Mietvertrag vorzeitig kündigen: Sonderkündigungsrecht & mehr

Ein Mietvertrag ist mehr als nur ein Stück Papier; er bindet Mieter und Vermieter oft für Jahre. Aber was passiert, wenn sich die Lebensumstände ändern und ein Ausstieg aus dem Vertrag frühzeitig erforderlich wird? Von Sonderkündigungsrechten über Härtefälle bis hin zu Vermieterpflichten - in diesem Beitrag navigieren wir durch den Dschungel der Regelungen und Ausnahmen.

Kann man den Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Nur in Ausnahmefällen kann ein Mieter seinen Mietvertrag vorzeitig kündigen. Denn im Allgemeinen gilt die Regel: Verträge sind einzuhalten. Unter bestimmten Umständen, wie etwa bei bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen oder bei einer Mieterhöhung, kommt ein Sonderkündigungsrecht zur Anwendung.

Kann ich den Mietvertrag vorzeitig kündigen, wenn ich Nachmieter gefunden habe?

Hat ein Mieter eine größere und günstigere Wohnung gefunden oder ist ein Lebenspartner ausgezogen, möchte er womöglich vorzeitig aus seiner Mietwohnung ausziehen. Ist der Mietvertrag unbefristet, dann ist er jedoch an eine dreimonatige Kündigungsfrist gebunden. Das Recht eigene Nachmieter zu suchen, hat der Mieter nur dann, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde. Selbst dann steht dem Vermieter noch eine Frist von drei Monaten zum Überdenken zu. In dieser Zeit kann er überlegen, ob ihm die vorgeschlagenen Nachmieter recht sind. Der Vermieter kann die Zeitspanne ausreizen, dann muss der Mieter bis zum Schluss zahlen. Bei einer Zustimmung darf er ab dem Zeitpunkt, an dem der Nachmieter die Wohnung übernimmt, aus dem Mietvertrag raus. Ohne Nachmieterklausel kann der Mieter aber in bestimmten Härtefällen einen Nachmieter stellen. Wenn etwa die Wohnung zu klein ist, da sich Nachwuchs angekündigt hat.

Welche Gründe für eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages gibt es seitens der Mieter?

Im Allgemeinen kann ein unbefristeter Mietvertrag nur vorzeitig beendet werden, wenn beispielsweise der Vertrag nicht schriftlich vorliegt; denn dann ist er unwirksam. Eventuell hat der Mieter aber auch einen dringenden Grund, eine außerordentliche Kündigung einzureichen. Zu den Gründen für eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages gehören laut § 543 Bundesgesetzbuch (BGB) folgende:

Erhebliche Mängel am Mietobjekt

Die Wohnung entspricht nicht den baulichen Sicherheitsstandards. Das gilt besonders bei undichten Gasleitungen, Treppen und Fußböden, die nicht verkehrssicher sind oder wenn die Brandschutzvorschriften vom Vermieter nicht eingehalten. Dann riskiert der Mieter seine Gesundheit und kann deshalb den Mietvertrag beenden.

Falls sich die Wohnung in einem gesundheitsgefährdenden Zustand befindet

Wie etwa bei einem extremen Schimmelbefall. Ob der Schimmelpilz die Gesundheit der Mieter gefährdet, kann vielfach nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden.

Vertragsverletzung durch den Vermieter

Der Zugang zur Wohnung wird verwehrt, der Keller ist abgesperrt. Weitere Vertragsverletzungen durch den Vermieter wären, wenn der Mieter wegen Bauarbeiten die Wohnung zeitweise nicht nutzen kann. Womöglich hat der Vermieter den Schlüssel behalten und betritt die vermietete Wohnung ohne Zustimmung und hinreichendem Grund (OLG Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006, Az. 13 U 182/06). Falls die tatsächliche Wohnfläche, die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 Prozent unterschreitet, dann handelt es sich laut (BGH, Urteil vom 29. April 2009, Az. VIII ZR 142/08), ebenfalls um eine Vertragsverletzung.

Sonderkündigungsrecht seitens des Mieters

Nach einer Modernisierungsankündigung laut § 555 BGB und bei einer Mieterhöhung gemäß § 561 Absatz 1 S BGB steht dem Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu.

Möchte der Mieter bei Vorliegen einer dieser Gründe den Mietvertrag vorzeitig kündigen, muss unbedingt die Form der Kündigung eingehalten werden. Sie muss stets in schriftlicher Form und auf Papier erfolgen. Das Kündigungsschreiben darf weder per Fax noch per E-Mail verschickt werden. Anzumerken gilt es zudem, dass eine mündliche Kündigung unwirksam ist. Bei der (fristlosen) Kündigung des Mietvertrages ist obendrein die Unterschrift des Hauptmieters erforderlich.

Wann darf der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Der Vermieter hat zum Beispiel gemäß § 573 a ein Sonderkündigungsrecht, wenn er zusammen mit seinem Mieter ein Zweifamilienhaus bewohnt oder wenn der Mieter bei ihm in einer Einliegerwohnung lebt. Im Kündigungsschreiben muss er anführen, auf welche der beiden Voraussetzungen sich sein Schreiben stützt. Bei der Sonderkündigung verlängert sich seine Kündigungsfrist sogar um drei Monate. Obendrein kann der Mieter in Härtefällen der Sonderkündigung durch den Vermieter widersprechen.

Wann darf ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Erheblicher Mietrückstand

Sind Mieter mit ihrer Mietzahlung erheblich im Verzug, riskieren sie eine fristlose Kündigung. Wird zum Beispiel in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete gar nicht oder nur teilweise bezahlt oder ist mehr als eine Monatsmiete offen, kann der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen. Ebenso verhält es sich, wenn der Mietzins für mehr als zwei Monatsmieten nicht beglichen wurde. Der Vermieter muss dann den Rückstand nicht einmal anmahnen, er kann sofort kündigen. Dasselbe gilt auch, wenn die Kaution nicht bezahlt wurde und die Nebenkostenvorauszahlungen noch offen sind.

Wurde die Miete zu Unrecht wegen Wohnungsmängel gemindert, riskiert der Mieter ebenso eine vorzeitige Kündigung. Wurden die Schulden allerdings innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage getilgt, wird die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Teilzahlungen und eine angebotene Ratenzahlung reichen aber nicht.

Störung des Hausfriedens

Wer nachhaltig den Hausfrieden stört, riskiert auch eine fristlose Kündigung. Anzumerken gilt es zudem, dass dauernder Lärm den Hausfrieden stören kann. Er wird den Vermieter dazu berechtigen, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Kindergeschrei und "normale" Wohngeräusche müssen die Nachbarn allerdings ertragen.

Vertragswidrige Nutzung

Selbst wenn der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis einer Untervermietung hat, muss er diese zuerst beim Vermieter einholen. Wird in der privaten Wohnung vertragswidrig ein Gewerbe betrieben, kann das nach erfolgloser Abmahnung ebenso zu einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags führen.

Fazit: Mietvertrag vorzeitig kündigen

In der Regel gilt, dass Verträge einzuhalten sind. Daher können Mieter und Vermieter einen Mietvertrag nur in Ausnahmefällen vorzeitig kündigen. Erhebliche Mängel am Mietobjekt oder wenn der Schimmelpilz die Gesundheit der Mieter in den Mieträumen gefährdet, sind Gründe für eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter. Aber auch der Vermieter kann den Vertrag vorzeitig lösen, wenn etwa der Mieter den Mietzins dauernd unpünktlich bezahlt oder wenn er den Hausfrieden nachhaltig stört, um nur einige Beispiele zu nennen.