Es gibt einige Fälle beim deutschen Mietrecht, bei denen sowohl Mieter als auch Vermieter ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen können.
Was ist das Sonderkündigungsrecht?
Das Sonderkündigungsrecht bedeutet, dass die vertraglich im Mietvertrag geregelte Kündigungsfrist nicht eingehalten werden muss.
Wie erfolgt die Kündigung beim Sonderkündigungsrecht?
Mieter und Vermieter können vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kündigung muss fristgerecht, schriftlich per Post erfolgen. Auf dem Schriftstück dürfen die Begründung, die Unterschrift der jeweiligen Partei und das Datum nicht fehlen. Die Kündigung vom Mietvertrag ist erst dann wirksam, wenn sie dem Empfänger zugeht.
Wann besteht das Recht auf eine außerordentliche Kündigung aufseiten des Mieters?
Dem Mieter steht das Recht auf eine außerordentliche Kündigung für seine Wohnung in folgenden gesetzlich definierten Fällen zu:
Nach einer Modernisierungsankündigung gemäß § 555 BGB
Wenn die Wohnung modernisiert werden soll und der Mieter möchte sich den damit verbundenen Stress mit Lärm und Schmutz nicht zumuten, dann hat er ein Sonderkündigungsrecht, das im § 555 BGB geregelt wird. Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass es sich dabei nicht nur um eine unerhebliche Modernisierung handelt.
Nach einer Mieterhöhung
Im Falle, dass der Vermieter vorhat, die Miete wegen einer Modernisierung zu erhöhen, hat der Mieter ebenfalls das Recht auf eine außerordentliche Kündigung. Die Rechtsgrundlage dazu liefert der § 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die Mieter haben zwei Monate Zeit, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Eine Mietererhöhung muss dabei mit dem Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) geltend gemacht werden.
Bei einer Insolvenz
Bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters hat der Insolvenzverwalter die Möglichkeit, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.
Tod des Mieters
Nach dem Tod eines Mieters können seine Erben den Mietvertrag im Rahmen eines außerordentlichen Kündigungsrechts mit einer Frist von einem Monat nach dem Todesfall des Mieters kündigen.
Untervermietung ohne triftigen Grund abgelehnt
Der Mieter möchte sich einen Untermieter suchen (Wohnung zu groß, Kinder ausgezogen, Tod eines Lebenspartners). Dazu braucht er die Zustimmung seines Vermieters. Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur teilweisen Untervermietung einer Wohnung, kann der Mieter den Vertrag ebenfalls kündigen. Er hat ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zu unserer Untermietvertrag Vorlage gelangen!
Welche Pflichten hat der Vermieter bei Modernisierungen oder Mieterhöhungen?
Der Vermieter ist verpflichtet, seine Mieter bei anstehenden Modernisierungen oder Mieterhöhungen rechtzeitig (spätestens drei Monate im Voraus) zu informieren. Dann haben die Mieter Zeit, um zu überlegen, ob sie in der Wohnung bleiben wollen oder nicht. Sogenannte Bagatellmaßnahmen, mit geringen Auswirkungen auf das Mietobjekt, muss der Vermieter allerdings nicht ankündigen.
Wann kann der Vermieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen?
Auch dem Vermieter kann ein Sonderkündigungsrecht zustehen. Nach § 573 a BGB ist eine sogenannte außerordentliche Kündigung möglich, wenn
- es um ein Zweifamilienhaus geht, in dem der Vermieter in der zweiten Mietwohnung wohnt oder
- falls der Mieter zum Beispiel die Einliegerwohnung bewohnt.
Im Kündigungsschreiben muss allerdings stehen, auf welche Gründe sich die Kündigung stützt. Es gibt zudem eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist bei einer außerordentlichen Kündigung. Hat ein Vermieter eine Immobilie bei einer Zwangsvollstreckung (Versteigerung) erworben, steht ihm ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG zu, falls er ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf hat. Er muss dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin nach dem Kauf kündigen. Bei Härtefällen können die Mieter allerdings nach § 574 Abs. 1 BGB Widerspruch einlegen. Mehr über die Eigenbedarfskündigung erfahren!
Sie müssen aber triftige Gründe dafür vorweisen können: Wie etwa, wenn sie trotz vieler Bemühungen keine Ersatzwohnung finden konnten, eine fortgeschrittene Schwangerschaft der Frau vorliegt oder wenn einer der Mieter unter einer schweren Krankheit leidet.
Warum ist es wichtig, die Wirksamkeit der Kündigung zu prüfen?
Wenn Mieter eine außerordentliche Kündigung erhalten, dann sollten sie unbedingt deren Wirksamkeit prüfen. Denn eine Sonderkündigung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich verfasst wird und fristgerecht eingeht. Des Weiteren muss der Kündigungsgrund angegeben sein und der Mieter muss auf seine Möglichkeit Widerspruch einlegen zu können hingewiesen werden. Das Original der Kündigung muss zudem von allen Vermietern unterschrieben sein. Wenn das Kündigungsschreiben Mängel aufweist, ist die Kündigung nicht gültig. Im Zweifelsfall sollte das Schreiben entweder vom Mieterschutzbund oder von einem Rechtsanwalt auf seine Gültigkeit geprüft werden. Tipp: Verwenden Sie als Vermieter unser Kündigungsbestätigung-Muster, um alles ordentlich zu dokumentieren!
Gibt es die Möglichkeit, das Sonderkündigungsrecht im Mietvertrag auszuschließen?
Nein, das ist nicht möglich. Eine solche Klausel wäre unwirksam. Infolgedessen können sich weder Mieter noch Vermieter darauf berufen. Im Allgemeinen hat ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag keinen Einfluss auf bestehende Sonderkündigungsrechte. Zu unserer Mietvertrag-Vorlage gelangen.
Kein Sonderkündigungsrecht bei Bagatellmaßnahmen oder bei Nebenkostenerhöhungen?
Bei Bagatellmaßnahmen, wie etwa einem neuen Anstrich im Treppenhaus oder der Anbringung neuer Regenrinnen, haben Mieter kein Sonderkündigungsrecht. Dasselbe gilt bei der Erhöhung von Nebenkostenpauschalen oder Nebenkostenvorauszahlungen. In diesen Fällen findet das Recht auf eine außerordentliche Kündigung keine Anwendung. Dies gilt ebenso bei Indexmietverträgen. Auch im Falle, dass der Vermieter plötzlich zahlungsunfähig wird und ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde, steht dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht zu. Siehe (LG Dortmund Urt. v. 12.05.2005 – 11 S 34/05). Der Insolvenzverwalter des Vermieters darf ebenso keine Sonderkündigung vornehmen.
Fazit: Das Sonderkündigungsrecht – Wohnung
Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter besteht, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen oder eine Mieterhöhung ankündigt. Falls es sich dabei nur um Verschönerungen des Mietobjektes oder um die Erhöhung der Nebenkostenpauschale handelt, haben Mieter kein außerordentliches Kündigungsrecht.
