Außerordentliche Kündigung Mietvertrag: Fristen & Ratgeber

Als außerordentliche Kündigungen werden Kündigungen bezeichnet, die abseits der normal gültigen Regeln erfolgen. Für den Mieter gelten normalerweise drei Monate Kündigungsfrist und Kündigung durch Einreichen eines Kündigungsschreibens. Eine außerordentliche Kündigung kann nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen. Welche das sind und was noch beachtet werden muss, wird im Folgenden erläutert.

Was kennzeichnet die außerordentliche Kündigung?

Außerordentliche Kündigungen können durch den Mieter oder den Vermieter geschehen. Für sie gelten andere Regelungen, als für die ordentliche Kündigung, also die Kündigung unter Einhaltung der normalen Regeln. So gibt es etwa außerordentliche Kündigungen, die fristlos eingereicht werden dürfen. Außerordentliche Kündigungen können ganz unterschiedlich gestaltet sein. Eine Pauschaldefinition gibt es daher nicht.

Welche Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung gibt es?

Die Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden. In § 543 BGB ist festgehalten, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung nur aus wichtigen Gründen und nach Abwägung beiderseitiger Interessen stattfinden kann. Zu diesen Gründen gehören entsprechend § 543 Abs. 2 BGB die folgenden:

• Dem Mieter werden die Wohnräume nicht vertragsgemäß oder nicht vollständig überlassen oder entzogen
• Der Mieter sorgt für eine erhebliche Gefährdung der Mietsache, beispielsweise durch Vernachlässigung
• Der Mieter überlässt die Mietsache unbefugt einem Dritten
• Es bestehen erhebliche Mietrückstände

Wichtige Gründe im Sinne des § 543 BGB sind gemäß § 569 BGB außerdem die folgenden:

• Es besteht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung in der Wohnung, beispielsweise durch Schimmel
• Der Hausfrieden wird durch eine Vertragspartei nachhaltig gestört
• Der Mieter ist mit Zahlung einer Sicherheitsleistung im Verzug

Kündigungsgründe, die in einer Vertragsverletzung begründet sind, müssen zuvor abgemahnt oder durch eine Fristsetzung zur Verbesserung angeklagt werden. Dies ausnahmsweise nur irrelevant, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich nicht erfolgsversprechend ist oder die sofortige Kündigung unter Abwägung aller Interessen gerechtfertigt ist. Auch bei einem erheblichen Mietverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist keine Abmahnung mehr notwendig.

Handelt es sich bei jeder außerordentlichen Kündigung um eine fristlose Kündigung?

Außerordentliche Kündigungen sind nicht zwangsläufig fristlose Kündigungen. In den oben genannten Fällen darf der Mieter oder der Vermieter ohne eine Kündigungsfrist kündigen, da es sich um besonders wichtige Gründe handelt. Daneben kennt das BGB noch einige andere Gründe, aus denen eine Kündigung abseits der Norm unter Einhaltung einer bestimmten Frist möglich ist.

Gründe für außerordentliche Kündigungen unter Fristsetzung

Fristgerechte Kündigungen betreffen beispielsweise den Vermieter, der nur in wenigen Fällen ein ordentliches Kündigungsrecht hat. Mieter können in diesen Fällen beispielsweise trotz eines Zeitmietvertrages vorzeitig kündigen oder unter Einhaltung einer kürzeren Frist. Es handelt sich dabei insgesamt regelmäßig um Situationen, in denen Mieter oder Vermieter unter normalen Umständen nicht auch innerhalb einer (dreimonatigen) Frist kündigen könnten. Die Gründe finden sich in den §§ 543 ff BGB. Oftmals werden sie auch als Sonderkündigungsrechte bezeichnet.

Mieter haben beispielsweise gemäß § 561 BGB das Recht darauf, bei einer angekündigten Mieterhöhung zu kündigen. Dabei müssen sie keine dreimonatige Frist abwarten. Sie haben die Möglichkeit zum Ende übernächsten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungsankündigung zu kündigen. Dadurch erhalten sie zwar nur einen kleinen Vorteil, werden aber innerhalb dieses Zeitraums nicht von der Mieterhöhung betroffen.

Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen und darauffolgender Mieterhöhung haben Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall dürfen sie sogar bis zum Ende des nächsten Monats kündigen, da bei Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig eine hohe Lärm- und Schmutzbelästigung zu erwarten ist.

Auch der Tod des Mieters ist ein Grund für eine außerordentliche Kündigung unter Einhaltung einer Frist. Der Mietvertrag endet nämlich nicht automatisch mit dem Tod des Mieters.

Vielmehr wird der Mietvertrag mit den sogenannten eintrittsberechtigten Personen oder sonstigen Erben fortgeführt. Haben die Angehörigen oder weitere Personen mit dem Verstorbenen in einem Haushalt gelebt, haben sie das Recht, den Mietvertrag innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen. Die Frist beginnt mit dem Datum der Kenntnisnahme des Todes. Der Vermieter darf den Verbliebenen hingegen nur kündigen, wenn ein triftiger Grund vorliegt (beispielsweise weil die Fortführung des Mietverhältnisses mit den Verbliebenen dem Vermieter unzumutbar ist). Sind solche eintrittsberechtigten Personen nicht vorhanden, wird der Mietvertrag mit den Erben fortgeführt. In diesem Fall haben allerdings sowohl Erben als auch Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einmonatiger Frist nach Kenntnisnahme des Todesfalls.

Ein weiterer Grund zur außerordentlichen Kündigung besteht bei einem Zeitmietvertrag mit einer Dauer von mehr als 30 Jahren. Nach Ablauf der ersten 30 Jahre ist eine Kündigung unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich. Kündigungsgründe müssen in dem Fall nicht benannt werden.

Letztlich hat auch der Käufer im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Recht zur außerordentlichen fristgerechten Kündigung. Allerdings muss er dafür einen wichtigen Grund wie Eigenbedarf angeben. In jedem Fall behält der Mieter ein Widerspruchsrecht, falls es sich um einen Härtefall handelt. Ob es sich im einzelnen Fall um einen Fall besonderer Härte handelt, muss anhand der Einzelheiten der Lage bestimmt werden.

Fazit zur außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag

Die außerordentliche Kündigung ist ein Kündigungsrecht abseits der normalen Umstände und Regelungen. Sie berechtigt Mieter oder Vermieter beispielsweise zu einer fristlosen Kündigung. Nicht jede außerordentliche Kündigung ist eine fristlose Kündigung. In einigen Fällen wird Mieter oder Vermieter zu einer Kündigung unter Einhaltung einer verkürzten Frist oder trotz vertraglicher geregelter Mindestlaufzeit des Mietvertrages berechtigt. In der Regel müssen für die außerordentliche Kündigung besondere Gründe angegeben werden. In vielen Fällen muss zudem anschließend eine Interessenabwägung beider Seiten vorgenommen werden.