUR wäre dies noch überschaubar. Vielleicht kann dem Mieter die Schönheitsreparaturen erlassen werden oder eine Vereinbarung getroffen werden, die ihn ermächtigt, ohne besondere Arbeiten aus der Wohnung auszuziehen.

Eventuell könnten Sie auch erstmals zu Ihrem Onkel ziehen und später nach einer gewissen Zeit würde er dann den Eigenbedarf für Sie anmelden, da seine Wohnung für Sie, Ihre Tochter und ihm nicht groß genug ist. Das könnte ein berechtigtes Interesse begründen.

Oder er meldet jetzt schon einmal den Eigenbedarf an. Jedoch müsste ein berechtigtes Interesse vorliegen. Da müssten Sie nochmals nachdenken, ob ein solcher vorhanden ist.

Berechtigtes Interesse liegen bei solchen Situationen vor (diese können Sie aus dem Blogeintrag entnehmen):

http://jurarat.de/moegliche-gruende-fuer-ein-berechtigtes-interesse-bei-...

Alle diese Optionen sind jedoch mit der Gefahr behaftet, dass wenn der Mieter herausfinden sollte, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde, dass dann Schadenersatzansprüche gegenüber Sie und Ihrem Onkel geltend gemacht werden könnten.

Ein Beratungsgespräch beträgt in der Regel 190,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer.

Alles Liebe und auch ein schönes Wochenende.

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