zuletzt aktualisiert am: 30.06.2022
Mietrecht > Untermietvertrag Vorlage
Der Untermietvertrag regelt das Mietverhältnis zwischen dem eigentlichen Mieter der Wohnung und dem Untermieter.
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Möchten Sie Ihren eigenen Mietwohnraum an jemand anderen ganz oder teilweise vermieten? Dann ist in diesem Fall die Rede von einer Untermiete. Sie gehen dann einen Vertrag mit Ihrem Untermieter ein, einen sogenannten Untermietvertrag. Er wird gelebt, wie ein echter Mietvertrag, d. h. es entstehen die gleichen Pflichten und Rechte wie bei dem Mietvertrag, den Sie selbst mit dem Vermieter geschlossen haben.
Wichtig ist zu beachten, dass nur zwischen dem Hauptmieter und dem Untervermieter ein Vertragsverhältnis entsteht. Auch wenn der Untermieter die Miete direkt an den Hauptvermieter zahlt, entsteht zwischen Untervermieter und Hauptvermieter kein Vertrag. Richtet der Untermieter am Wohnraum einen Schaden an, haftet man als Hauptmieter gegenüber dem Vermieter.
Als Erstes müssen Sie als Mieter eine Erlaubnis beim Vermieter einholen, um überhaupt die Wohnung für eine Untermietung anbieten zu können. Dies wird auch „Erlaubnisvorbehalt des Vermieters“ bezeichnet. Würden Sie es als Mieter unterlassen, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen, könnte der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Sobald dem Mieter eine Erlaubnis vorliegt, ist es am besten, sie in schriftlicher Form festzuhalten und dem Vertrag zur Untermiete beizufügen.
Sollte der Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, könnte in Ausnahmefällen sogar auf eine Erlaubnis bestanden werden. Nämlich dann, wenn ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung vorliegt. Begründete Interessen könnten u. a. sein:
Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung in der Anlage V aufgeführt werden und können u. U. steuerpflichtig sein. Mieteinnahmen bis zu 410 Euro im Jahr gelten als Nebeneinkünfte und sind – sofern Sie nur ein Einkommen aus Arbeitslohn erhalten – steuerfrei. Vermieten Sie nur vorübergehend über eine Internetplattform (Airbnb) unter, dürfen Sie maximal 520 Euro im Jahr einnehmen, ohne diese versteuern zu müssen. In dieser Fallkonstellation ist es noch nicht einmal notwendig, Angaben dazu zu machen.
Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung in der Anlage V aufgeführt werden und können u. U. steuerpflichtig sein. Mieteinnahmen bis zu 410 Euro im Jahr gelten als Nebeneinkünfte und sind – sofern Sie nur ein Einkommen aus Arbeitslohn erhalten – steuerfrei. Vermieten Sie nur vorübergehend über eine Internetplattform (Airbnb) unter, dürfen Sie maximal 520 Euro im Jahr einnehmen, ohne diese versteuern zu müssen. In dieser Fallkonstellation ist es noch nicht einmal notwendig, Angaben dazu zu machen.
Ein Untermietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, da es keiner gesetzlichen Form bedarf. Jedoch sind Sie mit einer schriftlichen Ausführung auf der sicheren Seite und können so Ihre Absprachen zwischen Ihnen und dem Untermieter ggf. vor Gericht beweisen. Schauen Sie dazu gerne unsere Untermietvertrag Vorlage an!
Möchten Sie Ihre Wohnung untervermieten, ist es ratsam, einen Untermietvertrag aufzusetzen. Ein Untermietvertrag ist ein ebenso rechtswirksamer Vertrag wie der Hauptmietvertrag. Deshalb sollten auch bestimmte Informationen im Vertrag zur Untermiete nicht fehlen:
Ja, aber nur, wenn der Untervermieter seine Erlaubnis erteilt. Im Prinzip gilt für den Untermieter das gleiche, wie für den Mieter. Wenn ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, hat man einen Anspruch auf teilweise Untervermietung (§ 553 BGB). Ein Anspruch auf Untervermietung der ganzen Mietsache besteht nicht (§ 540 BGB).
1.Beispiel:
Untermieter A hat vom Hauptmieter B die komplette Wohnung für ein Jahr angemietet, da sich B im Ausland befindet. A verliert nach einem halben Jahr seinen Vollzeitjob und möchte nun für die Restvertragslaufzeit ein Zimmer der Wohnung an einen Dritten (C) untervermieten. A kann auf die Untermietung bestehen. B muss seine Erlaubnis zur Untervermietung abgeben.
2. Beispiel:
Im Prinzip wie das 1. Beispiel, nur dass A nicht seinen Job verliert, sondern er beschließt ins Ausland zu gehen und möchte daher die ganze Wohnung an C untervermieten. Hierzu fragt er B um Erlaubnis. In diesem Fall hat A keinen Anspruch auf eine Untervermietung. Jetzt könnte B verbieten, die Wohnung an C unterzuvermieten. In diesem Fall hat A jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, haben Sie als Gewerbemieter in Bezug auf Untervermietung einen etwas besseren Stand. Zwar dürfen Sie auch hier nicht ohne die Erlaubnis Ihres Vermieters untervermieten, aber wenn Ihr Vermieter Ihnen die Zustimmung verweigert und er dafür keinen sachlichen Grund anführt, haben Sie das Recht als Mieter auf eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer.
Sobald Sie einen Untermieter vorschlagen, müssen Sie dem Vermieter auch den Namen des Unternehmens bzw. Untermieters mitteilen. Des Weiteren müssen Sie auch Angaben über die Höhe der geplanten Untermiete machen und wie lange das Untermietverhältnis andauern soll. Aus Gründen des Konkurrenzschutzes müssen Sie auch die Art des Gewerbes des Untermieters angeben. Wenn für die Gewerberäume eine Betriebspflicht festgelegt wurde, sind Angaben über die Bonität des Kandidaten zu machen, denn wenn dies der Fall ist, muss der Untermieter nämlich die Betriebspflicht übernehmen.
Wenn der Vermieter den Untermieter aus sachlich begründeten Ursachen ablehnt, haben Sie kein Recht zur Kündigung Ihres Mietvertrages. Sachlich begründete Ursachen wären z. B.: