Mietvertrag Todesfall: Sonderkündigungsrecht, Pflichten & Co

Bei einem Todesfall besteht das Mietverhältnis laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) über den Sterbefall hinaus. Die Erben des verstorbenen Mieters können den Mietvertrag entweder außerordentlich kündigen oder übernehmen. Nach § 580 BGB haben sowohl die Erben des Mieters als auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Artikel beschäftigen wir uns nun im Detail rund um das Thema Mietvertrag & Todesfall.

Wer übernimmt die Miete, wenn ein Mieter verstorben ist?

Wenn ein Wohnungsmieter verstirbt, bleibt der Mietvertrag bestehen. Die Erben haben grundsätzlich das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten. Selbst wenn das Mietverhältnis nicht aktiv fortgesetzt wird, endet es nicht automatisch. Es muss gekündigt werden. Denn rein rechtlich ist ganz eindeutig geklärt, dass der Mietvertrag und die damit verbundenen Pflichten mit dem Tod des Mieters nicht erlöschen. Es besteht aber die Möglichkeit, dass seine Erben in den Vertrag eintreten und alle Pflichten (Miete, Mietrückstände, ausstehende Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer), übernehmen. Allerdings gibt es bestimmte Regelungen, welche die Rangfolge festlegen, nach der die Angehörigen des Verstorbenen in den Mietvertrag einsteigen können.

Laut der §§ 563 und 563a BGB gelten Ehepartner, Lebenspartner, Kinder und weitere Verwandte als berechtigte Personen, die das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters fortsetzen können. Haben diese Eintrittsberechtigten allerdings keinen gemeinsamen Haushalt geteilt, dann gilt das Eintrittsrecht nicht. Dann greift die Regelung für Erben nach § 564 BGB. Es ist nicht notwendig, dass die Erben vom Ableben des verstorbenen Mieters wissen, die Miete muss dennoch von den Angehörigen (Erben) weiter bezahlt werden. Möchte keiner der Erben in das Mietverhältnis eintreten, dann können sie auch von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei einem Sterbefall?

Nach § 563 Absatz 3 BGB müssen sich Erben oder Angehörige des verstorbenen Mieters innerhalb eines Monats entscheiden, ob das Mietverhältnis aufrecht bleibt oder beendet werden soll. Sowohl Mieter als auch Vermieter können ein Sonderkündigungsrecht geltend machen. Die außerordentliche Kündigung muss innerhalb eines Monats nach dem Ableben beziehungsweise der Kenntnisnahme vom Tod des ehemaligen Mieters, ausgesprochen werden.

Dabei beträgt die Kündigungsfrist für Vermieter und Mieter drei Monate. Die Kündigung des Mietvertrages wegen eines Sterbefalls muss schriftlich, am besten per Einschreiben erfolgen. Sie wird wirksam, wenn (neben der Einhaltung der Kündigungsfrist) das Schriftstück auch von allen Erben und eintrittsberechtigten Personen unterschrieben wurde. Bis zum Ende der Mietzeit ist die festgelegte Mietzahlung durch die Angehörigen zu entrichten. Im Allgemeinen ist der Mietzins durch den Nachlass des Verstorbenen gedeckt.

Was passiert, wenn der Mietvertrag an Mietbewohner, Erben und Lebenspartner übergeht?

Laut BGB sind überlebende Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben und im gleichen Haushalt gelebt haben, automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigt. Sie haben aber auch die Möglichkeit gemäß § 563a Absatz 2 "außerordentlich mit der gesetzlichen Frist" zu kündigen. Zu beachten ist zudem, dass bei schwerwiegenden Gründen wie Störungen, Mietschulden oder bei Eigenbedarf auch der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann.

Hat der ehemalige Mieter alleine in der Wohnung gelebt und wenn niemand den Mietvertrag übernehmen möchte, geht dieser an die Erben über. Möchte ein Erbe*in in das Mietverhältnis eintreten, so ist es laut § 564 BGB nicht notwendig, dass er/sie sich vorher den Haushalt mit dem verstorbenen Mieter geteilt haben. Die Erben können laut § 580 BGB ein Sonderkündigungsrecht geltend machen.

Bis zum Ende des Mietverhältnisses müssen sie allerdings auch für den Mietzins und für etwaige Räumungskosten und Schönheitsreparaturen aufkommen. Diese Kosten sind in der Regel durch den Nachlass des Verstorbenen gedeckt. Nur wenn das Erbe komplett ausgeschlagen wird, müssen Erben auch den vertraglichen Pflichten nicht nachkommen. Die Erben verlieren dabei aber auch sämtliche Ansprüche auf alle Wertgegenstände und Erinnerungsstücke.

Hat man ein Sonderkündigungsrecht bei einem Todesfall?

Wie in diesem Ratgeber bereits angeführt, ist der Mietvertrag auch nach dem Tod eines Angehörigen noch gültig. Allerdings können Vermieter und Erben ein Sonderkündigungsrecht laut § 580 BGB geltend machen, mit dem sich das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters schnell und unkompliziert lösen lässt. Die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien drei Monate und muss schriftlich innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes des Mieters erfolgen. Bis zum Ende des Mietverhältnisses sind die Erben gesamtschuldnerisch für Mietzahlungen und Verpflichtungen, die aus dem Mietvertrag entstehen, verantwortlich.

Welche Rechte hat der Vermieter?

Auch der jeweilige Eigentümer der Wohnung hat nach dem Tod seines ehemaligen Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Wie die Angehörigen und Erben des Verstorbenen kann er innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Sterbefalls davon Gebrauch machen. Üblicherweise wird die hinterbliebene Gattin von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen. Der Vermieter kann sie dann als Hauptmieterin in den Mietvertrag aufnehmen, damit sie weiterhin in der Wohnung leben kann. Haben Sie als Wohnungseigentümer allerdings berechtigte Zweifel bei den Erben, die von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen wollen, dann müssen Sie das Mietverhältnis nicht dulden.

Es müssen allerdings laut § 563 BGB gewichtige Gründe für eine Kündigung vorliegen, wie etwa eine persönliche Feindschaft. Es können zudem Gründe sein, die nicht in der mietrechtlichen Vereinbarung stehen. Wie etwa, wenn der eintrittsberechtigte Enkel seine Hunde mitbringen will, obwohl im Mietvertrag die Haustierhaltung ausdrücklich untersagt ist. Als Vermieter müssen Sie die Gründe für eine außerordentliche Kündigung nach § 573 BGB zudem offen darlegen und den Hinterbliebenen ein Widerspruchsrecht einräumen. Obendrein liegt die Beweislast gegenüber dem neuen Mieter bei Ihnen als Eigentümer.

Was ist mit dem Mietvertrag beim Tod des Vermieters?

Wenn der Vermieter selbst verstirbt, dann darf ein bestehender Mietvertrag nur nach den gesetzlich bestehenden Vorschriften gekündigt werden. Das bedeutet, dass ein ordentlicher oder außerordentlicher Kündigungsgrund, wie etwa Eigenbedarf vorliegen muss. Wenn Sie als Erbe des verstorbenen Vermieters die Wohnung weiterverkaufen, dann ändert sich nichts am bestehenden Mietvertrag. Denn Kauf bricht die Miete nicht. Der neue Eigentümer wird automatisch zum Vermieter. Hat der verstorbene Vermieter keine Erben (Rechtsnachfolger), dann tritt der Staat als Gesamtrechtsnachfolger in das Mietverhältnis ein. Es gibt keine Änderungen bezüglich eines bestehenden Mietvertrages.

Fazit zum Thema Mietvertrag Todesfall

Auch nach dem Tod eines Mieters besteht das Mietverhältnis laut BGB weiter. Es ist Sache der Erbengemeinschaft, sich um die Wohnungsauflösung zu kümmern. Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, haften die Erben für alle Verbindlichkeiten des Mieters wie etwa Mietschulden. Allerdings haben sowohl die Hinterbliebenen des Mieters als auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Verstirbt der Vermieter, so bleibt das Mietverhältnis trotzdem vollumfänglich bestehen. Alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Eigentümers, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, gehen zur Gänze an seinen Erben über.