• Mietrecht
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Befristeter Mietvertrag Verlängerung: Gesetze & Pflichten

Dieser Artikel geht rund um das Thema der Befristungen und Vertragslaufzeit des Mietvertrages einer Immobilie.
In Kürze:
  • Ein Mietvertrag kann befristet werden, wenn bestimmte Gründe wie Eigenbedarf, Umbau oder Werkswohnung vorliegen und schriftlich festgehalten werden.
  • Mieter sollten vier Monate vor Ende eines befristeten Mietvertrages den Vermieter über den Status der Befristung befragen.
  • Mündliche Mietverträge über ein Jahr Laufzeit oder Verträge ohne gültigen Befristungsgrund gelten als unbefristet.
  • Wenn der Befristungsgrund während der Mietzeit wegfällt, hat der Mieter Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag.
  • Bei Missachtung der Auskunftsfrist durch den Vermieter kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrages verlangen.
  • Nach Ablauf des befristeten Mietvertrages muss der Mieter die Wohnung räumen; bei Nichteinhaltung kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Bei einem befristeten Mietvertrag setzt das Gesetz (nach §575 BGB) voraus, dass die Mieter frühestens vier Monate vor Vertragsende auf Anfrage über den Status der Befristung informiert werden. Danach muss der Wohnungseigentümer seinen Mietern innerhalb eines Monats mitteilen, ob die Befristung weiterhin aufrecht ist. Andernfalls steht es den Mietern zu, das Mietverhältnis um die Zeitspanne der Verspätung zu verlängern. Um das ganze Thema besser verstehen zu können, schauen wir uns in diesem Beitrag alles rund um das Thema befristeter Mietvertrag & Verlängerung an.

Wann geht ein befristeter Mietvertrag in einen unbefristeten Vertrag über?

In der Regel sind Mietverträge hierzulande immer unbefristet. Dennoch können Mieter und Vermieter ein zeitlos befristetes Mietverhältnis vereinbaren. Allerdings sind die Regeln strenger. Der Befristungsgrund muss begründet und schriftlich festgehalten werden. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung bei einem Zeitmietvertrag ist nur möglich, wenn sich beide Parteien (Mieter und Vermieter) auf eine Vertragsauflösung einigen. Vertrag ist nun einmal Vertrag. Eine Verlängerung der Mietzeit durch den Vermieter ist bei befristeten Mietverträgen grundsätzlich ausgeschlossen.

Eine mündliche Vereinbarung bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr wird als unbefristet angesehen. Liegen die Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag wie: Eigenbedarf, geplanter Umbau, Nutzung durch eigene Angestellte, nicht vor oder werden die angegebenen Gründe nicht akzeptiert, dann entsteht ebenso automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis. Dasselbe gilt, wenn der Grund für den befristeten Vertrag während der Mietzeit zur Gänze wegfällt.

Auch dann hat der Mieter Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag. Der Mieter kann immer zum im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt ausziehen. Sobald das Mietverhältnis endet, ist der Mieter ohnehin zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Tritt der Befristungsgrund nach Ablauf der Mietzeit nicht ein, können Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Besteht der Vermieter auf die Frist, können sie immer noch prüfen lassen, ob die Befristung überhaupt rechtswirksam war.

Befristeter Mietvertrag Verlängerung: diese Gründe müssen für eine weitere Befristung vorliegen!

Welche Gründe müssen für einen befristeten Mietvertrag vorliegen?

Ein befristeter Mietvertrag mit über einem Jahr Laufzeit muss laut § 550 BGB genau begründet und schriftlich festgehalten werden. Laut "Deutschem Mieterbund" werden folgende drei Gründe für eine Befristung anerkannt.

  • Eigenbedarf: Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ende der Mietzeit für sich selbst, seine Familienangehörigen oder für seine Angestellten nutzen.
  • Umbau: Er will die Wohnung oder das Haus abreißen, renovieren oder eventuell komplett umbauen, sodass der Wohnraum durch die Baumaßnahmen erheblich beeinträchtigt würde.
  • Werkswohnung: Der Wohnungseigentümer möchte den Wohnraum als Werkswohnung an seine Angestellten (Hausmeister, Pflegepersonal) vermieten.

Der Grund für die Befristung muss dem Mieter vor Vertragsabschluss mitgeteilt werden. Die Begründung muss zudem im Mietvertrag festgehalten sein. Andernfalls gilt der Mietvertrag als unbefristet.

Hat der Mieter bei einem befristeten Mietvertrag ein Auskunftsrecht?

Ja, der Mieter hat ein Auskunftsrecht. Vier Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses sollten Sie als Mieter daher beim Wohnungseigentümer nachfragen, ob der Vertrag tatsächlich ausläuft. Der Vermieter muss Ihnen innerhalb eines Monats antworten. Bekommen Sie in der Zeit keine Antwort, verlängert sich der befristete Vertrag entsprechend der versäumten Zeitspanne. Aber nur, wenn es von Ihnen als Mieter*in gewünscht wird. Teilt Ihnen der Vermieter mit, dass sich seine Pläne verzögern, dann können Sie nach § 575 Abs. 3 BGB fordern, dass der Mietvertrag entsprechend verlängert wird. TIPP: Der Vermieter muss Ihnen nicht von sich aus Auskunft geben.

Auf wie lange Zeit darf ein Mietvertrag befristet werden?

Laut Gesetz gibt es keine Obergrenze für die Laufzeit von befristeten Mietverträgen. Der Wohnungseigentümer kann Ihnen auch einen befristeten Vertrag über 10 Jahre anbieten. Aber wie bereits berichtet, können Mieter laut § 575 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit vom Vermieter Auskunft verlangen, ob die Voraussetzung für die Befristung noch besteht. Sollte der Vermieter nicht innerhalb eines Monats antworten, können Mieter verlangen, dass der Mietvertrag um diesen Zeitraum verlängert wird.

Der Mietvertrag kann beliebig oft verlängert werden.

Wie oft kann ein Mietvertrag befristet werden?

Wenn die Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag weiter vorliegen, kann der Mietvertrag beliebig oft verlängert werden. Die Beweislast, dass der Befristungsgrund weiter besteht, trifft den Vermieter.

Muss bei einem befristeten Mietvertrag die Gesamtlaufzeit der Vermietung genau angegeben werden?

Befristete Mietverträge unterliegen in der Regel keiner zeitlichen Laufzeitbeschränkung. Für die Mietdauer wird vom Gesetz keine Obergrenze gesetzt. Das Mietverhältnis endet, wenn der befristete Mietvertrag ausläuft, automatisch. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2013 muss bei einem befristeten Mietvertrag kein exakter Zeitraum angeführt werden. Der Vertrag muss die Laufzeit enthalten, die mit der Übergabe der Wohnung beginnt. Denn die Gesamtlaufzeit ließe sich nach dem Übergabedatum einfach berechnen. Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit darf der Vermieter die Räumung des Mietobjekts verlangen und der Mieter muss ausziehen. Kommt er seiner Pflicht zur Räumung der Wohnung nicht nach, kann der Vermieter sogar eine Nutzungsentschädigung einfordern.

Wann verletzt ein Mieter seine Rückgabepflicht?

Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit darf der Vermieter die Räumung des Mietobjekts verlangen und der Mieter muss ausziehen. Kommt er seiner Pflicht zur Räumung der Wohnung nicht nach, kann der Vermieter sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen. Der Mieter verletzt dann seine Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung und den Keller nicht vollständig räumt und falls er nicht alle Schlüssel der Wohnung zurückgibt. Außerdem hat er dafür zu sorgen, dass sein Untermieter (falls vorhanden) fristgerecht auszieht. Falls nicht, hat der Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die vom Mieter zu bezahlen ist.

Fazit zum Thema Wohnungen und die Verlängerung Ihres Zeitmietvertrags

Fazit zum Thema befristeter Mietvertrag Verlängerung

Bei einem befristeten Mietvertrag gelten formale Besonderheiten. Sollten die Gründe für die Befristung im Laufe der Mietzeit komplett wegfallen, hat der Mieter einen Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag. Wurde vom Vermieter im Mietvertrag kein gültiger Befristungsgrund angegeben, geht der Zeitmietvertrag automatisch in einen Vertrag auf unbestimmte Zeit über. Dieser Vertrag kann nur durch eine ordentliche Kündigung beendet werden. Ein befristeter Mietvertrag kann nur vorzeitig gelöst werden, wenn beide Parteien dem Vorhaben zustimmen oder wenn es wichtige dafür Gründe gibt. Dabei kann es sich um Mietschulden oder um Mängel handeln, welche die Wohnung unbewohnbar machen.

Häufig gestellte Fragen zur Verlängerung eines befristeten Mietvertrages

Wir haben die am häufigsten gestellten Fragen für Sie gesammelt und beantwortet!

Ist bei einem befristeten Mietvertrag eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Wenn Sie mit Ihrem Vermieter einen befristeten Vertrag abgeschlossen haben, müssen Sie für die vereinbarte Mietzeit mit keiner Eigenbedarfskündigung rechnen.

Ist während er Laufzeit des befristeten Mietvertrags eine Mieterhöhung möglich?

Der Wohnungseigentümer kann den Mietzins bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann erhöhen, wenn diese Regel im Vertrag festgehalten wurde. Andernfalls ist eine Mieterhöhung bei einem Zeitmietvertrag nicht machbar.

Kann ein Zeitmietvertrag gekündigt werden?

Bei diesem Vertrag ist eine vorzeitige Kündigung nur dann möglich, wenn beide Parteien dem Vorhaben zustimmen (Aufhebungsvertrag) oder wenn es wichtige Gründe dafür (Mietschulden, große Mängel am Mietobjekt) gibt. Im Allgemeinen ist eine außerordentliche Kündigung erforderlich.

Wann gilt ein Mietvertrag als unbefristet?

Wenn im Mietvertrag die Gründe für die Befristung nicht schriftlich festgehalten wurden oder wenn die Voraussetzungen für die Befristung im Laufe der Mietzeit komplett wegfallen, gilt Ihr Vertrag als unbefristet.

Was passiert, wenn ein befristeter Mietvertrag wegen Formalfehlern als unbefristet gilt?

Eine unwirksame Befristung bedeutet, dass keine Mietdauer festgelegt ist. Der Vertrag hat Bestand, bis er gekündigt wird. Allerdings hat der Vermieter das Recht, Eigenbedarf anzumelden.