Im Leben können immer wieder unvorhergesehene Ereignisse eintreten, die dafür sorgen, dass eine Wohnung noch vor Ablauf einer Kündigungsfrist verlassen werden muss. Normalerweise beträgt diese Frist die gesetzlichen drei Monate. In dem Fall versuchen viele Mieter einen Nachmieter zu finden, der bereit ist, früher einzuziehen. Doch unter welchen Bedingungen sollte sich der Mieter um einen passenden Nachmieter kümmern? Und darf der Vermieter potenzielle Nachmieter einfach ablehnen? Diese und andere Fragen werden im folgenden Beitrag zum Thema Nachmieter vorschlagen / Nachmieter stellen beantwortet.
Nachmieterklauseln – wann hat der Mieter das Recht einen Nachmieter zu suchen?
Das Mietrecht ist allgemein im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ein Recht darauf, das Mietverhältnis durch Suche eines Nachmieters vorzeitig zu beenden, gibt es dort allerdings nicht. Auch sonst gibt es keine ausdrücklichen Regelungen zur Nachmietersuche. Das bedeutet, dass der Vermieter grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass ein Mieter das Mietverhältnis innerhalb der ordnungsgemäßen Frist beendet.
Ein Anspruch auf Nachmietersuche besteht in wenigen Fällen auf Basis der Regelung zu Treu und Glauben aus § 242 BGB. Hat ein Mieter demnach ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung, darf er sich auf die Nachmietersuche berufen. Alternativ enthalten einige Mietverträge eine sogenannte Nachmieterklausel. In dieser ist geregelt, dass ein Mieter vorzeitig ausziehen darf, wenn ein Nachmieter gefunden wird. Wer für die Nachmietersuche verantwortlich ist und unter welchen Bedingungen der Vermieter den Nachmieter akzeptieren muss ist in der Regel ebenfalls klar festgehalten. Besteht weder ein berechtigtes Interesse noch eine Nachmieterklausel, kann der Mieter nur darauf hoffen, dass sich der Vermieter freiwillig dazu bereit erklärt, einen Nachmieter zu akzeptieren. In diesem Fall ist ein frühzeitiges Gespräch sinnvoll.
Das berechtigte Interesse des Mieters
Das berechtigte Interesse des Mieters, die Wohnung frühzeitig zu verlassen, ist nur in den Fällen gegeben, in denen ein wichtiger Grund für den Umzug vorliegt. Der alleinige Wunsch die Wohnung zu wechseln, reicht nicht aus. Beispiele für berechtigtes Interesse sind etwa:
- eine Ortsversetzung durch den Arbeitgeber
- die Geburt eines Kindes steht an und die Wohnung würde dadurch überbelegt
- die Unterbringung des Mieters in ein Pflegeheim
- Umzug aus gesundheitlichen Gründen
In der Regel handelt es sich dabei also um Fälle, in denen der Mieter die Wohnung nicht freiwillig aufgibt.
Die Nachmieterklausel
Eine Nachmieterklausel vereinbart die Konditionen, unter denen ein Mieter einen Nachmieter benennen darf. Man unterscheidet dabei regelmäßig zwischen einer sogenannten echten Nachmieterklausel und einer unechten Nachmieterklausel. Die echte Nachmieterklausel ermächtigt den Mieter zur Nachmieterstellung. Sie ist allerdings sehr selten. Viel häufiger kommen die unechten Nachmieterklauseln vor. Die unechte Nachmieterklausel beinhaltet das Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen – der Vermieter darf ihn allerdings ablehnen und sich eigenständig auf die Suche machen. Ist ein geeigneter Nachmieter gefunden, kommt der Mieter aber in beiden Fällen aus dem Vertrag raus. Einen Anspruch darauf, dass sich der Vermieter alleine um die Suche kümmert, hat der Mieter meistens nicht.
Wie oft darf der Vermieter Nachmieter ablehnen?
Häufig wird angenommen, dass der Mieter maximal drei potenzielle Nachmieter vorzuschlagen hat, bis der Vermieter einen akzeptieren muss. Dies ist jedoch ein verbreiteter Irrglaube. Einerseits reicht bereits ein potenzieller Kandidatenvorschlag aus – andererseits muss dieser die Anforderungen eines geeigneten Nachmieters erfüllen. Der Kandidat muss grundsätzlich in etwa derselben Einkommensklasse angehören, wie der vorherige Mieter. Das soll verhindern, dass sich für den Vermieter das Risiko eines Mietausfalls erhöht. Der Nachmieter muss weiterhin die Wohnräume zu den gleichen Bedingungen akzeptieren, wie der bisherige Mieter. Er kann keine Forderungen stellen, die zwischen Mieter und Vermieter bislang nicht vereinbart wurden. Erfüllt keiner der Nachmieterkandidaten diese Voraussetzungen, muss der Vermieter auch vier oder mehr Vorschläge nicht akzeptieren.
Keinen zumutbaren Nachmieter gefunden – und jetzt?
Wer keinen zumutbaren Nachmieter findet oder von vornherein keinen Anspruch auf Nachmietersuche hat, kann sich auf die Suche nach alternativen Lösungen machen, um eine doppelte Mietbelastung zu vermeiden.
Eine Alternative könnte ein gemeinsamer Aufhebungsvertrag sein. Ein Aufhebungsvertrag kann sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen erstellt werden. In diesem Vertrag klären Mieter und Vermieter gemeinsam, unter welchen Konditionen der Mietvertrag frühzeitig beendet wird. In der Regel werden darin Kompromisse zwischen den Interessen auf beiden Seiten vereinbart, da beide Seiten einen größeren Konflikt vermeiden möchten. Allerdings kommt der Aufhebungsvertrag nur unter Zustimmung und Mitarbeit des Vermieters zustande.
Eine andere Alternative ist das Suchen eines Untermieters, der für die verbleibende Laufzeit die Mietkosten übernimmt. Auch einem Untermieter muss der Vermieter allerdings zustimmen. Ist vertraglich nichts zum Thema Untermiete festgehalten, hat der Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. In dem Fall kann er nur darauf hoffen, dass der Vermieter ihm entgegen kommt.
Fazit – Nachmieter stellen / Nachmieter vorschlagen
Wer vorzeitig aus einer Wohnung ausziehen und sich von einem Mietvertrag lösen möchte, muss sich rechtzeitig um die Konditionen der Kündigung kümmern. Nur in wenigen Fällen hat ein Mieter einen Anspruch auf Nachmietersuche im Sinne der Regelung nach Treu und Glauben aus § 242 BGB. Andernfalls kann er nur auf eine Nachmieterklausel im Vertrag oder auf das freiwillige Entgegenkommen des Vermieters hoffen. Auch wenn er vertraglich ein Nachmietervorschlagsrecht hat, muss der Vermieter nicht jeden beliebigen Kandidaten annehmen. Die Details sollten hier im Vorfeld geklärt werden. Um größere Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Sachlage rechtzeitig mit dem Vermieter zu besprechen.
