Ein Mietverhältnis über eine Wohnung kann auf verschiedene Arten beendet werden. Man unterscheidet zwischen dem Mietverhältnis, das von Anfang a befristet war (sogenanntes Zeitmietverhältnis) und dem, was auf unbefristete Zeit vereinbart wurde. Das unbefristete Mietverhältnis kann nur durch Kündigung einer der beiden Parteien beendet werden. In der Regel gelten dabei Kündigungsfristen. Nur in Ausnahmefällen sind auch fristlose Kündigungen möglich.
Ordentliche und außerordentliche Kündigung
Die Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen nennt sich ordentliche Kündigung. Die Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung seitens des Mieters beträgt drei Monate. Im Mietvertrag dürfen kürzere Fristen vereinbart werden. Längere, die dem Mieter die Kündigung erschweren würden, sind nicht zulässig.
Gemäß § 543 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist es darüber hinaus jeder Vertragspartei gestattet, in Ausnahmefällen fristlos zu kündigen. Diese Kündigung nennt sich außerordentliche Kündigung. Für die außerordentliche Kündigung muss allerdings ein wichtiger Grund vorliegen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn es nach Abwägung der Umstände dem Kündigenden unzumutbar ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Frist aufrecht zu erhalten. Dabei müssen insbesondere die Umstände des Einzelfalles berücksichtigt werden (etwa ein Verschulden einer Vertragspartei). Außerdem müssen die Interessen beider Parteien gegeneinander abgewogen werden.
Da die Gründe stark vom Einzelfall abhängen, kommt es nicht selten zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Der Kündigende muss die Kündigungsgründe vor Gericht genau aufzeigen und im Zweifelsfall beweisen. Auf Seiten des Mieter können die Gründe unter anderem vorliegen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht gewährleistet ist, von der Wohnung eine Gesundheitsgefährdung ausgeht oder der Vermieter nachhaltig den Hausfrieden stört.
Außerordentliche Kündigung bei einem Zeitmietvertrag
Für den Zeitmietvertrag gelten besondere Regelungen. Eine ordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrags ist in der Regel nicht möglich, da der Mietvertrag von vornherein auf eine bestimmte Dauer festgelegt ist. Eine außerordentliche Kündigung ist hingegen unter den gleichen Umständen wie bei einem unbefristeten Mietverhältnis möglich. Soll das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitraum ablaufen, bedarf es keiner gesonderten Kündigung.
Form und Frist der Kündigung
Eine Kündigung, gleich welcher Art, bedarf der Schriftform. Sie muss außerdem innerhalb der gesetzlichen oder vereinbarten Frist eingereicht werden. Für die gesetzliche Frist ist jeweils der dritte Werktag eines Monats Stichtag. Wird das Schreiben zu spät eingereicht, verlängert sich die Frist um einen vollen Monat. Vermieter müssen in ihrem Kündigungsschreiben einen Kündigungsgrund benennen.
Die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich mit zunehmender Mietdauer. Festgelegt sind die Fristen in § 573c Abs. 1 BGB. Demnach beträgt die Frist drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren. Bei einer längeren Mietdauer von bis zu acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Beträgt die Mietdauer mehr als acht Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist nochmal auf neun Monate. Grund dafür ist der Mieterschutz und das jahrelang bestehende Vertrauensverhältnis. Für einige Altverträge, die vor Herbst des Jahres 2001 geschlossen wurden, gelten noch längere Fristen. Bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren beträgt sie beispielsweise 12 Monate. Auch in diesen Fällen dürfen abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten werden – jedoch niemals zum Nachteil des Mieters.
Was passiert, wenn der Vermieter fristlos kündigt?
Auch für Vermieter bedarf es bei einer fristlosen Kündigung eines wichtigen Grundes. Ein solcher Grund findet sich üblicherweise in einer schwerwiegenden Vertragsverletzung seitens des Mieters. Er wird genau im Kündigungsschreiben erläutert und muss im Zweifelsfall vor Gericht Bestand halten.
Der Klassiker der Fälle ist die fristlose Kündigung aufgrund eines erheblichen Mietrückstands. Das bedeutet, der Mieter ist der Mietzahlung in erheblichem Maße nicht nachgekommen. Detaillierte Regelungen für alle Fälle sind in den Paragrafen 543 und 569 BGB festgehalten. Zulässige fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückstand liegen demnach unter den folgenden Bedingungen vor:
- zwei aufeinander folgende Monate ohne Mietzahlung
- zwei aufeinander folgende Monate ohne vollständige Mietzahlung, wenn die ausstehenden Beträge höher sind als eine gesamte Monatsmiete
- Mietrückstand von einem ausstehenden Betrag, der insgesamt mehr als zwei Monatsmieten beträgt, auch wenn die Monate nicht aufeinander folgen
Mieter erhalten allerdings eine Schonfrist für die Rückzahlung von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage. Zahlen sie innerhalb dieser Frist die ausstehenden Beträge, wird die fristlose Kündigung automatisch unwirksam.
Für die Kündigung aufgrund von Mietrückständen muss der Vermieter keine Abmahnung einreichen. Für eine außerordentliche Kündigung aus anderen Gründen benötigt er dieser schon. Eine Kündigung nach vorheriger Abmahnung kann beispielsweise aus folgenden Gründe erfolgen:
anhaltende Lärmbelästigung durch den Mieter
- unerlaubte Untervermietung der Wohnung
- vertragswidrige Nutzung von Mietobjekten
- erhebliche Gefährdung der Mietobjekte
- erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (etwa dauernde Störung des Hausfriedens)
- erhebliche Nachteile des Vermieters aufgrund der nicht gegebenen Möglichkeit, die Immobilie angemessen wirtschaftlich zu verwerten
Zudem kann der Vermieter regelmäßig aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Dies ist allerdings nur in bestimmten Fällen und unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen möglich.
Fristlose Kündigung Wohnung: Besonderheiten bei möblierten Wohnräumen
Für die Vermietung von möblierten Wohnräumen gelten besondere Regelungen. Vermieter haben für möblierte Wohnungen die gleichen Kündigungsfristen einzuhalten, die in § 573c BGB festgehalten sind. Für möblierte Zimmer gelten jedoch verkürzte Fristen – allerdings unter der Voraussetzung, dass der Vermieter die Wohnung selber bewohnt. Der Vermieter kann in dem Fall gemäß § 542 Abs. 2 BGB dem Mieter zum Monatsende kündigen. Dafür muss das Kündigungsschreiben bis zum 15. Tag des jeweiligen Monats den Mieter erreichen. Bewohnt der Mieter die möblierten Räumlichkeiten mit einer Person gemeinsam, mit der er einen auf Dauer ausgelegten gemeinsamen Haushalt führt, ist dies jedoch nicht möglich. Es greifen dann erneut die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Abweichende Fristen können auch in diesen Fällen vertraglich vereinbart werden, sofern sie nicht nachteilig für den Mieter sind.
Fazit: Fristlose Kündigung der Wohnung bzw. Fristlose Kündigung Mietvertrag
Fristlose Kündigungen von Wohnräumen sind nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Aufgrund des Mieterschutzes gelten für Kündigungen durch den Vermieter in der Regel strengere Regeln. Vermieter müssen in ihren Kündigungsschreiben die genauen Kündigungsgründe festhalten. Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter sind Mietrückstände, die jedoch erheblich sein müssen und in ihrem Ausmaß gesetzlich geregelt sind. Ob ein Kündigungsgrund tatsächlich ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes ist, muss im Einzelfall entschieden werden.
