Schönheitsreparaturen nach langer Mietdauer

Gespeichert von Gast (nicht überprüft) am 20. Oktober 2013 - 18:35

Mieter beziehen 3-Zi-Wo in komplett renovierten Zustand. Die Schönheitsreparatur-Klausel im vorgedruckten Text des MV ist rechtsgültig, also keine festgesetzten Fristen, sondern die Formulierung "Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen...." Zusätzlich ist unter "Sonstigen Vereinbarungen" im MV folgende Formulierung aufgenommen : *Die Wohnung wird in vollständig renovierten Zustand vom Mieter übernommen. Bei Auszug ist die Mietsache in fachmännisch renovierten Zustand zurückzugeben, d.h. tapezierte Wände und Decken sind zu streichen."***

Ist durch diese zusätzliche Vereinbarung die rechtsgültige Schönheitsreparatur-Klausel grundsätzlich ausgehebelt und ungültig ?

Die Mieter wohnen 6,5 Jahre in der Wohnung und zahlen nur ca. 80% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieterhöhung wurde nicht verlangt.

In dieser Zeit wurden KEINE Schönheitsreparaturen durchgeführt. Haben die Mieter die Schönheitsreparaturen bei Auszug zu übernehmen oder nicht ?

Müssen Flächen auch gestrichen werden, bei denen augenscheinlich keine Abnutzung zu sehen ist ?

 

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Guten Abend,

grundsätzlich gilt gem. § 538 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/538.html), dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, der Mieter nicht zu vertreten hat.

Daher hat der Mieter nur solche Gebrauchsspuren an der Mietsache zu beseitigen, wenn diese zuvor vertraglich geregelt worden – wie in Ihrem Fall.

Die Rechtsprechung stellt an solche Abreden hohe Anforderungen an, da die Vereinbarung nicht den Vermieter von seiner eigenen Pflicht ohne Grund entlasten soll und die Pflichten im Gegenzug dem Mieter aufwälzen soll.

Eine Endrenovierungsverpflichtung – wie in Ihrem Fall – bei Beendigung des Mietverhältnisses kann unwirksam sein, wenn der Renovierungsbedarf der Mietsache noch nicht fällig ist. Sie ist dann bspw. fällig, wenn die Wände

  • abgenutzt,
  • vergilbt,
  • unansehnlich geworden sind oder
  • verschmutzt sind.

Die Fälligkeit der Endrenovierungsverpflichtung muss durch beide Parteien durch objektive Bewertung ermittelt werden. Dies liegt zum Beispiel dann vor, wenn der normale Abnutzungsgrad der Wohnung überschritten wurde. Daher müssen Flächen, die nicht abgenutzt wurden, auch nicht gestrichen werden. Die Renovierungsklausel soll gerade der Abnutzung entgegen wirken. Was der Mieter nicht abgenutzt hat, muss er auch nicht renovieren.

Zudem hat die Rechtsprechung festgehalten, dass durch Mietgebrauch Renovierungsbedarf in folgenden Bereichen gegeben ist, soweit von einer Fälligkeit des Renovierungsbedarfs gesprochen werden kann:

 

Mietobjektsorte

Jahre

Bad, Dusche und Küche

Alle drei Jahre

Diele, Flur Schlafraum, Wohnraum und Toilette

Alle fünf Jahre

Nebenräume

Alle sieben Jahre

 

Kürzere Renovierungsfristen als die o.g. Fristen in Mietverträgen sind unwirksam. Auch sind solche Regelungen unwirksam, die starr an einem Zeitabschnitt festhalten.

Daher ist es nur erlaubt, wenn Schönheitsreparatur-Klauseln auch hinsichtlich „der Endrenovierungsklausel“ im Mietvertrag mit dem Zusatz ausgestattet sind, dass „diese nur unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung durchgeführt werden“ muss, folglich nur dann, wenn von der Fälligkeit des Renovierungsbedarfs gesprochen werden kann und nicht nur dann, wenn die Fristen abgelaufen sind und die Wohnung nicht verschmutzt ist.

Starre Fristen und schwammige Sätze im Mietvertrag sind unwirksam. Starr sind die Fristen, wenn auf jeden Fall nach Zeitablauf renoviert werden muss und schwammig sind Sätze wie bspw. wenn „wie überlassen“ wieder zurückgegeben werden soll. Da hierbei nicht klar und deutlich hervor tritt, was gefordert wird.

Die Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag könnte einerseits dahingehend unwirksam sein, weil sie starr auf den Zeitablauf (Beendigung des Mietverhältnisses Bezug nimmt) und weil sie nicht den Zusatz enthält, dass die Renovierung nur durchgeführt werden muss, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung eine Renovierung begründet.

Auch könnte Ihre Klausel andererseits dahingehend unwirksam sein, da die Endrenovierung nicht Bezug  auf die Vornahme vorheriger Schönheitsreparaturen durch die Mieter nimmt. Sodass hier auch verstanden werden könnte, dass der Mieter auf alle Fälle nach Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von zuvor durchgeführten Schönheitsreparaturen oder unabhängig von einem Renovierungsbedarf, durchführen muss.

Der BGH stellt fest, dass solche Endrenovierungsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu vorherigen Schönheitsreparaturen vertraglich nicht während des Mietverhältnisses verpflichtet war (BGH Urteil vom 12. September 2007, Az.: VIII ZR 316/06 - http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=41757&pos=0&anz=1).

Falls eine unwirksame mietvertragliche Regelung von Renovierungsfristen besteht, so besteht im Endeffekt keine Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen seitens des Mieters. Der Vermieter selbst muss für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, gem. § 538 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/538.html).

Wir hoffen, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben.

 

 

......für die ausführliche und kompetente Beratung........

Nach einen Wasserschaden in der Wohnung wurden die dafür benötigten Löcher in der Wand nicht sehr fachmännisch, obwohl Fachfirma…. ausgeführt. Auch blättert der Putz ab, was aber nicht vom Wasserschaden herrührt. Es bestehen Risse im Putz, die beim Streichen aufbrechen und abblättern.

Ich nehme an, dass hier an der Qualität des Baumaterials gespart wurde.

Kann der Vermieter, die eine Genossenschaft ist, von mir verlangen, dass ich dies beim Auszug, der jetzt bevor steht, reparieren muss. Dazu müssten ca. 60% der Wände ab gespachtelt und neu verputzt werden.

Ich bedanke mich im Voraus für ihre Bemühungen und Hilfe.

Guten Abend E. Werner,

wann war der Wasserschaden und  wann wurde die Fachfirma tätig? Haben Sie denn damals die Wand nicht beim Verwalter angezeigt? Haben Sie die Fachfirma beauftragt oder wurde die Fachfirma durch den Verwalter/die Baugenossenschaft beauftragt?

Solche Schäden bzgl. der Materialqualität sollten unmittelbar nach der Tätigkeit angezeigt werden, damit eine Nachbesserung unternommen werden kann. Liegt tatsächlich ein Mangel an der Materialqualität kann Nachbesserung i.S.d. Nacherfüllung in Anspruch genommen werden. Daher ist fraglich, wer überhaupt die Fachfirma beauftragt hat

Zudem gehört das „Verputzen der Wände“  nicht zu den Schönheitsreparaturen, es sei denn, der Mieter hat während der Mietzeit die Wände überdurchschnittlich verunstaltet, dass es unangemessen erscheinen würde, dass das dem Vermieter übertragen wird.

Viele Grüße,

Justus

Der Wasserschaden war vor ca. 1 1/2 Jahren an der Heizung unter dem Estrich.

Die Fachfirma wurde vom Stadtbau (Vermieter) beauftragt den Schaden zu beheben.

Aussage der Fachfirma: "Pfusch und schlechtes Material". Es wurde sofort nach bemerken des Schadens dies beim Vermieter angezeigt.

Die "Fachfirma" hat dabei keine saubere Arbeit hinterlassen, was das Verputzen der Löcher in der Wand, die wegen Trocknung nötig waren, fachgerecht auszuführen, angeht.

Die Wände wurden vom Mieter in der Mietzeit 4-mal gestrichen. Schon  beim 1. Streichen fiel auf, dass Risse im Putz waren die beim Überstreichen schon abblätterten, was sich immer mehr verstärkte. Leider wurde versäumt dies gleich beim Vermieter anzuzeigen.

Jetzt wird es wieder aktuell, da der Auszug mit Abnahme der Wohnung bevor steht.

Deshalb die Frage: Kann der Vermieter verlangen diese Schäden, die offensichtlich nicht von unsachgemäßen Streichen stammen, sondern von schlechten Baumaterial, zu beseitigen?

Die Mieterin besitzt diesbezüglich absolut keine Fachkenntnisse, dies beurteilen zu können.Sie musste sich auf die Fachfirma verlassen bezüglich des Wasserschadens und deren spurenreicher Beseitigung.

P.S.: Vielen herzlichen Dank Justus für Deine schnelle Antwort.

Keine Ursache. Das Verputzen der Wände ist nicht Mietersache. Daher kann der Vermieter der Mieterin das Verputzen der Wände nicht auftragen und nach Ihrer Erläuterung schon gar nicht sie ursächlich für das schlechte Baumaterial machen.

Hat Ihnen die Fachfirma ein Gutachten erstellt, in der bescheinigt wird, dass es sich hierbei um ein schlechtes Baumaterial handelt?

Zudem hat hier der Vermieter gegenüber der Fachfirma einen Anspruch auf Nacherfüllung. Was mich etwas wundert, ist, dass der Vermieter nicht eingeschritten ist, als die Mieterin ihn darauf hingewiesen hat. Hat die Mieterin die Anzeige schriftlich bei dem Vermieter eingereicht? Hat denn der Vermieter überhaupt keinen Kontakt zu der Fachfirma aufgesucht, damit die den Mangel beheben?

Es könnte möglich sein, dass der Vermieter der Mieterin den Schaden zurechnet. Dies wäre nach Ihrer Erläuterung jedoch nicht in Ordnung. Im schlimmsten Fall müsste die Mieterin, falls der Vermieter die Kaution für die Schadensbehebung einbehält, eine Klage erheben, um sich die Kaution zurückzuholen.

Viele Grüße,

Justus

 

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