Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 3 BGB (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html) stellt auch die störende Mietpartei durch ruhstörenden Lärm infolge lautem Musik hören dar. Das laute Musik hören ist ein vertragswidriges Verhalten des Mieters, welches eine Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag darstellt.
Durch das Hören lauter Musik zu nächtlichen Zeiten wird der Hausfrieden gestört.
Der Vermieter kann in solchen Fällen, den Mieter nach einer vorherigen Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html) wegen Beeinträchtigung und Verstoß gegen den Mietvertrag wegen zu lauten Musikhörens fristlos kündigen, gem. § 569 Abs. 2 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html). Da die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der störenden Mietpartei dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, weil die störende Mietpartei durch wiederholendes vertragswidriges Verhalten auch nach Abmahnung den Hausfrieden gestört hat.
Für diese Unzumutbarkeit, die der Vermieter möglicherweise vor Gericht darlegen muss, wären Lärmprotokolle, die seine Mieter führen, Polizeianzeigen wegen Lärmbelästigung und die glaubhaften Aussagen der Nachbarn, die die Lärmprotokolle hielten sowie die wirksame Abmahnung von großer Bedeutung.
Jeder Mieter ist aufgrund seines Mietvertrages dazu verpflichtet, zwischen 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr, sowie von 13:00 bis 15:00 Uhr ruhestörenden Lärm, zu unterlassen und auf die Belange der anderen Mieter im Miethaus Rücksicht zu nehmen. D.h. dass alle Arten von Geräuschen zu unterlassen sind, wenn hierdurch der Wohnbereich eines anderen Mieters nicht unwesentlich beeinträchtigt wird.
In vielen Mietverträgen sind diese Zeiten als „Nachtruhe“ und „Mittagsruhe“ in der Hausordnung, die der Mieter auch unterschreibt, mit enthalten. Verstößt er gegen eine dieser Punkte aus der Hausordnung, dann verstößt er auch gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag, die einen wichtigen Grund i.S.e. außerordentlichen Kündigung rechtfertigen können.
Die außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens durch Hören zu lauter Musik in der Nachtzeit
Kommt es tatsächlich zu einer Kündigung, muss der Vermieter Folgendes beachten:
Form der außerordentlichen Kündigung:
Die außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens bedarf der Schriftform, gem. § 568 Abs. 1 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/568.html). Der Vermieter muss in einem solchen Fall die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Andere Schriftformen führen die Kündigung gem. § 134 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/134.html) zur Nichtigkeit und somit zur Unwirksamkeit.
Zugang der Kündigung
Das Kündigungsschreiben sollte aus beweisrechtlichen Gründen durch einen Boten zugestellt werden, d.h. durch Einschreiben per Rückschein oder durch einen selbst in Gegenwart eines Dritten in den Briefkasten eingeworfen werden und protokolliert werden mit der Unterschrift des Drittens, dass er dies belegen kann.
Erfordernis eines wichtigen Grund, gem. §§ 543 Abs. 3 (http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html) i.V.m. 569 Abs. 2 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html)
Der Vermieter darf nur dann außerordentlich, folglich fristlos, kündigen, wenn er einen „wichtigen Grund“ gem. §§ 543 Abs. 3 (http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html) i.V.m. 569 Abs. 2 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html) darlegen kann.
Das laute Musik hören rechtfertigt den „wichtigen Grund“ in diesem Sinne, da es eine Störung des Hausfriedens darstellt, gem. § 569 Abs. 2 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html).
Ausführliche Darlegung des Grundes in das Kündigungsschreiben, gem. § 569 Abs. 4 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html)
Damit die außerordentliche Kündigung wirksam zugeht, muss der Vermieter den wichtigen Grund im Rahmen seiner Kündigung ausführlich gem. § 569 Abs. 4 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html) angeben.
Das bedeutet für den Vermieter eine detaillierte Wiedergabe des vertragswidrigen Verhaltes der störenden Mietpartei durch Lärmprotokolle, Aussagen der Nachbarn und der Erwähnung der Abmahnungen. Alle Angaben sollten mit Datum gekennzeichnet sein, damit die störende Mietpartei die Möglichkeit hat, die Vorwürfe zu überprüfen.
Zudem muss der störenden Mietpartei ersichtlich werden, weshalb ein Weiterführen des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.
Anforderungen an die Lärmprotokolle
Die Lärmprotokolle müssen Folgenden beinhalten:
Angabe über die Lautstärke in den Kategorien:
mäßig, sehr laut, unerträglich laut
Angabe über Art des Lärms:
Musik hören, Musizieren, Feier, Tritte, Streit, Bauarbeiten, Kinderlärm, Tierlärm, Gaststättenlärm, Kneipenlärm, Türknallen
Folgen des Lärms:
kein Schlaf, keine Ruhe, keine Verständigung bzw. Kommunikation mit dem Partner, weil man sich nicht mehr unterhalten kann
Zeiten des Lärms:
Datum und Uhrzeit immer aufschreiben – detailliert
Ort des Lärms:
wo wird der Lärm verursacht? Wohnung benennen mit Anschrift etc.
Anhand des Lärmprotokolls muss es Dritten ersichtlich sein, wie sich der Lärm zu trägt. Es darf nicht angegeben werden von morgens bis abends. Daher ist es sehr wichtig, dass die Mieter hier sich tatsächlich mit dem Lärmprotokoll beschäftigen und es nicht auf die leichte Schulter nehmen.
Vorherige Abmahnung erforderlich gem. § 543 Abs. 3 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html):
Bevor der Vermieter wegen Störung des Hausfriedens gem. § 569 Abs. 2 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html) fristlos kündigen kann, muss er die störende Mietpartei wirksam abmahnen.
Dies kann der Vermieter nur dann, wenn die betroffenen Mieter die Lärmprotokolle geführt haben.
Der Vermieter muss im Rahmen der Abmahnung der störenden Mietpartei die Gelegenheit geben binnen einer angemessenen von ihm gesetzten Frist, sein vertragswidriges Verhalten zu bessern.
Eine angemessene Frist könnte im Rahmen des lauten Hörens von Musik zwei Wochen sein. Diese zwei Wochen sollte der Vermieter auch gleich mit Zahlen niederschreiben und nicht lediglich den Zusatz „zwei Wochen“ erwähnen.
Empfohlen wird im Rahmen der Abmahnung auch gleich die Rechtsfolge der störenden Mietpartei darzulegen. Im Zusammenhang mit dem lauten Musik hören wäre hierbei daran zu denken, dass falls das vertragswidrige Verhalten sich nicht ändern sollte, dass fristlos gekündigt wird.
Mit der Aufklärung über die Rechtsfolge zeigt der Vermieter seine Ernsthaftigkeit.
Zeit zwischen Abmahnung und fristloser Kündigung
Der Vermieter sollte darauf achten, dass nicht zu viel Zeit zwischen der Abmahnung und der fristlosen Kündigung vergeht. Denn die Rechtsprechung verneint das Rechts des Vermieters auf fristlose Kündigung nach den Grundsätzen des Treu und Glaubens gem. § 242 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/242.html), wenn der Vermieter trotz seiner Kenntnis von einem Vertragsverstoß der störenden Mietpartei, wartet. Die Rechtsprechung sieht in einem solchen Fall die Unzumutbarkeit der Vertragsverletzung nicht gegeben.
Rechte der Mieter bei Nichthandeln des Vermieters bei Störung des Hausfriedens
Unterlässt der Vermieter eine Abmahnung, womöglich auch eine fristlose Kündigung der störenden Mietpartei bzgl. Störung des Hausfriedens, so verstößt der Vermieter selbst seinen Pflichten aus dem Mietvertrag gem. §§ 535, 536 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html, http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html).
Die Mieter haben in einem solchen Zusammenhang die Möglichkeit:
- selbst fristlos das Mietverhältnis zu kündigen,
- eine Mietminderung geltend zu machen und
- den Vermieter auf Ausspruch der Kündigung gegenüber der störenden Mietpartei Klage zu erheben.
Zusatz zur außerordentlichen Kündigung
Für Vermieter, die sich nicht sicher darüber sein sollten, ob die Abmahnung wirksam ist, sollten rein vorsorglich erwähnen, dass sie den Mietvertrag auch fristgerecht kündigen:
„Rein vorsorglich für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam ist, kündige ich das Mietverhältnis fristgerecht zum xx.yy.zzzz.“
Zudem haben wir zwei Vorlagen hier eingefügt für den Vermieter:
- Abmahnung und
- außerordentliche Kündigung
