Eigenbedarf liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erst dann vor, wenn der Vermieter seinem Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, die der Mieter nachprüfen kann. Dies kann durch eine genaue Angabe der Personen (nicht zwangsweise namentlich genannt), der Anschrift der Personen und einer detaillierten Übersicht über den Sachverhalt (Grundes für den Eigenbedarf) geschehen. Zudem muss der Vermieter im Rahmen seiner Eigenbedarfskündigung dem Mieter mitteilen, dass entweder eine vergleichbare Wohnung besteht, in die er einziehen kann oder diesen darüber unterrichten, keine weitere Wohnung zu besitzen.
Der bloße Wunsch die eigene Wohnung zu bewohnen, genügt als berechtigtes Interesse beim Eigenbedarf nicht.
Gründe, die der Vermieter für den Eigenbedarf geltend machen kann, sind bspw.:
- als Altersruhesitz
- aus gesundheitlichen Gründen ist der Umzug in eine kleine Wohnung bzw. Erdgeschosswohnung erforderlich
- Familienzuwachs führt zu größeren Platzbedarf, weshalb ein Umzug erforderlich ist
- Heirat oder Gründung einer nichtehelichen aber auf Dauer ausgerichteten Lebensgemeinschaft
- Aufnahme von Pflegepersonal
- Wohnraum für Tochter, weil sie Familienzuwachs plant, dabei ist es nicht erforderlich, dass die Tochter verheiratet ist oder sie bereits schon während des Zeitpunkts der Kündigung schwanger ist
- Einrichtung von Arbeit und Wohnung unter einem Dach
- Scheidung
- wenn die derzeitige Wohnung teurerer und wesentlich ungünstiger zur Arbeitsstelle liegt als die Eigentumswohnung
- Arbeitsplatzwechsel
- Aufnahme von pflegebedürftigen Angehörigen bspw. für die Pflege der Eltern etc.
- Wohnung wird benötigt, weil die eigenen Kinder häufig zur Besuch kommen (jedoch muss dies mehr als zehnmal im Jahr geschehen – auch ist es nicht notwendig, dass dies ständig geschieht; ein Nachweis darüber, dass die bewohnte Wohnung zu wenig Wohnraum hat, ist auch nicht notwendig)
- wenn nicht mehr gewollt wird, mit den Eltern zusammen zu leben
- bisherige Wohnung zu groß oder zu klein ist
- damit jedes der Kinder ein eigenes Zimmer bekommt
- weil eine kleinere Wohnung im fortgeschrittenem Alter leichter zu bewirtschaften ist
- weil die Wohnung mindestens acht bis 10 Tagen im Monat aus beruflichen Gründen benötigt wird (eine ständige Benutzung ist nicht nötig)
- Wohnung wird für das Enkelkind benötigt, damit dieser selbstständig wird, jedoch sollte die Wohnung nicht verhältnismäßig groß sein, sondern für einen Ein-Personen-Haushalt genügen
- für die Tochter fürs Studium/Ausbildung, jedoch sollte die Wohnung auch hier nicht verhältnismäßig groß sein, sondern für einen Ein-Personen-Haushalt genügen
Für all die Gründe hat das Gericht das berechtigte Interesse für den Eigenbedarf seitens des Vermieters bejaht, sofern kein Härtefallklausel in Bezug auf den Mieter eingriff.
Sperrfrist bei der Geltendmachung des Eigenbedarfs beachten:
Wenn nun das berechtigte Interesse für den Eigenbedarf vorliegt, muss nun die Sperrfrist beachtet werden. Wird die Sperrfrist nicht beachtet, so ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.
Dem Eigentümer einer Wohnung kann ab dem Augenblick der Eintragung im Grundbuch als Eigentümer, steht das Recht der Eigenbedarfskündigung grundsätzlich zu.
Jedoch muss gem. § 577 a Abs. 1 BGB (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html) die Sperrfrist von drei Jahren beachtet werden:
„Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.“
Nach § 577 a Abs. 2 BGB (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html) kann die Sperrfrist je nach Lage der Wohnung bis zu zehn Jahre betragen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Wie lange die Sperrfrist beträgt, kann bei der zuständigen Gemeinde angefragt werden.
Anwendung der Sperrfrist gem. § 577 a Abs. 1 BGB (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html):
Die Sperrfrist gem. § 577 a Abs. 1 BGB (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html) findet nur auf die Fälle Anwendung, wo nach dem Mietvertrag die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und verkauft wurde.
Ein Beispiel hierfür:
Im Jahre 2000 wurde ein Mietvertrag über eine Mietwohnung abgeschlossen. Diese Mietwohnung wurde im Jahre 2003 in eine Eigentumswohnung umgewandelt. 2006 wird diese Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft. Der neue Eigentümer muss dann die Sperrfrist von drei Jahren, falls jedoch die Gemeine oder die Landesregierung eine höhere Sperrfrist vereinbart hat, diese beachten.
Die Sperrfrist kommt dann nicht zur Anwendung, wenn bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages eine Eigentumswohnung vorlag, die von dem Mieter angemietet wurde und verkauft wird.
Ein Beispiel hierfür:
Im Jahre 2000 wurde ein Mietvertrag über eine Mietwohnung abgeschlossen. Diese Mietwohnung war bereits im Jahre 1995 in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurden. Im Jahre 2006 wird diese Eigentumswohnung sodann an einen neuen Eigentümer veräußert. Der neue Eigentümer muss in einem solchen Fall die Sperrfrist nicht beachten und kann unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen wegen Eigenbedarf kündigen.
