Mietverträge können befristet und unbefristet sein. Sind sie unbefristet, muss vor einem Auszug eine Kündigung ausgesprochen werden. Doch unter welchen Bedingungen wird eine Kündigung wirksam? Können auch befristete Mietverträge gekündigt werden und welche Fristen sind jeweils einzuhalten? Diesen und vielen anderen Fragen widmen wir uns im Folgenden.
Befristete und unbefristete Mietverträge: Grundsätzliches
Mietverträge können befristet oder unbefristet sein. Unbefristete Mietverträge sind auf Dauer ausgelegt und werden nur durch Kündigung einer der Parteien beendet. Befristete Mietverträge werden auch Zeitverträge genannt. Sie sind auf eine begrenzte Zeit ausgelegt und werden automatisch nach Ablauf dieser Zeit beendet. In der Regel können befristete Mietverträge nicht ohne weiteres gekündigt werden. Nur in wenigen Fällen ist eine sogenannte außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags (befristet) möglich. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen!
Die ordentliche Kündigung des unbefristeten Mietvertrages
Ein unbefristeter Mietvertrag kann durch eine einseitige Kündigung beendet werden. Die Kündigung des Mieters muss schriftlich erfolgen und handschriftlich unterschrieben werden. Außerdem gilt eine bestimmte Kündigungsfrist. Die gesetzliche Frist beträgt drei Monate. Dies ist in § 573c Abs. 1 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten. Abweichend von der gesetzlichen Frist können Mieter und Vermieter andere Fristen vertraglich vereinbaren – jedoch nicht zulasten des Mieters.
Das Kündigungsschreiben wird auch Kündigungserklärung genannt. Das Wort Kündigung muss nicht zwangsläufig enthalten sein, sofern die Kündigungsabsicht des Mieters deutlich wird. Wohnen mehrere Menschen in der Wohnung, müssen sie die Kündigung gemeinsam erklären. Allerdings kann vertraglich geregelt werden, dass sich die Mieter gegenseitig im Falle einer Kündigung vertreten dürfen.
Stellvertretungen sind bei Kündigungsschreiben zwar möglich, aber nur, wenn die entsprechende Vertretungsmacht der Person ersichtlich ist. Ohne Nachweis wird die Kündigung abgewiesen. Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht möglich, da in dem Fall ein Schwebezustand eintreten würde. Dieser Zustand ist bei einer Kündigung jedoch nicht zumutbar.
Ein Kündigungsschreiben muss kein exaktes Datum enthalten, allerdings darf nicht völlig offen bleiben, wann das Mietverhältnis beendet werden soll. Ist ein unzulässiges Datum enthalten (beispielsweise vor der Kündigungsfrist), kann der Beendigungstermin ersatzweise auf den nächstmöglichen Zeitpunkt umgedeutet werden.
Für die Kündigungsfrist ist der Zugang des Kündigungsschreiben entscheidend – nicht der Zeitpunkt, zu dem das Schreiben verfasst wurde. Mieter sollten sich die Kündigung schriftlich bestätigen lassen, um im Falle eines Streits einen Beweis zu haben. Idealerweise sollte die Kündigung als solche bestätigt werden, nicht nur der Erhalt des Schriftstückes (beispielsweise durch Einschreiben). Zum Kündigungsbestätigung für die Wohnung Muster gelangen!
Die Kündigung einer Wohnung kann auch Beginn eines Mietverhältnisses erklärt werden. Allerdings beginnt die Kündigungsfrist erst mit dem offiziellen Start dieses Mietverhältnisses.
Kündigung Mietvertrag: Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages
Für den Mieter werden gesetzlich besondere Gründe festgehalten, unter denen er das Mietverhältnis auch abseits der ordentlichen Kündigungsregelungen beenden kann. Die Regelungen für außerordentliche Kündigungen finden sich in den §§ 543 ff BGB. Dort werden unter anderem die Gründe festgehalten, aus denen eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter erfolgen darf. Diese sind beispielsweise:
- Nichtgewährung oder nicht rechtzeitige Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache
- Erhebliche Rechtsverletzung des Vermieters
- Eine Kündigung innerhalb der dreimonatigen Frist bei befristeten Mietverträgen von mehr als 30 Jahren Dauer nach Ablauf der ersten 30 Jahre
Die abschließenden Aufzählungen der Gründe für eine außerordentliche Kündigung seitens des Mieters finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Und wenn der Vermieter kündigen will?
Wenn der Vermieter kündigen möchte, muss er dies unter den Bedingungen des § 573 BGB. Dort wird festgehalten, dass er eine Kündigung nur auf einem berechtigten Interesse begründen darf. Eine Kündigung allein zum Zweck der Mieterhöhung ist beispielsweise ausgeschlossen.
Vermieter müssen sich selbstverständlich ebenfalls um alle gesetzlichen Form- und Fristvorgaben der Kündigung halten. Außerdem müssen sie zwingend einen Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben. Handelt es sich um ein Mietverhältnis mit mehreren Personen, muss der Vermieter das Schreiben an alle Personen adressieren.
Vermieter müssen besondere Kündigungsfristen einhalten. Die Kündigungsfristen sind abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Das bedeutet, je länger das Mietverhältnis anhält, desto länger wird die Kündigungsfrist. Die Fristen lauten wie folgt:
- Drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren
- Sechs Monate bei einer Mietdauer von bis zu acht Jahren
- Neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren
Auch für den Vermieter können vertraglich abweichende Fristen abgemacht werden – allerdings auch diese nicht zulasten des Mieters.
Vermieter müssen in ihrem Kündigungsschreiben einen konkreten Kündigungsgrund benennen. Allein das zitieren der gesetzlichen Vorgaben reicht nicht aus. Eine Kündigung aufgrund einer „Pflichtverletzung seitens des Mieters“ reicht beispielsweise nicht aus. Vielmehr muss dem Mieter deutlich werden, in welcher Handlung oder Unterlassung die Pflichtverletzung bestanden hat. Zu den Gründen des Vermieter, ein Mietverhältnis kündigen zu können, gehören insbesondere:
- Vertragsverletzungen wie anhaltende Lärmstörungen
- Erhebliche Mietrückstände
- Eigenbedarf (zum Eigenbedarfskündigung Muster gelangen)
Die gesetzlichen Gründe finden sich ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch (vgl. § 573 BGB). Vermieter müssen Mietern außerdem eine Abmahnung einreichen, bevor sie fristlos kündigen können. Fristlose Kündigungen ohne Abmahnung seitens des Vermieters sind nur in selten Ausnahmefällen möglich. Das ist dann der Fall, wenn ein Erfolg der Abmahnung nicht ersichtlich ist. Dies wird gerichtlich allerdings nur in seltenen und extremen Fällen Bestand haben. Eine Abmahnung ist daher in jedem Fall ratsam.
Mieter haben gemäß § 574 BGB das Recht einer Kündigung seitens des Vermieters zu widersprechen.
Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses in Schriftform eingereicht werden. Das Widerspruchsschreiben muss außerdem einen Härtefall begründen. Das kann beispielsweise eine Unzumutbarkeit aufgrund von Invalidität für den Mieter oder einem in der Wohnung lebenden Angehörigen sein. Ratgeber zum Thema Mietvertrag widerrufen!
Wie werden Kündigungsfristen berechnet?
Kündigungsfristen berechnen sich nach dem Datum des Zugangs eines Kündigungsschreibens. Das ist der Tag, an dem nach ordnungsgemäßen Verlauf eine Zustellung des Schreibens erwartet werden darf. Der Beginn des Monats wird auf den dritten Werktag datiert. Erreicht das Schreiben den Mieter oder Vermieter erst später, wird der Beginn der Kündigungsfrist auf den folgenden Monat datiert. Erhält ein Vermieter das Schreiben beispielsweise am 1. März wird das Mietverhältnis zum 31. Mai beendet. Erhält er das Schreiben erst am 15. März wird der März als Monat nicht mehr berücksichtigt. Das neue Kündigungsdatum ist dann der 30. Juni.
Kann ich die Kündigungsfrist umgehen?
Kündigungsfristen können nur in seltenen Ausnahmefällen umgangen werden. Für fristlose Kündigungen durch den Mieter muss ein wichtiger Grund im Sine der §§ 543, 569 BGB vorliegen. Liegt ein solcher rechtfertigender Grund vor, muss er im Kündigungsschreiben angegeben werden. Als wichtigster Grund gilt die Unzumutbarkeit aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB. Für Vermieter gilt dennoch die Abmahnungspflicht vor einer fristlosen Kündigung. Für Mieter ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses insbesondere dann unzumutbar, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache verwehrt wird.
Möchte der Miete hingegen aufgrund eines Mangels, muss er den Vermieter ebenfalls auf diesen hinweisen und abmahnen, bevor er kündigen kann. Die Kündigungsfrist umgehen kann er aufgrund eines Mangels demnach nicht. Ausnahmen bestehen nur, wenn die Mängel offensichtlich nicht beseitigt werden können. Andernfalls können Mieter auch aufgrund einer Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 569 Abs. 1 und 2 BGB fristlos kündigen. Beispiele für Gesundheitsgefährdungen sind Feuchtigkeit und Schimmelbefall in mehreren Mieträumen. Andere Möglichkeiten zur Umgehung der Kündigungsfrist gibt es nicht.
Können Kündigungen ausgeschlossen werden?
Beide Mietparteien können vertraglich einen Kündigungsausschluss vereinbaren, mit dem sie sich dazu verpflichten von einer Kündigung vor Ablauf eines bestimmten Zeitraums abzusehen. Eine ordentliche Kündigung ist dann von beiden Seiten nur nach Ablauf dieses Zeitraums möglich. Die Laufzeit des Vertrags ohne Kündigungsrecht darf jedoch maximal vier Jahre betragen. Unter besonderen Voraussetzungen – beispielsweise einer erheblichen Gesundheitsgefährdung – ist eine außerordentliche (auch fristlose) Kündigung dennoch möglich. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Fazit: Kündigung Mietvertrag – Den Mietvertrag erfolgreich kündigen!
Für eine erfolgreiche Kündigung eines Mietvertrages gibt es mehrere Optionen. In der Regel muss vor Kündigung eine Frist eingehalten oder eine Abmahnung eingereicht werden. Mehr zum Thema Mietrecht und Miete ist in unseren anderen Beiträgen zu finden.
