Kündigung Gewerbemietvertrag: Tipps, Hinweise & Ratgeber!

Im Gewerberecht gelten besondere Bestimmungen. Die Kündigung von Gewerberäumen unterliegt daher nicht den gleichen Bedingungen zur Kündigung von privaten Mieträumen. Wer seinen Gewerbemietvertrag beenden möchte, sollte daher ein paar Details kennen. In diesem Beitrag behandeln wir daher das Thema: Kündigung Gewerbemietvertrag.

Das macht den Gewerbemietvertrag so besonders.

Was macht einen Gewerbemietvertrag aus?

Ein Gewerbemietvertrag entsteht, wenn die gemieteten Räumlichkeiten nicht dem privaten Zweck dienen. Allein die Überschrift „Gewerbemietvertrag“ gilt lediglich als Indiz und reicht als Begründung eines gewerblichen Kontext nicht aus. Vielmehr muss ein gewerblicher oder ein freiberuflicher Nutzungszweck vereinbart worden sein. Dieser Nutzungszweck muss aus dem Mietvertrag hervorgehen.

Ein gesondertes Gewerbemietrecht, das Gewerbemietverträge regelt, existiert nicht. Alle Vorgaben zum Mietrecht sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden, im Besonderen in den §§ 535 – 580a BGB. Einige Vorschriften des BGB fokussieren sich jedoch auf den Schutz der Mieter und ihren Wohnungen vor dem (ansonsten besser gestellten) Vermieter. Im Bereich der Gewerbemietung genießen die Mieter diesen besonderen Schutz allerdings nicht, denn Mieter und Vermieter sind gleichberechtigte Kaufleute.

Mieter, die einen Raum für gewerbliche Zwecke nutzen, erhalten keinen Schutz vor Räumungen nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Außerdem greifen Mietpreisbremsen oder Mietendeckel nicht – die Miethöhe kann also frei im Vertrag gestaltet werden. Auch darüber hinaus herrscht bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrages überwiegend Vertragsfreiheit. Ganz willkürlich gehandelt werden darf dennoch nicht. Der Mietvertrag darf beispielsweise keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Mietverträge müssen weiterhin transparent und eindeutig formuliert sein.

Gewerbemietverträge werden häufig auf eine bestimmte Dauer geschlossen. Für diese Dauer sind sie dann grundsätzlich bindend. Für die Kündigung des Gewerbemietvertrags stehend drei Möglichkeiten zur Auswahl.

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Ordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages

Die ordentliche Kündigung ist grundsätzlich nur bei unbefristeten Verträgen möglich. Befristete Verträge hingegen werden automatisch beendet, sobald sie Frist abgelaufen ist. Für die ordentliche Kündigung gilt eine Kündigungsfrist. Diese ist entweder vertraglich vereinbart oder richtet sich nach der gesetzlichen Frist. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt gemäß § 580a BGB 6 Monate. Ein Kündigungsschreiben muss bis zum dritten Werktag eines Quartals eingereicht werden, andernfalls wird die Frist auf 9 Monate verlängert.

Sind Verträge zeitlich befristet entfällt die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung vollkommen. Die einzige Ausnahme bilden Verträge mit 30 Jahren Laufzeit, sobald die 30 Jahre abgelaufen sind. In allen anderen Fällen endet der Vertrag mit Ablauf der Frist automatisch, sofern keine Verlängerungsklausel vereinbart wurde.

Die außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags

Unabhängig davon, ob ein Vertrag eine befristete Laufzeit hat oder nicht, lässt er sich in bestimmten Situationen außerordentlich kündigen. Dafür müssen entweder gesetzliche Gründe vorliegen, oder solche, die vertraglich vereinbart wurden.

Möchte der Vermieter dem Mieter außerordentlich kündigen, muss der Kündigung in der Regel eine schriftliche Abmahnung vorausgehen. In der Abmahnung muss das vertragswidrige Verhalten des Mieters benannt werden, damit es korrigiert werden kann, bevor es zu einer Kündigung kommt. Ausnahmefälle bilden erhebliche Mietschulden, unerlaubte Untervermietung und Straftaten (beispielsweise Sachbeschädigung). Erhält der Mieter außerhalb dieser Fälle keine Abmahnung, besteht die Möglichkeit Widerspruch einzureichen.

Gemäß § 543 BGB kann eine außerordentliche Kündigung des Vermieters in den folgenden Fällen erfolgen;

  • Erhebliche Mietschulden; mindestens 2 aufeinander folgende Mieten oder erhebliche Teile
  • Ständige Unpünktlichkeit der Zahlung von Miete und/ oder Nebenkosten
  • Missachtung einer vertraglich vereinbarten Betriebspflicht
  • unerlaubtes Untermietverhältnis
  • Gewerberäume werden durch den Mieter hohen Risiken ausgesetzt
  • vertraglich vereinbarte Pflicht zur Instandhaltungspflicht wird durch den Mieter nicht erfüllt

§ 543 BGB enthält auch die Gründe für eine außerordentliche Kündigung auf Seiten des Mieters. Diese lauten wie folgt:

  • keine oder keine rechtzeitige Übergabe der Räume oder Verwehrung des Zugangs zu den Räumen
  • Gesundheitsgefährdung durch die Räume, beispielsweise durch Schimmelbefall
  • Bedeutende Mängel in den Räumen
  • Verstoß des Vermieters gegen eine vereinbarte Konkurrenzausschlussklausel
Gewerbemietvertrag kündigen: Die außerordentliche fristlose Kündigung ist eine Möglichkeit.

Das Sonderkündigungsrecht beim Gewerbemietvertrag

In wenigen Fällen stehen Mieter und Vermieter ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht zu. Dies gilt beispielsweise aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, wenn der Gewerbemieter verstirbt oder bei Insolvenz des Mieters oder Vermieters.

Modernisierungsmaßnahmen dürfen grundsätzlich durch den Vermieter durchgeführt werden, müssen dem Mieter allerdings 3 Monate vorher angekündigt werden. Der Mieter hat dann die Gelegenheit, eine außerordentliche Kündigung einzureichen. Die Kündigung kann bis zu zwei Monate nach Zugang der Ankündigung über die Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Bei sogenannten Bagatellmaßnahmen besteht das Sonderkündigungsrecht hingegen nicht.

Im Todesfall des Mieters haben dessen Erben sowie der Vermieter beide die Möglichkeit, innerhalb eines Monats zu kündigen. Für den Fristbeginn ist die Kenntnis über den Todesfall maßgeblich. Die Kündigung erfolgt dann innerhalb der gesetzlichen Frist. Stirbt einer von mehreren Mietern, erhält der Vermieter hingegen kein Sonderkündigungsrecht. Die übrigens Mieter erhalten jedoch die Möglichkeit, das Mietverhältnis gemeinsam mit den Erbend es verstorbenen Mieters zu kündigen. Handelt es sich bei dem Mieter wiederum um eine juristische Person, dessen rechtlicher Vertreter (beispielsweise der Geschäftsführer) verstirbt, besteht ebenfalls kein Sonderkündigungsrecht.

Geht der Mieter insolvent darf der Insolvenzverwalter unabhängig von einer vereinbarten Vertragsdauer oder einer Ausschlussklausel kündigen. Dies ist in § 109 Insolvenzverordnung geregelt. Die Kündigung erfolgt innerhalb einer dreimonatigen Frist. Der Vermieter wiederum erhält in diesem Fall kein Sonderkündigungsrecht.

Wird der Vermieter hingegen insolvent, besteht das Mietverhältnis zunächst fort. Muss er die Immobilie verkaufen oder erfolgt eine Zwangsversteigerung, übernimmt der neue Immobilieneigentümer zunächst den Vertrag Er hat dann das Recht, den Gewerbemietvertrag außerordentlich zu kündigen – allerdings unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Als Alternativen zu den bis hierher genannten Kündigungsmöglichkeiten, können sich Mieter und Vermieter auf einen Untermietvertrag (Untermietvertrag Vorlage) oder einen Aufhebungsvertrag einigen.

Sie können die E-Mail-Adresse verwenden, um das Muster zu erhalten.

Formale Vorgaben des Kündigungsschreibens

Die ordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrages erfolgt ohne die Angabe von Gründen. Allerdings müssen bestimmte formale Anforderungen erfüllt sein. Haben die Vertragsparteien eine Schriftform vereinbart, ist sich daran zu halten. Zu Nachweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform in jedem Fall. Sind mehrere Mieter oder Vermieter vorhanden, muss das Schreiben an alle adressiert werden. Das Schreiben muss ferner die eindeutige Bezeichnung des Gewerbeobjektes enthalten und von allen Mietern oder Vermietern handschriftlich unterzeichnet worden sein. Die Kündigung kann bei einer Mehrzahl von Gesellschaftern nur dann von einem alleine erfolgen, wenn dieser die Vertretungsvollmacht inne hat.

Das Kündigungsschreiben muss außerdem fristgerecht eingereicht werden (vertragliche oder gesetzliche Frist). Für die Frist ist die rechtzeitige Zustellung des Schreibens relevant, nicht das Datum des Verfassens.

Welche Regelungen gelten, wenn die Räume sowohl privat als auch gewerblich genutzt werden?

In manchen Fällen werden gemietete Räumlichkeiten sowohl privat als auch gewerblich genutzt. Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn eine Wohnung über einem Ladengeschäft gemeinsam mit dem Laden vermietet wird. Hier besteht entweder die Möglichkeit, einen einheitlichen Mietvertrag aufzustellen, oder zwei separate Verträge anzufertigen.

Im zweiten Fall ist die Regelung sehr einfach: Bei separaten Mietverträgen besteht ein Wohnraummietvertrag und ein Gewerbemietvertrag. Zum Mietvertrag Muster gelangen! Jeder läuft unter den entsprechenden gesetzlichen und vertraglich vereinbarten Regelungen. Besteht hingegen ein einheitlicher Mietvertrag, spricht man von einer Mischnutzung (privat und geschäftlich). Eine Trennung der Räume rein nach ihrer Funktion ist oftmals nicht klar möglich. Ob in diesen Fällen die Regelungen des Wohnraum- oder des Gewerbemietrechts greifen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgeblich sind dafür vor allem der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck sowie das Größenverhältnis von der privat genutzten und gewerbliche gebrauchten Wohnfläche.

Wie müssen Gewerberäume übergeben werden?

Wird ein Gewerberaum gekündigt, sollte der Mieter auf die ordentliche Übergabe der Mieträume achten. Grundsätzlich ist der Vermieter in der Pflicht der Instandhaltung. Renovierungsmaßnahmen wie Streichen fallen daher nur an, wenn diese vertraglich vereinbart wurden. Allerdings darf dies nur abhängig vom Zustand der Wohnung geschehen. Wurden die Räume beispielsweise erst kurz vor dem Auszug renoviert, muss der Mieter bei Auszug nicht erneut streichen. Außerdem sind nach gängiger BGH-Rechtsprechung nur entweder die Pflicht zur regelmäßigen Instandhaltung oder zur Endrenovierung zulässig. Beides zusammen würde den Mieter unzulässig benachteiligen. Letztlich soll auch berücksichtigt werden, in welchem Zustand dem Mieter die Räumlichkeiten übergeben wurden.

Bei der Kündigung des Mietvertrags für Gewerbe gibt es Fristen die eingehalten werden müssen.

Fazit – Kündigung Gewerbemietvertrag

Gewerbemietverträge werden nach den Voraussetzungen des BGB gekündigt. Im Gegensatz zu Mietverträgen über private Wohnräume gelten hier keine Mieterschutzregeln. Mieter und Vermieter gewerblich genutzter Räume sind gleichberechtigte Kaufleute. Entsprechend gilt größere Vertragsfreiheit bei Erstellung des Mietvertrages. Eine grundlose Benachteiligung einer Vertragspartei ist dennoch nicht möglich. Bei befristeten Mietverträgen besteht außerdem nur in bestimmten Fällen die Möglichkeit einer Kündigung – in der Regel laufen sie nach Fristablauf aus. Nur unbefristete Verträge können unter regelmäßigen Umständen ordentlich gekündigt werden.

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