Staffelmiete: Bedeutung, Mieterhöhung & Staffelmietvertrag

In diesem Beitrag schauen wir uns die Staffelmiete im Detail an, welche Regeln für einen Staffelmietvertrag gelten und was man bei der Verwendung (sowohl als Mieter als auch Vermieter) beachten muss.

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete legt in einem bestimmten Zeitraum die Höhe der Miete fest. Dies erfolgt durch eine festgelegte Mieterhöhung. Festgehalten wird die Vereinbarung zur Staffelmiete im Mietvertrag.

Gemäß § 557a BGB muss eine Mietstaffel ein Jahr unverändert bleiben. Werden an der Mietwohnung Reparaturen durchgeführt, ist dies kein Grund für eine weitere Mieterhöhung. Erst, wenn die letzte Staffelmiete ausgezahlt wurde, kann der Vermieter die Miete wieder wie gewöhnlich erhöhen.

Welche Regeln bezüglich der Mieterhöhung gelten bei einer Staffelmiete?

Im Mietvertrag wird ein Zeitpunkt für die Mieterhöhung festgelegt. Diese Erhöhung erfolgt schrittweise mit einer bestimmten Summe. Hierbei sind wichtige Regeln zu beachten:

1. Der Zeitpunkt und der Wert der Erhöhung müssen im Mietvertrag explizit festgehalten werden.
2. Gemäß § 557a BGB muss ein Staffelungszeitraum mindestens ein Jahr laufen.
3. Die jeweiligen Staffelungen der Erhöhungen können zwar unterschiedlich hoch ausfallen, jedoch muss im Vertrag immer ein fester Wert festgehalten werden. Prozentuale Beträge dürfen hier nicht ausgewiesen sein.
4. Sowohl in einem unbefristeten, als auch befristeten Mietvertrag können Staffelmieten vereinbart werden.
5. Der Vermieter kann im Mietvertrag festhalten, dass das ordentliche Kündigungsrecht seitens des Mieters bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden kann.
6. Während der Staffelmietlaufzeit sind extra Mieterhöhungen nicht zulässig. Auch im Hinblick auf evtl. Modernisierungsarbeiten nicht. Wenn die Zeit der Staffelmiete abgelaufen ist, können Mieten nur noch anhand von Vergleichsmietenverfahren durchgeführt werden. Sie können als Mieter auch ein erneutes Einverständnis zur Staffelmiete geben, welches dann wieder vertraglich festgehalten wird. Es gibt eine kleine Ausnahme für Mieterhöhungen während der Laufzeit der Staffelungen: Nämlich, wenn die Betriebskosten gestiegen sind. Allerdings geht dies nur, wenn das auch explizit im Vertrag vereinbart wurde!
7. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Staffelmiete nicht höher als zehn Prozent der ortsüblichen Miete liegen. In Regionen, in denen es keine Mietpreisbremse gibt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % angehoben werden, sofern eine Wohnungsknappheit herrscht. Die gesetzliche Grundlage hierzu findet sich in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Hinweis für Regionen mit Mietpreisbremse:

Die Entwicklungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nicht immer genau vorhersehbar, deshalb sollten Vermieter die Mietpreisentwicklungen beobachten. Allerdings kann kein Vermieter im Vorfeld genau die Staffelungen definieren. Wenn der Vermieter eine zu hohe Staffelung festgelegt hat, verfällt die Miete in der Höhe, in der sie über der Grenze liegt. Deshalb sollten Vermieter auch ruhig ihre Staffelungen etwas höher ansetzen, als die zu erwartende Mietpreissteigerung. Somit ist man als Vermieter auf der sicheren Seite. Sollte der Vermieter die Staffelungen geringer angesetzt haben, als die ortsübliche Vergleichsmiete, hat dieser kein Recht sie entsprechend anzupassen.

Worin unterscheidet sich die Staffelmiete von der Indexmiete?

Diese beiden Verträge enthalten Angaben darüber, um welchen Betrag und zu welchem Zeitpunkt sich ein Mietpreis verändert.

Die Staffelmiete

Dieser Vertrag legt einen genauen Zeitpunkt und die Höhe von zukünftigen Mietanpassungen fest. In der Regel laufen diese Verträge maximal 4 Jahre und kommen auch bei unbefristeten Mietverträgen zum Einsatz. Ist eine Vereinbarung zur Staffelmiete abgelaufen, gelten die Mieterhöhungsregeln zur Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB.

Die Indexmiete

In diesem Vertrag werden die Miethöhenveränderungen der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst. Dies bedeutet, wenn die Lebensunterhaltungskosten steigen, haben Vermieter auch das Recht, die Miete zu erhöhen. Bei den Indexmietverträgen gibt es keine Laufzeit; sie können unbefristet abgeschlossen werden.

Erfahren Sie noch mehr über die Indexmiete in unserem Beitrag „Indexmiete: Alles über die Mieterhöhung und die Indexmiete!“

Beispiel einer Indexklausel in einem Mietvertrag
Eine gängige Klausel zur Indexmiete könnte folgendermaßen lauten: „Wenn sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 2010: 100 Punkte) um mindestens vier Prozent gegenüber dem ersten Monat des Mietverhältnisses bzw. gegenüber dem Monat der letzten Mietanpassung ändert, so verändert sich die Miete um denselben Prozentsatz.“

Verbraucherpreisindex für Deutschland

Anhand dieses Indexes lassen sich Preisveränderungen für den typischen „Warenkorb“ der Deutschen verdeutlichen. Er zeigt alle gekauften Dienstleistungen und Waren von privaten Haushalten. Angepasst wird die Gewichtung dieses Warenkorbs alle fünf Jahre aufgrund des Konsumverhaltens der Verbraucher.

Wie lange darf eine Staffelmiete dauern?

Eine Grenze, wie lange eine Staffelmiete dauern darf, gibt es nicht. Deshalb ist es Vermietern auch gestattet, eine Erhöhung der Miete für 15 oder 20 Jahre festzuhalten. Auch gut zu wissen ist, dass Vermieter neben der Staffelmiete, eine vierjährige Kündigung ausschließen dürfen (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Als Mieter besitzt man dann wenig Handlungsspielraum. Natürlich kann es immer einmal Notfälle geben, weshalb man eine Wohnung kündigen muss. Um in solch einem Fall früher aus dem Vertrag herauszukommen, sollten Sie auf alle Fälle eine Nachmieterklausel vereinbaren.

Ein Beispiel für eine typische Nachmieterklausel könnte so formuliert werden: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wobei er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Personen als Ersatzmieter vorschlägt.“

Auch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind weitere Mieterhöhungen während der Laufzeit des Staffelmietvertrages unzulässig. Ausgenommen hiervon sind nur die Betriebskosten, die der Vermieter trotz Staffelmiete im Bedarfsfall erhöhen darf.

Ist die Staffelmiete ausgelaufen, hat der Vermieter das Recht, eine erneute Staffelmiete mit dem Mieter zu vereinbaren. Alleine festlegen darf der Vermieter die Staffelmiete jedoch nicht. Wenn die letzte Mietstaffel abgelaufen ist, würde im Normalfall wieder die Vergleichsmiete für die nächste Mieterhöhung gelten.

Welche Nachteile hat eine Staffelmiete für Mieter?

Wenn keine Staffelmiete vereinbart wird, hat der Vermieter erst nach 15 Monaten das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Die 15 Monate setzen sich aus der einjährigen Wartefrist sowie aus der zweimonatigen Zustimmungsfrist für den Mieter zusammen. Bei Staffelmieten hingegen kann der Vermieter schon nach 12 Monaten die erste Erhöhung verlangen.

Auch ein Nachteil der Staffelmiete ist, dass die Mietstaffel nicht begrenzt ist, sofern es keine Mietpreisbremse in der betreffenden Region bzw. Stadt gibt.

Auch die Kappungsgrenze bei einer Mietpreiserhöhung greift bei einer Staffelmiete nicht. Dies trifft vor allem Mieter, die in einer Region ohne Mietpreisbremse leben, denn bei einer Kappungsgrenze darf die Miete nicht mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren steigen.

Versucht der Vermieter die Staffelmiete mit einem Kündigungsausschluss zu kombinieren, sollte von einem solchen Vertrag eher abgesehen werden. Zwar ist der Kündigungsausschluss zulässig, jedoch schränkt es den Mieter sehr in seinen Handlungsmöglichkeiten ein.

Wann ist ein Staffelmietvertrag ungültig?

Zwischen zwei Mietpreisstaffeln muss mindestens 1 Jahr liegen. So das Gesetz. Deshalb wäre auch eine Staffelmiete im Halbjahresrhythmus unzulässig. Im Mietvertrag Muster muss zwingend entweder der jeweilige Erhöhungsbetrag oder die zu zahlende Monatsmiete festgehalten werden. Würde im Mietvertrag stehen, dass sich die Monatsmiete im Jahr um 5 % erhöht, wäre das unwirksam. Auch unzulässig wäre, wenn am Anfang die Staffelmiete mit Geldbeträgen beziffert ist und später nur noch in Prozentsätzen ausgewiesen wird.

Normalerweise kann ein Mieter im Rahmen eines unbefristeten Staffelmietvertrages die Wohnung jederzeit innerhalb von drei Monaten kündigen. Allerdings vereinbaren Vermieter gerne neben dem Staffelmietvertrag einen Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss. Dieser ist jedoch nicht länger als 4 Jahre zulässig. Sobald die Vier-Jahres-Frist abläuft, hat der Mieter das Recht, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten, zu kündigen.

Enthält ein Vertrag mehr als vier Jahre Kündigungsausschluss, so ist die Vereinbarung insgesamt unwirksam. Hier hätte der Mieter das Recht, jederzeit fristgerecht zu kündigen.

Fazit zur Staffelmiete

Die Staffelmiete bietet eine klare Struktur für die zukünftige Mietentwicklung, indem sie exakte Erhöhungen und Zeitpunkte festlegt. Während sie den Vermietern eine gewisse Sicherheit in Bezug auf zukünftige Mieteinnahmen bietet, müssen Mieter sich über die langfristigen finanziellen Auswirkungen bewusst sein. Wichtig ist, dass alle Erhöhungen und Bedingungen im Mietvertrag deutlich festgehalten werden. Trotz der klaren Regeln kann die Staffelmiete, insbesondere in Regionen ohne Mietpreisbremse, zu erheblichen Mieterhöhungen führen.