Aufgrund des aktuellen Weltgeschehens, insbesondere dem Russland-Ukraine-Krieg, der Corona-Krise und weltweiten Lieferkettenproblemen, ist die Inflation auf einem Höchststand. Damit werden nicht nur der Bezug von Strom, Benzin und Lebensmitteln, sondern auch die Mieten teurer, sofern eine sog. Indexmiete vereinbart wurde. Um was es sich dabei handelt, wie die Indexmiete errechnet wird, welche Vor- und Nachteile sie bringt und wie sie von der sog. Staffelmiete abzugrenzen ist, wird in diesem Beitrag erläutert.
Was versteht man unter Indexmiete?
Während in einem “normalen” Mietvertrag (erhalte hier die JuraRat Mietvertrag Vorlage) die Höhe der Mietzahlung an einer konkreten Zahl in Euro bemessen wird, wird die Höhe der Mietzahlung bei der Indexmiete durch den Verbraucherpreisindex (VPI) mitbestimmt. Dieser Index berücksichtigt die Lebenshaltungskosten aller deutschen Privathaushalte und wird durch das Statistische Bundesamt in regelmäßigen Abständen erhoben (einsehbar unter: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/_inhalt.html). Damit ist der Mietpreis nicht dauerhaft auf einen konkreten Wert bestimmt, sondern ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Eine Kopplung an andere Parameter wie beispielsweise den Gold, Silber oder Dollarkurs, ist damit keine Indexmiete im Sinne des § 557b BGB.
Gesetzlich festgehalten wird das Institut der Indexmiete in § 557b BGB. Dort heißt es: “Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privater Haushalte in Deutschland bestimmt wird”.
Voraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen Indexmiete ist, dass diese in Schriftform, § 126 BGB, abgeschlossen wird: Zwingend vorgeschrieben ist also, dass beide Vertragspartner oder ihre Vertreter die Vereinbarung eigenhändig durch Unterschrift unterzeichnen müssen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag selbst nicht der Schriftform genügt bzw. genügen muss. Abweichend von § 126 BGB kann die Indexmiete auch in elektronischer Form nach § 126a BGB vereinbart werden.
Wie wird die Indexmiete berechnet?
Für die Indexmieterhöhung ist folgende Formel maßgeblich:
(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) – 100 = Indexsteigerung in %
Zum besseren Verständnis ein Beispiel: Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Januar 2018 liegt der Verbraucherpreisindex bei 102,0 und die monatliche Kaltmiete bei 900 Euro. Im Januar 2022 liegt der Verbraucherpreisindex bei 111,5. Aus der Rechnung (111,5 : 102,0 x 100) – 100 ergibt sich ein Wert von 9,313. Dieser Wert stellt die prozentuale Indexsteigerung dar. Die Miete kann daher um 9,313 % auf 983,81 Euro erhöht werden.
Welche Vorteile hat eine Indexmiete für Mieter und Vermieter?
Für beide Parteien kann die Indexmiete Vorteile mit sich bringen. Dem Vermieter wird hierdurch Verwaltungsaufwand abgenommen, da das relativ komplizierte Mieterhöhungsverfahren für Wohnraummiete entfällt: Sofern die Lebenshaltungskosten steigen, kann die Miete erhöht werden. Eine Genehmigung oder sonstige Zustimmung des Mieters ist damit nicht erforderlich. Außerdem spielt Vermietern der seit mehreren Jahren stark steigende Verbraucherpreisindex in die Karten.
Für den Mieter ist ein Indexmietvertrag insofern interessant, als dass er einen langfristigen Mietvertrag mit einer fairen und vor allem transparenten Preisregelung erhält. Mit einer Mieterhöhung aus sonstigen Gründen, beispielsweise zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete, muss der Mieter damit nicht rechnen. Einzige Ausnahme: Sofern der Vermieter zu einer Modernisierung der Wohnung gesetzlich verpflichtet ist, kann er die Miete trotz Indexmietvereinbarung zusätzlich erhöhen.
Die Entwicklung der Lebenshaltungskosten ist für den Mieter außerdem leichter zu überschauen als die Entwicklung der Mietpreise. Sollten sich die Lebenshaltungskosten senken, kann sich gleichzeitig der geschuldete Mietzins verringern. Dies muss der Mieter dem Vermieter in Textform darlegen, um eine Mietsenkung zu erhalten. Insbesondere dann, wenn der Verbraucherpreisindex langsamer steigt als die ortsübliche Vergleichsmiete, fährt man als Mieter mit einem Indexmietvertrag besser.
Für den Mieter nachteilig ist jedoch, dass die Indexmiete aufgrund des seit einiger Zeit stets steigenden Verbraucherpreisindexes jährlich steigt. Außerdem ist trotz der Transparenz des Indexmietvertrages eine gewisse Unsicherheit des Mieters insofern vorprogrammiert, als dass der Vermieter die Miete nicht erhöhen muss: Es kann beispielsweise sein, dass der Vermieter die Miete erst nach 6 Jahren anpasst. Da der Verbraucherpreisindex in dieser Zeit vermutlich stark gestiegen ist, muss der Mieter sich ab diesem Zeitpunkt auf eine ggf. erheblich höhere monatliche Mietzahlung einstellen.
Hierzu ein Beispiel: Herr Müller ist im April 2016 mit seiner 3-köpfigen Familie in eine 4-Zimmer Wohnung in München gezogen. die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro. Im Mietvertrag ist eine Indexmiete vereinbart. Der Vermieter wendet sich im April 2022 mit einem Erhöhungsschreiben an Herrn Müller. Der Verbraucherpreisindex ist in dieser Zeit von 100,1 Punkten auf 116,2 Punkte gestiegen. Damit beträgt die prozentuale Erhöhung satte 16,08 %. In Euro steigt die Kaltmiete somit um 192,96 Euro auf 1.392,96 Euro an!
Unser Tipp: Sofern in Ihrem Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart wurde, empfehlen wir, ein mal jährlich die mögliche Mieterhöhung zu berechnen. So erhalten sie Planungssicherheit und fallen nicht aus allen Wolken, falls ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters eintrifft.
Kann man eine Indexmiete erhöhen?
An die Erhöhung der Indexmiete sind nach § 557b Abs. 2 BGB besondere Anforderungen zu stellen. Demnach muss die Miete grundsätzlich jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Erhöhung muss außerdem in Textform geltend gemacht werden und gilt mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung, in der der Vermieter die Mieterhöhung geltend macht.
Wie hoch ist die Indexmiete 2022?
Aufgrund der aktuell hohen Inflationsrate notiert der Verbraucherpreisindex im April 2022 bei 116,2 Punkten. Zum Vergleich: Ein Jahr zuvor lag er noch bei 108,2 Punkten. Damit liegt eine Steigerung von 7,39 % vor.
Gibt es Grenzen für die Indexmieterhöhung?
Nein, eine solche Begrenzung ist im deutschen Mietrecht (aktuell) nicht enthalten.
Wann steigt die Indexmiete?
Die Indexmiete steigt dann, wenn sich der Verbraucherpreisindex erhöht und die oben genannten Voraussetzungen (Miete wurde ein Jahr nicht erhöht; Mitteilung der Mieterhöhung in Textform) erfüllt sind. Eine Pflicht des Vermieters, die Miete zu erhöhen, besteht nicht.
Kann ein Indexmietvertrag in einen “normalen” Mietvertrag abgeändert werden?
Für die Beantwortung dieser Frage ist zu differenzieren: Sofern Mieter und Vermieter eine Abänderung des Vertrages einvernehmlich wünschen, so kann der Mietvertrag problemlos geändert werden. Möchte hingegen nur eine Partei eine solche Änderung herbeiführen, so ist dies nicht möglich.
Ist Indexmiete eine Staffelmiete?
Nein, Indexmiete und Staffelmiete stellen verschiedene Preisbestimmungen im Mietverhältnis dar. Während die Indexmiete Veränderungen der Miethöhe an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes koppelt, wird bei der Staffelmiete der Zeitpunkt und die Höhe einer zukünftigen Mieterhöhung konkret bestimmt. Voraussetzung ist auch hier, dass die Staffelmiete in Schriftform vereinbart wird. Mieterhöhungen sind jeweils für mindestens ein Jahr ausgeschlossen, § 557a Abs. 2 BGB.
Wie kann der Vermieter die Indexmiete erhöhen?
Der Vermieter sollte stets darauf achten, dass das Mieterhöhungsschreiben so verfasst ist, dass der Mieter die Erhöhung sowohl gedanklich als auch rechnerisch nachvollziehen kann. Hierfür sind folgende Angaben erforderlich:
- Angabe, aus welchem Verbraucherpreisindex und welchem Jahr die Indexhöhe entnommen wurde
- Indexhöhe im Zeitpunkt des Mietbeginns bzw. der letzten Mieterhöhung
- aktuelle Indexhöhe
- Angabe der Ausgangsmiete, die erhöht werden soll
- Angabe der neuen Miete als Geldsumme, dagelegt in oben aufgeführter Formel
Eine Pflicht des Vermieters, Indextabellen anzufügen, besteht nicht. Sofern er sich verrechnet und falsche Werte in seinem Schreiben angibt, so ist die Mieterhöhung zumindest bis zur Höhe der richtigen Werte wirksam.
