Ordentliche Kündigung Mietvertrag: Regeln, Gesetze & mehr!

Die ordentliche Kündigung beschreibt die Kündigung unter den normalen gesetzlichen Bedingungen. Doch was bedeutet das für Mieter und Vermieter? Welche Vorschriften müssen eingehalten werden und was unterscheidet die ordentliche von einer außerordentlichen Kündigung? Diese und andere Fragen rund um das Thema ordentliche Kündigung Mietvertrag werden Ihnen im Folgenden beantwortet.

Wie sieht ordentliche Kündigung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch aus?

Die Regelungen zur ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages finden sich in den §§ 542 und 573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Demzufolge haben Mieter und Vermieter eine generelle Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren Mietzeit um jeweils weitere drei Monate. Nach einem Mietvertrag, der länger als acht Jahre lief, kommt der Vermieter somit auf eine ordentliche Kündigungsfrist von neun Monaten. Um die Kündigungsfrist einzuhalten, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt worden sein. Mehr über das Thema Kündigungsfrist - Mietvertrag erfahren.

Die Kündigung des Mietvertrages bedarf der Schriftform (vgl. § 568 BGB). Um der Schriftform zu genügen, ist insbesondere die handschriftliche Unterschrift wichtig. Dafür reicht eine eingescannte oder kopierte Version nicht aus. Die einzige Alternative für die handschriftliche Unterzeichnung ist die sogenannte qualifizierte elektronische Unterschrift.

Der sicherste Weg der Zustellung des Kündigungsschreibens ist das persönliche Einreichen. Alternativ eignet sich das Einschreiben per Post gut. Der elektronische Versand (mit qualifizierter elektronischer Unterschrift) und der einfache Brief können Schwierigkeiten bringen, wenn im Streitfall Beweise für die rechtzeitige Zustellung verlangt werden. Mehr über das Thema Mietvertrag per E-Mail kündigen erfahren.

Was unterscheidet die ordentliche von der außerordentlichen Kündigung?

Die ordentliche Kündigung kann nur unter den gesetzlichen Bedingungen stattfinden. Sie regelt den Normalfall, wenn keine größeren Probleme stattgefunden haben. Hingegen bieten die außerordentlichen Kündigungsgründe Möglichkeiten, außerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen zu kündigen. Dazu gehört hauptsächlich die Möglichkeit der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Die außerordentlichen Kündigungsgründe sind im BGB abschließend festgehalten. Mieter und Vermieter haben verschiedene Kündigungsgründe zu beachten.

Wie kündige ich als Mieter ordentlich?

Als Mieter ist insbesondere die Einhaltung der Dreimonatsfrist zu beachten. Wird die Kündigung auch nur einen Tag zu spät zugestellt, verlängert sich die Frist um einen ganzen Monat. Eine kürzere Frist darf vertraglich vereinbart werden. Abweichende Fristen dürfen jedoch niemals zulasten des Mieters vereinbart werden. Eine längere Kündigungsfrist würde den Auszug des Mieters ungerechtfertigt erschweren, weshalb diese grundsätzlich nicht gestattet ist.

Wohnen mehrere Hauptmieter in einer Wohnung, müssen sie gemeinsam kündigen – das bedeutet, von allen Hauptmietern wird eine Unterschrift verlangt. Wird hingegen gegenüber mehreren Vermietern gekündigt, müssen alle Vermieter im Kündigungsschreiben erwähnt werden. Die Kündigung muss allen Vermietern zugestellt werden. Untermieter müssen das Kündigungsschreiben nicht unterzeichnen. Sie kündigen nur ihrem Hauptmieter gegenüber.

Welche Besonderheiten gelten für Vermieter?

Für Vermieter gelten besondere Kündigungsregeln. Sie dürfen dem Mieter nur ordentlich kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dies dient dem Mieterschutz. Geregelt ist diese Besonderheit – einschließlich Nennung der möglichen Gründe – in § 573 BGB. Demzufolge hat der Vermieter zur ordentlichen Kündigung in folgenden Fällen berechtigt:

• Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt
• Der Vermieter benötigt die vermieteten Räumlichkeiten für sich selber, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes
• Das Mietverhältnis würde den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes verhindern und dadurch würden ihm erhebliche Nachteile entstehen

Die Beendigung des Mietverhältnisses zur Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Der Vermieter muss ferner beachten, dass er dem Mieter die Kündigungsgründe schriftlich mitteilen muss. Idealerweise sind sie im Kündigungsschreiben ausdrücklich erklärt.
Mieter und Vermieter müssen außerdem die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters beachten.

So haben Mieter in bestimmten Härtefällen ein Widerspruchsrecht. Dies gilt beispielsweise dann, wenn eine zumutbare Ersatzwohnung nicht zu beschaffen wäre. Auch Alter und Krankheiten können einen Härtefall begründen. Geregelt ist die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters in § 572 BGB. Auch der Widerspruch muss in Schriftform eingereicht werden.

Letztlich muss auch der Vermieter darauf achten, dass er allen Mietern kündigt. Kündigen mehrere Vermieter gemeinsam, müssen beide das Kündigungsschreiben unterzeichnen.

Folgen der ordentlichen Kündigung

Die ordentliche Kündigung des Mieters sorgt dafür – sofern sie den gesetzlichen Bedingungen genügt – dass der Mieter zum Kündigungstermin ausziehen darf. Er muss sich an die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Regelungen zur Renovierung der Wohnung halten.
Die ordentliche Kündigung des Vermieters endet mit der Auszugspflicht des Mieters (sofern die Kündigung den gesetzlichen Bedingungen genügt). Zieht der Mieter nicht aus, hat der Vermieter das Recht, Räumungsklage zu erheben. Eigenständig räumen darf er die Wohnung jedoch nicht.

Fazit – ordentliche Kündigung Mietvertrag

Die ordentliche Kündigung stellt den Normalfall der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten eines Mietvertrages dar. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen. Mieter und Vermieter müssen insbesondere die Schriftform sowie die gesetzliche (oder vertraglich vereinbarte) Kündigungsfrist beachten. Die ordentliche Kündigung führt zum Auszug des Mieters. Kündigt der Vermieter, kann der Mieter in einem Härtefall Widerspruch einlegen.