grundsätzlich gilt gem. § 538 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/538.html), dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, der Mieter nicht zu vertreten hat.
Daher hat der Mieter nur solche Gebrauchsspuren an der Mietsache zu beseitigen, wenn diese zuvor vertraglich geregelt worden – wie in Ihrem Fall.
Die Rechtsprechung stellt an solche Abreden hohe Anforderungen an, da die Vereinbarung nicht den Vermieter von seiner eigenen Pflicht ohne Grund entlasten soll und die Pflichten im Gegenzug dem Mieter aufwälzen soll.
Eine Endrenovierungsverpflichtung – wie in Ihrem Fall – bei Beendigung des Mietverhältnisses kann unwirksam sein, wenn der Renovierungsbedarf der Mietsache noch nicht fällig ist. Sie ist dann bspw. fällig, wenn die Wände
abgenutzt,
vergilbt,
unansehnlich geworden sind oder
verschmutzt sind.
Die Fälligkeit der Endrenovierungsverpflichtung muss durch beide Parteien durch objektive Bewertung ermittelt werden. Dies liegt zum Beispiel dann vor, wenn der normale Abnutzungsgrad der Wohnung überschritten wurde. Daher müssen Flächen, die nicht abgenutzt wurden, auch nicht gestrichen werden. Die Renovierungsklausel soll gerade der Abnutzung entgegen wirken. Was der Mieter nicht abgenutzt hat, muss er auch nicht renovieren.
Zudem hat die Rechtsprechung festgehalten, dass durch Mietgebrauch Renovierungsbedarf in folgenden Bereichen gegeben ist, soweit von einer Fälligkeit des Renovierungsbedarfs gesprochen werden kann:
Mietobjektsorte
Jahre
Bad, Dusche und Küche
Alle drei Jahre
Diele, Flur Schlafraum, Wohnraum und Toilette
Alle fünf Jahre
Nebenräume
Alle sieben Jahre
Kürzere Renovierungsfristen als die o.g. Fristen in Mietverträgen sind unwirksam. Auch sind solche Regelungen unwirksam, die starr an einem Zeitabschnitt festhalten.
Daher ist es nur erlaubt, wenn Schönheitsreparatur-Klauseln auch hinsichtlich „der Endrenovierungsklausel“ im Mietvertrag mit dem Zusatz ausgestattet sind, dass „diese nur unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung durchgeführt werden“ muss, folglich nur dann, wenn von der Fälligkeit des Renovierungsbedarfs gesprochen werden kann und nicht nur dann, wenn die Fristen abgelaufen sind und die Wohnung nicht verschmutzt ist.
Starre Fristen und schwammige Sätze im Mietvertrag sind unwirksam. Starr sind die Fristen, wenn auf jeden Fall nach Zeitablauf renoviert werden muss und schwammig sind Sätze wie bspw. wenn „wie überlassen“ wieder zurückgegeben werden soll. Da hierbei nicht klar und deutlich hervor tritt, was gefordert wird.
Die Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag könnte einerseits dahingehend unwirksam sein, weil sie starr auf den Zeitablauf (Beendigung des Mietverhältnisses Bezug nimmt) und weil sie nicht den Zusatz enthält, dass die Renovierung nur durchgeführt werden muss, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung eine Renovierung begründet.
Auch könnte Ihre Klausel andererseits dahingehend unwirksam sein, da die Endrenovierung nicht Bezug auf die Vornahme vorheriger Schönheitsreparaturen durch die Mieter nimmt. Sodass hier auch verstanden werden könnte, dass der Mieter auf alle Fälle nach Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von zuvor durchgeführten Schönheitsreparaturen oder unabhängig von einem Renovierungsbedarf, durchführen muss.
Falls eine unwirksame mietvertragliche Regelung von Renovierungsfristen besteht, so besteht im Endeffekt keine Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen seitens des Mieters. Der Vermieter selbst muss für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, gem. § 538 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/538.html).
Wir hoffen, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben.
Guten Abend,
Guten Abend,
grundsätzlich gilt gem. § 538 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/538.html), dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, der Mieter nicht zu vertreten hat.
Daher hat der Mieter nur solche Gebrauchsspuren an der Mietsache zu beseitigen, wenn diese zuvor vertraglich geregelt worden – wie in Ihrem Fall.
Die Rechtsprechung stellt an solche Abreden hohe Anforderungen an, da die Vereinbarung nicht den Vermieter von seiner eigenen Pflicht ohne Grund entlasten soll und die Pflichten im Gegenzug dem Mieter aufwälzen soll.
Eine Endrenovierungsverpflichtung – wie in Ihrem Fall – bei Beendigung des Mietverhältnisses kann unwirksam sein, wenn der Renovierungsbedarf der Mietsache noch nicht fällig ist. Sie ist dann bspw. fällig, wenn die Wände
Die Fälligkeit der Endrenovierungsverpflichtung muss durch beide Parteien durch objektive Bewertung ermittelt werden. Dies liegt zum Beispiel dann vor, wenn der normale Abnutzungsgrad der Wohnung überschritten wurde. Daher müssen Flächen, die nicht abgenutzt wurden, auch nicht gestrichen werden. Die Renovierungsklausel soll gerade der Abnutzung entgegen wirken. Was der Mieter nicht abgenutzt hat, muss er auch nicht renovieren.
Zudem hat die Rechtsprechung festgehalten, dass durch Mietgebrauch Renovierungsbedarf in folgenden Bereichen gegeben ist, soweit von einer Fälligkeit des Renovierungsbedarfs gesprochen werden kann:
Mietobjektsorte
Jahre
Bad, Dusche und Küche
Alle drei Jahre
Diele, Flur Schlafraum, Wohnraum und Toilette
Alle fünf Jahre
Nebenräume
Alle sieben Jahre
Kürzere Renovierungsfristen als die o.g. Fristen in Mietverträgen sind unwirksam. Auch sind solche Regelungen unwirksam, die starr an einem Zeitabschnitt festhalten.
Daher ist es nur erlaubt, wenn Schönheitsreparatur-Klauseln auch hinsichtlich „der Endrenovierungsklausel“ im Mietvertrag mit dem Zusatz ausgestattet sind, dass „diese nur unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung durchgeführt werden“ muss, folglich nur dann, wenn von der Fälligkeit des Renovierungsbedarfs gesprochen werden kann und nicht nur dann, wenn die Fristen abgelaufen sind und die Wohnung nicht verschmutzt ist.
Starre Fristen und schwammige Sätze im Mietvertrag sind unwirksam. Starr sind die Fristen, wenn auf jeden Fall nach Zeitablauf renoviert werden muss und schwammig sind Sätze wie bspw. wenn „wie überlassen“ wieder zurückgegeben werden soll. Da hierbei nicht klar und deutlich hervor tritt, was gefordert wird.
Die Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag könnte einerseits dahingehend unwirksam sein, weil sie starr auf den Zeitablauf (Beendigung des Mietverhältnisses Bezug nimmt) und weil sie nicht den Zusatz enthält, dass die Renovierung nur durchgeführt werden muss, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung eine Renovierung begründet.
Auch könnte Ihre Klausel andererseits dahingehend unwirksam sein, da die Endrenovierung nicht Bezug auf die Vornahme vorheriger Schönheitsreparaturen durch die Mieter nimmt. Sodass hier auch verstanden werden könnte, dass der Mieter auf alle Fälle nach Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von zuvor durchgeführten Schönheitsreparaturen oder unabhängig von einem Renovierungsbedarf, durchführen muss.
Der BGH stellt fest, dass solche Endrenovierungsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu vorherigen Schönheitsreparaturen vertraglich nicht während des Mietverhältnisses verpflichtet war (BGH Urteil vom 12. September 2007, Az.: VIII ZR 316/06 - http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=41757&pos=0&anz=1).
Falls eine unwirksame mietvertragliche Regelung von Renovierungsfristen besteht, so besteht im Endeffekt keine Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen seitens des Mieters. Der Vermieter selbst muss für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, gem. § 538 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/538.html).
Wir hoffen, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben.
Uebergang21