zuletzt aktualisiert am: 30.06.2022
Mietrecht > Untermietvertrag Vorlage
Untermietvertrag Vorlage:
Der Muster-Untermietvertrag
Der Untermietvertrag regelt das Mietverhältnis zwischen dem eigentlichen Mieter der Wohnung und dem Untermieter.
1. Vertragsvorlage auswählen
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4. Vorlage ausdrucken und verwenden
Was ist ein Untermietvertrag?
Möchten Sie Ihren eigenen Mietwohnraum an jemand anderen ganz oder teilweise vermieten? Dann ist in diesem Fall die Rede von einer Untermiete. Sie gehen dann einen Vertrag mit Ihrem Untermieter ein, einen sogenannten Untermietvertrag. Er wird gelebt, wie ein echter Mietvertrag, d. h. es entstehen die gleichen Pflichten und Rechte wie bei dem Mietvertrag, den Sie selbst mit dem Vermieter geschlossen haben.
Wichtig ist zu beachten, dass nur zwischen dem Hauptmieter und dem Untervermieter ein Vertragsverhältnis entsteht. Auch wenn der Untermieter die Miete direkt an den Hauptvermieter zahlt, entsteht zwischen Untervermieter und Hauptvermieter kein Vertrag. Richtet der Untermieter am Wohnraum einen Schaden an, haftet man als Hauptmieter gegenüber dem Vermieter.
Die grundlegenden Tatsachen zum Untermietvertrag
- Zwischen Mieter und Untermieter entsteht durch einen Untermietvertrag ein vertragliches Mietverhältnis.
- Möglich ist die Form der Untermiete sowohl in Wohnräumen als auch in Gewerberäumen.
- Rechtlich ist der Vertrag zur Untermiete dem Hauptmietvertrag gleichgestellt.
- Sie haften als Hauptmieter für etwaige Schäden, die durch den Untermieter entstehen.
- In der Regel müssen Sie zuerst die Erlaubnis vom Vermieter einholen, um Ihren Wohnraum gewerblich oder privat untervermieten zu dürfen.
Der Vermieter muss seine Erlaubnis geben!
Als Erstes müssen Sie als Mieter eine Erlaubnis beim Vermieter einholen, um überhaupt die Wohnung für eine Untermietung anbieten zu können. Dies wird auch „Erlaubnisvorbehalt des Vermieters“ bezeichnet. Würden Sie es als Mieter unterlassen, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen, könnte der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Sobald dem Mieter eine Erlaubnis vorliegt, ist es am besten, sie in schriftlicher Form festzuhalten und dem Vertrag zur Untermiete beizufügen.
Sollte der Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, könnte in Ausnahmefällen sogar auf eine Erlaubnis bestanden werden. Nämlich dann, wenn ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung vorliegt. Begründete Interessen könnten u. a. sein:
- Wenn Sie sich länger beruflich im Ausland befinden.
- Wenn Sie viel pendeln müssen und sich zusätzliche Haushaltskosten sparen wollen
- Wenn die Wohnung aufgrund eines Todesfalls Ihres Mitmieters zu groß wird und Sie in Zukunft nur noch weniger Räume der Wohnung nutzen.
- Wenn sich Ihr geldlicher Lebensbereich geändert hat.
- Wenn Sie einen Pflegefall betreuen.
Er kann die Anfrage allerdings ablehnen, wenn es ihm unter gewissen Umständen nicht zuzumuten ist, einer Untervermietung zuzustimmen.
Unzumutbare Fälle wären z. B.:
- Vermieter und Untervermieter sind zerstritten,
- der Untermieter würde den Hausfrieden stören,
- durch die Untervermietung wäre die Wohnung überbelegt.
Des Weiteren besitzt der Vermieter auch das Recht, die Hauptmiete zu erhöhen, wenn er einer Untervermietung zustimmt. Gründe hierfür könnten u. a. steigende Nebenkosten oder eine stärkere Abnutzung der Wohnung (inkl. Wertverlust) sein.
Wie wird die Untermiete versteuert?
Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung in der Anlage V aufgeführt werden und können u. U. steuerpflichtig sein. Mieteinnahmen bis zu 410 Euro im Jahr gelten als Nebeneinkünfte und sind – sofern Sie nur ein Einkommen aus Arbeitslohn erhalten – steuerfrei. Vermieten Sie nur vorübergehend über eine Internetplattform (Airbnb) unter, dürfen Sie maximal 520 Euro im Jahr einnehmen, ohne diese versteuern zu müssen. In dieser Fallkonstellation ist es noch nicht einmal notwendig, Angaben dazu zu machen.
Wie wird die Untermiete versteuert?
Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung in der Anlage V aufgeführt werden und können u. U. steuerpflichtig sein. Mieteinnahmen bis zu 410 Euro im Jahr gelten als Nebeneinkünfte und sind – sofern Sie nur ein Einkommen aus Arbeitslohn erhalten – steuerfrei. Vermieten Sie nur vorübergehend über eine Internetplattform (Airbnb) unter, dürfen Sie maximal 520 Euro im Jahr einnehmen, ohne diese versteuern zu müssen. In dieser Fallkonstellation ist es noch nicht einmal notwendig, Angaben dazu zu machen.
Fazit: Untermietvertrag Vorlage
Ein Untermietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, da es keiner gesetzlichen Form bedarf. Jedoch sind Sie mit einer schriftlichen Ausführung auf der sicheren Seite und können so Ihre Absprachen zwischen Ihnen und dem Untermieter ggf. vor Gericht beweisen. Schauen Sie dazu gerne unsere Untermietvertrag Vorlage an!
Was sollte ein Untermietvertrag bzw. die Untermietvertrag Vorlage enthalten?
Möchten Sie Ihre Wohnung untervermieten, ist es ratsam, einen Untermietvertrag aufzusetzen. Ein Untermietvertrag ist ein ebenso rechtswirksamer Vertrag wie der Hauptmietvertrag. Deshalb sollten auch bestimmte Informationen im Vertrag zur Untermiete nicht fehlen:
- Name des Untermieters
- Name des Hauptmieters
- Adresse der Mietwohnung
- Höhe der Kaution
- Anzahl der überlassenen Schlüssel zur Wohnung bzw. den Räumlichkeiten
- Höhe der Miete und Nebenkosten
- Dauer der Untervermietung
- Darstellung der Mietsache: Welche Räumlichkeiten sind für alle und welche nur dem Untermieter zugänglich?
- vereinbarte Kündigungsfrist
- Datum
- Kopie der schriftlichen Erlaubnis des Vermieters
- Unterschrift des Haupt- und Untermieters
Außerdem ist es von Vorteil, die im Vertrag erwähnte Hausordnung mit einzubinden. Nur dann kann vertraglich bewiesen werden, dass der Untermieter sich verpflichtet hat, sich an die geltende Hausordnung zu halten. Sie können ggf. noch eine Kopie der Hausordnung beifügen und diese bei der Vertragsunterzeichnung besprechen, damit Missverständnissen vorgebeugt werden kann.
Haben Sie sich als Mieter vor kurzer Zeit erst teure Haushaltsgeräte (Kühlschrank, Spülmaschine etc.) angeschafft? Dann formulieren Sie dazu eine Vereinbarung im Vertrag zur Untermiete. Hierin könnte z. B. geschrieben sein, dass sich der Untermieter an etwaigen Reparaturkosten beteiligen muss.
Darf ein Untervermieter untervermieten?
Ja, aber nur, wenn der Untervermieter seine Erlaubnis erteilt. Im Prinzip gilt für den Untermieter das gleiche, wie für den Mieter. Wenn ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, hat man einen Anspruch auf teilweise Untervermietung (§ 553 BGB). Ein Anspruch auf Untervermietung der ganzen Mietsache besteht nicht (§ 540 BGB).
1.Beispiel:
Untermieter A hat vom Hauptmieter B die komplette Wohnung für ein Jahr angemietet, da sich B im Ausland befindet. A verliert nach einem halben Jahr seinen Vollzeitjob und möchte nun für die Restvertragslaufzeit ein Zimmer der Wohnung an einen Dritten (C) untervermieten. A kann auf die Untermietung bestehen. B muss seine Erlaubnis zur Untervermietung abgeben.
2. Beispiel:
Im Prinzip wie das 1. Beispiel, nur dass A nicht seinen Job verliert, sondern er beschließt ins Ausland zu gehen und möchte daher die ganze Wohnung an C untervermieten. Hierzu fragt er B um Erlaubnis. In diesem Fall hat A keinen Anspruch auf eine Untervermietung. Jetzt könnte B verbieten, die Wohnung an C unterzuvermieten. In diesem Fall hat A jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Untervermietung bei Gewerbemietverträgen
Falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, haben Sie als Gewerbemieter in Bezug auf Untervermietung einen etwas besseren Stand. Zwar dürfen Sie auch hier nicht ohne die Erlaubnis Ihres Vermieters untervermieten, aber wenn Ihr Vermieter Ihnen die Zustimmung verweigert und er dafür keinen sachlichen Grund anführt, haben Sie das Recht als Mieter auf eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer.
Sobald Sie einen Untermieter vorschlagen, müssen Sie dem Vermieter auch den Namen des Unternehmens bzw. Untermieters mitteilen. Des Weiteren müssen Sie auch Angaben über die Höhe der geplanten Untermiete machen und wie lange das Untermietverhältnis andauern soll. Aus Gründen des Konkurrenzschutzes müssen Sie auch die Art des Gewerbes des Untermieters angeben. Wenn für die Gewerberäume eine Betriebspflicht festgelegt wurde, sind Angaben über die Bonität des Kandidaten zu machen, denn wenn dies der Fall ist, muss der Untermieter nämlich die Betriebspflicht übernehmen.
Wenn der Vermieter den Untermieter aus sachlich begründeten Ursachen ablehnt, haben Sie kein Recht zur Kündigung Ihres Mietvertrages. Sachlich begründete Ursachen wären z. B.:
- Verletzung des Konkurrenzschutzes eines anderen Mieters durch den Untermieter.
- Der Untermieter hat vor, das Mietobjekt auf eine andere Art und Weise zu nutzen, wie Sie mit dem Vermieter vereinbart haben. Zum Beispiel ein Schnellimbiss aus Ihrem Büro machen.
- Ihr Vermieter und der Untermieter haben negative Erfahrungen miteinander gemacht oder der Untermieter besitzt eine schlechte Bonität.
Der Vermieter hat das Recht, neben der Zustimmung zur Untervermietung, einen Untermietzuschlag anzuknüpfen. Willkürlich agieren darf er jedoch dabei nicht. Dieser Zuschlag muss entweder durch eine stärkere Abnutzung der Räumlichkeiten oder durch einen höheren Aufwand für den Vermieter gerechtfertigt sein.
Sie bleiben Vertragspartner des Vermieters – auch wenn Sie einen Untermieter haben. Das bedeutet im Klartext: Sie haben dem Vermieter die Miete zu zahlen, auch wenn der Untermieter Ihnen die Zahlung der Miete schuldig bleibt.
Um dieses Risiko etwas abzudecken, können Sie jedoch für einen höheren Betrag untervermieten. Die Differenz können Sie dann behalten. Jedoch ist auch hier Voraussetzung, dass sich nichts anderes aus Ihrem Gewerbemietvertrag ergibt.