Mieterhöhung: Zulässigkeit, Ankündigung & Neuvermietung

Erst nach 15 Monaten nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung hat der Vermieter das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Dabei darf der Aufschlag innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 % sein. In manchen Städten sogar nicht höher als 15 %. Dafür sorgt die sogenannte Kappungsgrenze. Wer als Mieter mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden ist, kann unter Umständen seine Zustimmung verweigern, worauf der Vermieter dann auf Zustimmung des Mieters klagen kann.

Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

Verankert ist das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In den §§ 557 bis 561 finden sich dazu Angaben zur Miethöhe und Mieterhöhung. Hierunter fallen unter anderem:

• die Begründung für eine Mieterhöhung
• die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
• die Zustimmung zur Mieterhöhung
• die Ankündigung der Mieterhöhung
• das Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung

Im BGB ist jedoch vor allem geregelt, dass die Mieterhöhung nur unter zwei Aspekten geschlossen werden kann: nach Gesetz und Vereinbarung.

Treffen also Vermieter und Mieter eine Vereinbarung zur Mieterhöhung, besteht die Möglichkeit dies in einer Index- oder Staffelmiete festzulegen.

Allerdings haben die Vermieter manchmal auch das Recht, ohne Absprachen eine Mieterhöhung zu verlangen. Zum einen, um die Miete der entsprechenden ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen oder weil Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude vorgenommen werden.

Im Nachfolgenden möchten wir Ihnen die Unterschiede zu den einzelnen Arten von Mieterhöhung näher erläutern und wann diese überhaupt rechtens sind.

Ausgeschlossen von den unterschiedlichen Formen zur Mieterhöhung ist die Mieterhöhung bei Neuvermietung. Wenn etwa ein neues Mietverhältnis mit neuen Mietern eingegangen wird, ist eine Erhöhung der Miete grundsätzlich zulässig. Im neu aufgesetzten Mietvertrag hat der Vermieter das Recht, einen höheren Mietbetrag als den vorigen festzulegen. Verwenden Sie gerne unsere Mietvertragsvorlage!

Die Mieterhöhung bei der Staffelmiete

Damit eine Staffelmiete wirksam ist, muss diese auch zwischen beiden Parteien vereinbart werden. Üblicherweise wird hierzu die gestaffelte Mieterhöhung schon im Mietvertrag festgehalten. Mit der Unterschrift des Mieters wird dem somit zugestimmt. Eine Staffelmiete ist nur zulässig, wenn:

1. Die Zeitpunkte für die neue Miete genau dokumentiert sind. Eine erste Mieterhöhung darf erst nach 12 Monaten erfolgen.
2. Der neue Mietbetrag ausführlich beziffert ist. Es muss zwingend ein fester Betrag genannt werden, um den die Miete sich erhöht. Prozentuale Mieterhöhungen sind hier nicht zulässig.

Für den Mieter birgt die Staffelmiete Vor- und Nachteile. Zum einen kann der Vermieter dann keine Mieterhöhung mehr wegen anderer Umstände verlangen. Somit haben Sie als Mieter immer genau im Blick, wann und wie viel sich Ihre Miete erhöht. Sie brauchen sich beispielsweise nicht mehr vor steigenden Mieten wegen Modernisierungsmaßnahmen zu fürchten.

Allerdings weiß der Mieter aber jetzt ganz genau, dass die Mieterhöhung auf alle Fälle kommen wird. Und das muss der Vermieter weiterhin nicht einmal begründen. Es gibt auch keine Einschränkungen, wie hoch die Erhöhung maximal ausfallen darf. Nur die Mietpreisbremse könnte hier noch die Mietstaffelung nach oben eingrenzen.

Die Mieterhöhung bei der Indexmiete

Auch diese Mietererhöhung muss im Mietvertrag festgehalten sein. Sie muss ebenso wie die Staffelmiete zwischen beiden Parteien vertraglich vereinbart werden, um Gültigkeit zu erlangen. Im Vergleich zur Staffelmiete wird bei der Indexmiete jedoch nur der erste Mietbetrag im Vertrag konkret beziffert.

Wie hoch die zukünftigen Mieterhöhungen ausfallen, richtet sich dann nach dem sogenannten Verbraucherpreisindex. Der Verbraucherpreisindex wird jährlich vom Statistischen Bundesamt für alle privaten Haushalte in Deutschland ermittelt.

Deshalb ist es möglich, dass in einem Jahr die Miete einmal aufgrund der Inflationsrate ansteigen kann. Hier muss der Vermieter jedoch die Erhöhung anzeigen und die Höhe konkret benennen. Auch eine Darlegung der angestellten Berechnung ist dem Mieter vorzulegen. Somit kann der Mieter genau nachvollziehen, wie hoch und wann seine Miete steigt. Hier muss der Mieter zumindest nicht befürchten, dass der Vermieter irgendwann eine Mieterhöhung aufgrund des ortsüblichen Mietspiegels verlangt.

Als Mieter können Sie aber bei einer Indexmiete einer Mieterhöhung nicht widersprechen. Mieterhöhungen müssen hingenommen werden. Oftmals leben Mieter mit einem Indexmietvertrag im Ungewissen, denn niemand kann vorhersehen, wie die jährliche Entwicklung des Preisindexes tatsächlich ausfällt und demnach auch die Mieterhöhung. Hier greift sogar noch die Ausnahmeregelung, dass Mieter auch Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen müssen, anders als bei der Staffelmiete.

Berufen können sich Mieter mit einem Indexmietvertrag jetzt nur noch auf die ortsübliche Mietpreisbremse, sollte die Mieterhöhung bei Indexmiete dieses Niveau übersteigen.

Mieterhöhung aufgrund ortsüblicher Vergleichsmiete

Wenn keine Bestimmungen zu Mieterhöhungen im Mietvertrag getroffen wurden, hat der Vermieter die Möglichkeit gemäß § 558 BGB, die Zustimmung des Mieters zu verlangen, um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erwirken.

Was bedeutet das jetzt im Einzelnen? Im Klartext bedeutet dies, dass die Mieterhöhung nur so hoch ausfallen darf, wie die vergleichbaren ortsüblichen Mieten. Hier kommt der sogenannte Mietspiegel ins Spiel. Für diesen Mietspiegel werden Mieten aus den letzten vier Jahren für einen vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort herangezogen. Über die Stadt- oder Gemeindeverwaltung können Sie als Mieter Auskunft über diesen Mietspiegel erhalten. Vermieter müssen jedoch einige Bedingungen einhalten, damit die Erhöhung aufgrund ortsüblicher Vergleichsmiete zulässig ist:

1. Die Kappungsgrenze besagt, dass sich eine Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöhen darf. In Gegenden, in denen eine angespannte Wohnsituation herrscht, liegt diese Grenze sogar bei 15 %.
2. Die Mieterhöhung muss schriftlich vom Vermieter erfolgen. Möglich ist dies in Form von E-Mail, Fax oder Brief.
3. Die Erhöhung muss eine Begründung enthalten. Hierbei kann sich der Vermieter entweder auf den Mietspiegel der Gemeinde stützen oder auf Auskünfte von Mietdatenbanken. Auch ein Gutachten eines Sachverständigen wäre als Begründung denkbar. Alternativ hat der Vermieter aber auch die Möglichkeit, sich auf drei vergleichbare Wohnungen im Ort zu berufen, aus denen sich dann die neue Miete ergibt.
4. Egal, welche Begründung abgegeben wird, hat der Mieter trotzdem das Recht über Auskunft des qualifizierten Mietspiegels. Voraussetzung ist, dass für den entsprechenden Ort einer existiert.
5. Ist das Schreiben über die Mieterhöhung beim Mieter eingegangen, kann der Vermieter nach zwei Kalendermonaten die Miete erhöhen. Ab Beginn des dritten Monats gilt dann der neue Mietbetrag.
6. Als Mieter müssen Sie eine Mieterhöhung nur alle 15 Monate hinnehmen. Wenn die Abstände kürzer sind, können Sie die Zustimmung verweigern.

Wenn alle diese Punkte erfüllt sind, muss der Mieter dieser Mieterhöhung formlos zustimmen. Dem Mieter bleiben zwei Monate Zeit, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung rechtens ist. Wenn Sie als Mieter innerhalb dieser zwei Monate nicht auf das Schreiben des Vermieters reagieren, kann der Vermieter Sie auf Zustimmung verklagen. Wenn Sie jedoch nach Verstreichen der zwei Monate bedingungslos zu Beginn des dritten Monats die neue Miete zahlen, kann dies als Zustimmung gewertet werden.

Hinweis: Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung für eine Garage, ist dies nur zulässig, wenn die Garage auch Bestandteil des Wohnraummietvertrages ist. Wenn ein eigenständiger Vertrag über die Garage existiert, fällt er in den Bereich des Gewerberaummietrechts. Hier wäre eine Mieterhöhung nur durch vertragliche Vereinbarung möglich. Mehr über den Garagenmietvertrag erfahren!

Mieterhöhung nach Modernisierung

Auch die Mieterhöhung nach Modernisierung ist möglich. Wird die Immobilie durch den Vermieter aufgewertet (zum Beispiel durch Anbringen von Balkonen oder Einbau eines Aufzugs) können die Kosten hierfür auf die Miete umgelegt werden.

Vermieter dürfen seit dem Jahr 2019 bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Wenn es öffentliche Fördermittel zur Modernisierung gab, verringert sich der Aufschlag. Zudem kommt hinzu, dass die Mieten nach Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als um 3 Euro/m² angehoben werden dürfen. Bestehende Mieten bis zu 7 Euro/m² dürfen sogar nur um 2 Euro angehoben werden (§ 559 Abs. 3a BGB).

Wann ist eine Mieterhöhung unzulässig?

Für eine unzulässige Mieterhöhung müssen Ungereimtheiten in den folgenden Bereichen vorliegen:

• fehlende Zustimmung des Mieters
• Mietendeckel und Kappungsgrenzen
• Befristung
• Formvorschriften
• Begründung

Die fehlende Zustimmung des Mieters

Jede Erhöhung der Miete bedarf der Zustimmung des Mieters. Deshalb muss der Vermieter in seinem Schreiben auch den Mieter dazu auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen. Ist die Erhöhung unrechtmäßig, darf der Mieter die Zustimmung verweigern. Um eine Unrechtmäßigkeit zu überprüfen, bleiben dem Mieter zwei Monate Zeit ab Zugang des Schreibens.

Wer als Mieter die Mieterhöhung einfach nicht akzeptieren will, der kann von seinem 2-monatigem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dann bleibt dem Vermieter nur noch die Durchsetzung der Mieterhöhung auf dem gerichtlichen Wege, wofür er drei Monate Zeit hat. Anderenfalls erlangt die Mieterhöhung keine Zulässigkeit.

Mietendeckel und Kappungsgrenzen

Wegen der Kappungsgrenzen bei neu vermieteten Wohnungen sowie bei bestehenden Mieterverträgen dürfen nur maximale Mieterhöhungen eingefordert werden.

Deshalb gilt bei bestehenden Mieterverhältnissen die maximale Mieterhöhung von 20 % innerhalb von drei Jahren. Hierfür ist aber nicht die aktuelle Miete maßgebend, sondern die Ausgangsmiete vor drei Jahren. Dennoch ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierungen jederzeit außerordentlich möglich.

Neu vermietete Wohnungen obliegen dem Mietendeckel. Wenn der Wohnungsmarkt sehr angespannt ist, haben die Bundesländer die Möglichkeit der Herabsetzung der Kappungsgrenze für 5 Jahre auf 15 %. Somit läge eine maximale Mieterhöhung bei 15 % innerhalb von drei Jahren.

Befristung

Gemäß § 558 BGB müssen bestimmte Fristen bei einer Mieterhöhung berücksichtigt werden, sonst ist sie nicht wirksam. Folgende Fristen sind einzuhalten:

• Erst nach 12 Monaten nach Einzug in eine Wohnung hat der Vermieter das Recht, die Miete anzuheben.
• Die gleiche Frist gilt bei bestehenden Mietverträgen: Erst nach 12 Monaten der letzten Mieterhöhung darf die Miete wieder erhöht werden.
• Dem Mieter stehen zwei Monate Bedenkzeit zu.

Merke: Bei Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter ohne Rücksicht auf eine Frist die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.

Formvorschriften

In § 558a BGB ist geregelt, dass der Vermieter die Mieterhöhung entweder per Fax, schriftlich per Brief oder per E-Mail bekannt gibt. Gleichzeitig müssen in diesem Schreiben auch die Gründe für eine Erhöhung dargelegt werden. Wenn die Mieterhöhung durch einen Hausverwalter erfolgt, benötigt dieser eine Vollmacht des Eigentümers.

Begründung

Jede Mieterhöhung muss seitens des Vermieters begründet werden. Fehlt die Begründung, ist die Erhöhung unzulässig. Gründe für eine Erhöhung können sein:

• Vertragliche Vereinbarung (Beispiel Staffel- oder Indexmiete)
• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• Modernisierungsmaßnahmen
• Höhere Betriebskosten

Wenn sich die Erhöhung auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete beläuft, sollte der Vermieter den aktuellen Mietspiegel dem Erhöhungsschreiben beifügen. Wenn der Mietspiegel allerdings im Internet frei zugänglich ist, ist er nicht dazu verpflichtet, ihn beizufügen.

Sollte sich der Vermieter auf einen Mietspiegel einer anderen Gemeinde beziehen (beispielsweise weil es für die betreffende Gemeinde keinen gibt), dann ist die Erhöhung unzulässig. Hier bliebe dem Vermieter nur noch die Möglichkeit, die Erhöhung aufgrund von drei Vergleichswohnungen zu begründen. Diese Wohnungen müssen dem Mietobjekt allerdings in Ausstattung, Größe und Lage ähneln.

Wie verhalte ich mich bei einer Mieterhöhung?

Wenn Sie als Mieter eine Mieterhöhung erhalten haben, stehen Ihnen folgende Handlungsoptionen zur Verfügung:

Prüfung der Mieterhöhung

Werden bestimmte Anforderungen gemäß BGB nicht eingehalten, ist die Erhöhung unzulässig. Als Mieter müssen Sie diese Erhöhung dann nicht akzeptieren.

Nutzen Sie als Mieter Ihre Bedenkzeit

Als Mieter haben Sie zwei Monate Zeit, die Erhöhung zu prüfen und darüber nachzudenken, ob Sie diese akzeptieren möchten.

Machen Sie gegebenenfalls von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch

Gemäß § 561 BGB hat der Mieter bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Wenn Sie sich dies zu eigen machen, können Sie innerhalb von 2 Monaten außerordentlich kündigen.

Widersprechen Sie der Mieterhöhung

Wenn die Mieterhöhung unzulässig ist, sollten Sie als Mieter unbedingt der Ankündigung der Erhöhung widersprechen. Wenn der Vermieter auf seiner Erhöhung beharrt, muss er diese dann gerichtlich geltend machen.

Klage gegen Mieterhöhung

Ist es zu dem Fall gekommen, dass der Vermieter nach dem Widerspruch des Mieters die Erhöhung gerichtlich durchsetzen will, ist der Mieter in der Pflicht, die Ablehnung zu begründen. Danach prüft das Gericht die Rechtmäßigkeit der Erhöhung. Wenn das Gericht dem Mieter recht gibt, bleibt es bei der bisherigen Miete.

Oftmals ist es nicht immer leicht für Mieter erkennbar, ob die angekündigte Mieterhöhung rechtens ist. Hier kann ein Anwalt für Mietrecht oder auch der Mieterverein helfen. Dort wird das Schreiben auf rechtliche Zulässigkeit und Fehler überprüft. Weitere Handlungsoptionen werden Ihnen ebenfalls mit an die Hand gegeben.

Fazit: Mieterhöhung - Miete erhöhen - darauf kommt es an!

Eine fehlerhafte Kommunikation oder falsche Berechnung einer Mieterhöhung führt entweder zur Ungültigkeit oder dazu, dass die Erhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden kann. Wenn Sie als Vermieter die Miete erhöhen wollen, sollten Sie zunächst in einem persönlichen Gespräch mit Ihrem Mieter eine einvernehmliche Anpassung finden. Wenn dies unmöglich ist, muss der Vermieter die Erhöhung schriftlich mitteilen und alle formellen Details beachten. Insbesondere muss die Mieterhöhung nachvollziehbar und sich im gesetzlichen Rahmen bewegen. In der Begründung muss klar dargelegt werden, woraus sich die Mieterhöhung ergibt und wann diese in Kraft treten wird. Wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt, kommt im schlimmsten Fall eine Klage auf den Mieter zu.