Wer eine Wohnung kündigen möchte, muss dabei ein paar Dinge beachten: Kündigungsfristen, Form des Schreibens und was sonst noch in der Kündigung stehen sollte. Im folgenden Beitrag zum Thema Wohnung kündigen lesen Sie, worauf es bei einer ordnungsgemäßen Kündigung ankommt und wie Sie sicherstellen, dass es keine Probleme mit Fristen gibt.
Wie schreibe ich eine ordentliche Kündigung für eine Wohnung?
Eine ordentliche Kündigung ist sozusagen die Kündigung unter normalen Umständen. Die Kündigung geschieht unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist. Wohnungskündigen verlangen gemäß § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die Schriftform. Das bedeutet: Die Kündigung kann handschriftlich geschrieben oder getippt werden – in jedem Fall bedarf sie aber der handschriftlichen Unterschrift. Eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung per E-Mail sind nicht wirksam.
Die einzige Alternative zur handschriftlichen Unterschrift ist heutzutage die qualifizierte elektronische Signatur.
Mieter müssen in der ordentlichen Kündigung keinen Kündigungsgrund angeben. Ihnen steht innerhalb der vereinbarten oder gesetzlichen Frist jederzeit ein Kündigungsrecht zu. Das Kündigungsschreiben muss jedoch die folgenden Inhalte beinhalten:
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Name und Anschrift des Mieters und Vermieters
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Datum des Kündigungsschreibens
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Satz über die Kündigung
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Datum, zu dem gekündigt werden soll
Zudem gehört natürlich die Unterschrift auf das Schreiben. Empfehlenswert ist außerdem eine Bitte um schriftliche Bestätigung über den Erhalt des Schreibens und der Kündigung. So haben Sie im Zweifelsfall einen Nachweis für Ihre Kündigung.
Was müssen Vermieter angeben?
Vermieter haben im Grunde die gleichen Daten in ein Kündigungsschreiben zu schreiben, wie Mieter. Allerdings müssen Sie im Gegensatz zu Mietern auch bei einer ordentlichen Kündigung einen Kündigungsgrund angeben. Ein zulässiger Grund liegt vor, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses hat. Was wiederum ein berechtigtes Interesse ist, ist in § 573 BGB angegeben. Darunter fällt beispielsweise der Eigenbedarf an der Wohnung. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung hingegen ist nicht zulässig. Der Vermieter muss den Grund im Kündigungsschreiben möglichst genau benennen.
Welche Kündigungsfristen müssen eingehalten werden?
Die ordentliche Kündigung verlangt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Dies ergibt sich aus § 573 c BGB. Mieter und Vermieter dürfen im Mietvertrag abweichende Regelungen vereinbaren – allerdings niemals zum Nachteil des Mieters. § 573 c BGB legt fest, dass eine Kündigung, die zum Ende des übernächsten Monats wirksam werden soll, spätestens am dritten Werktag des ersten Monats zugegangen sein muss. Wichtig ist hierbei, dass die Kündigung am dritten Werktag bei der anderen Partei eingegangen sein muss – das Abschicken an diesem Tag ist nicht ausreichend.
Ein Beispiel: Sie möchten zum Ende des Monats Mai kündigen und haben eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Ihr Kündigungsschreiben muss dann spätestens am dritten Werktag des Monats Märzes bei der anderen Partei eingegangen sein. Nur so halten Sie die dreimonatige Frist ein. Kommt das Schreiben zu spät an, verlängert sich die Frist um einen Monat.
Die Frist des Vermieters verlängert sich außerdem mit zunehmender Mietdauer. So verlängert sie sich jeweils nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Besteht ein Mietverhältnis also sechs Jahre, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Besteht das Mietverhältnis bereits neun Jahre, beträgt die Frist des Vermieters neun Monate.
Tipp: Bedenken Sie beim Einhalten der Kündigungsfrist auch den Postweg und senden Sie die Kündigung rechtzeitig ab. Aus Beweisgründen empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein (dort steht auch das Datum des Zugangs drauf).
Kann ich immer nur zum Ende eines Monats kündigen?
Der gesetzlichen Regelung nach werden Mietverhältnisse immer zum Ende eines Monats gekündigt. Das Datum ist demnach der letzte Tag des Monats: also in der Regel der 30. oder 31., im Februar der 28. oder 29. Tag. Allerdings sind abweichende Regelungen denkbar. Solange die Regelungen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen, darf ein Vertrag im Sinne der deutschen Vertragsfreiheit abweichende Vereinbarungen zu den Details treffen. So ist beispielsweise eine Kündigung zum 15. des jeweiligen Monats denkbar. Beachten Sie, dass Sie auch in diesen Fällen die Kündigungsfrist korrekt berechnen.
Kann ich die Kündigungsfristen umgehen?
Kündigungsfristen lassen sich nur in besonderen Fällen umgehen. So kennt das Gesetz einige Gründe, die für eine sogenannte fristlose, außerordentliche Kündigung sprechen. Die Gründe sind in § 569 BGB festgehalten. Die im Gesetz genannten wichtigen Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, lauten für den Mieter:
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der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig gewählt worden
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der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist wieder entzogen worden
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der gemietete Wohnraum ist so beschaffen, dass seine Benutzung eine erhebliche Gefährdung für die Gesundheit darstellen würde
Für den Vermieter werden die folgenden Gründe genannt:
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der Mieter vernachlässigt die ihm obliegende Sorgfalt und gefährdet dadurch die Mietsache
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der Mieter überlässt die Mietsache einem unbefugten Dritten
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der Mieter ist im erheblichen Zahlungsrückstand über die Miete oder Sicherheitsleistung
Liegt ein solcher Grund vor, muss er im Kündigungsschreiben möglichst genau und detailliert benannt werden. Außerdem muss zwar keine Kündigungsfrist eingehalten werden, in den meisten Fällen jedoch eine Abmahnung vorangehen. In dem Schreiben können Mieter und Vermieter der jeweils anderen Partei mitteilen, dass Sie den derzeitigen Zustand nachzubessern haben. Reagiert die andere Partei darauf nicht, darf fristlos gekündigt werden.
Kündigungsschreiben Vorlage: So sieht ein Musterschreiben aus
Hier eine Vorlage für Ihr Kündigungsschreiben:
Max Mustermann 30.03.2022
Musterstraße 10a
XXXXX Musterstadt
Frau Muster
Musterweg 20
XXXXX Musterstadt
Kündigung der Wohnung 1 in der Musterstraße 10a
Sehr geehrte Frau Muster,
hiermit kündige ich fristgerecht und ordentlich das Mietverhältnis über die Wohnräume der Wohnung 1 in der Musterstraße 10a zum 30.06.2022 (hilfsweise zum nächstmöglichen Termin). Ich bitte um schriftliche Bestätigung dieses Schreibens.
Vielen Dank und freundliche Grüße
Max Mustermann
Dieses Kündigungsschreiben beinhaltet alle Angaben: Datum des Schreibens (oben rechts), Name und Anschrift beider Mietparteien, eine Betreffzeile (in der die Kündigung genannt wird) und den eigentlichen Kündigungsparagrafen. Zudem wird um schriftliche Bestätigung des Schreiben gebeten. Ebenfalls empfehlenswert ist der Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“ – sollte Sie das Schreiben aus Versehen zu spät absenden oder sollte Ihnen ein Fehler in der Berechnung der Kündigungsfrist unterlaufen sein, sind Sie damit dennoch auf der sicheren Seite.
Das Schreiben wird dann zum nächstmöglichen Termin wirksam. Sollten Sie diesen Hinweis vergessen, keine Sorge: Gemäß § 140 BGB werden Kündigungen ohne wirksamen Termin ausgelegt. In der Regel würde Ihre Kündigung dann ohnehin so ausgelegt, dass sie zum nächstmöglichen Termin wirksam wird. Allerdings sparen Sie sich gegebenenfalls eine Auslegung und Auseinandersetzung, wenn Sie die Phrase direkt mit einbeziehen.
Fazit – Wohnung kündigen Vorlage
Ein Kündigungsschreiben muss nicht viele Details beinhalten. Wichtig sind die korrekte Angabe aller persönlichen Daten sowie die Einhaltung der Kündigungsfrist. Vermieter müssen außerdem darauf achten, den Kündigungsgrund zu nennen. Das Gleiche gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter für den Fall der außerordentlichen Kündigung.
