Gewerbemietvertrag Muster:
inklusive Word- und PDF-Vorlage

Gewerbemietverträge sind Mietverträge über Räume mit geschäftlichem Nutzen. Im Gegensatz zu privaten Wohnraummietverträgen nutzt der Mieter die Räumlichkeiten also für selbstständige oder gewerbliche Arbeit. Der Mieter ist wie auch der Vermieter in diesem Fall Kaufleute und damit in etwa gleichgestellt. Deshalb greift beispielsweise kein Mieterschutz.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich hauptsächlich durch die Nutzung der gemieteten Räume von einem Wohnraummietvertrag. Der Wohnraummietvertrag dient der privaten Nutzung. Der Gewerbemietvertrag wird über die geschäftliche Nutzung der Räume abgeschlossen. Dieser Nutzen muss im Vertrag ersichtlich werden. Allein die Überschrift „Gewerbemietvertrag“ reicht grundsätzlich nicht als Beweis aus, wird aber als Indiz gewertet. Zum üblichen Mietvertrag Muster.

Wo liegen die Unterschiede zwischen einem Wohnraummietvertrag und einem Gewerberaummietvertrag?

Es kann vorkommen, dass die Nutzung nicht ganz klar ist. Etwa, wenn ein Laden zusammen mit einer darüber liegenden Wohnung gemietet wird, oder wenn sich die Räumlichkeiten für den privaten Wohnraum und die gewerblichen Bereiche kaum voneinander trennen lassen. In diesen Fällen muss in eine Richtung entschieden werden: Gewerbliche oder private Nutzung. Maßgeblich für die Entscheidung ist der vertraglich festgelegte Nutzen und die Größe der Wohnfläche, die auf die gewerbliche Nutzung entfällt. Sind die genutzten Flächen allerdings klar voneinander zu trennen, können auch zwei verschiedene Mietverträge aufgestellt werden (etwa einer für den Laden und ein separater für die Wohnung darüber).

Daneben sind in einem Gewerbemietvertrag meist eine Reihe anderer Punkte geregelt, von denen viele denen eines Wohnraummietvertrages sehr ähnlich sind: Etwa die Höhe der Kaution, Schönheitsreparaturen, Regelungen über Untervermietung und ähnliche.

Sind gewerbliche Mieten umsatzsteuerpflichtig?

Grundsätzlich sind jegliche Einkünfte aus der Immobilienvermietung steuerfrei. Dies ist in § 4 Nr. 12a Umsatzsteuergesetz (UStG) geregelt. Vermieter können Befreiungen erhalten. Sie können allerdings auch darauf verzichten – das ist in § 9 UStG festgehalten. Zu versteuern sind nach dem UStG jedoch nur Abstellplätze für Fahrzeuge, Betriebsvorrichtungen, Wohn- und Schlafräume sowie Vermietungen auf Campingplätzen. Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und Vorrichtungen, die einer Betriebsanlage angehören. Sie sind auch dann zu versteuern, wenn sie zum wesentlichen Grundstücksbestandteil gehören. Vermietungen von Wohn- und Schlafräumen sind zu versteuern, wenn sie kurzfristig der Beherbergung fremder Menschen dienen. Wer also kurzfristige an Familienmitglieder vermietet, muss in der Regel nichts befürchten.

Einige Unternehmen bevorzugen die sogenannte Optierung zur Umsatzsteuer. Das bedeutet, steuerfreie Umsätze werden als steuerpflichtig betrachtet. Das kann unter anderem dann ein Vorteil sein, wenn ein Unternehmer von einem Vorsteuerabzug profitieren möchte. Dafür muss die Voraussetzung erfüllt sein, dass es sich sowohl beim Vermieter als auch beim Mieter um Unternehmer handelt. Das Mietobjekt muss einem Unternehmenszweck dienen.

Das Gewerbemietvertrag Muster

Der Gewerbemietvertrag unterscheidet sich hauptsächlich im vertraglich vereinbarten Nutzen vom Mietvertrag über Wohnräume. Da in diesen Fällen Mieter und Vermieter gleich gestellte Kaufleute sind, entfällt der besondere Mieterschutz des Wohnraummietrechts in den meisten Fällen. Einige Sonderregelungen, wie andere Kündigungsfristen und Steuern sind zu beachten. Auch die Nebenkosten können umfangreicher sein. Dafür haben Mieter und Vermieter grundsätzlich deutlich mehr Spielraum bei der Vertragsgestaltung. Wissen beide Parteien diesen Spielraum zu nutzen, kann sich der Gewerbemietvertrag auszahlen.

Die gesetzlichen Regelungen des Gewerbemietvertrages

Grundsätzlich kann ein Gewerbemietvertrag genau wie ein Mietvertrag über Wohnräume durch eine natürliche oder juristische Person (beispielsweise eine GmbH) abgeschlossen werden. Grundsätzlich richten sich beide Mietverträge auch sonst nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) – ein eigenständiges Gewerbemietrecht existiert nicht. Viele der Vorschriften in den §§ 535 - 580a BGB sollen den normalerweise schwächer gestellten Mieter besonderen Schutz bieten. Für gewerbliche Mietverträge entfällt dieser Mieterschutz jedoch.

Gewerbliche Mieter erhalten beispielsweise keinen Schutz vor Räumungen nach Beendigung des Mietverhältnisses und keine Sicherheit durch Mietpreisbremsen und Mietdeckel. Diese gelten nur für die Miete privater Räumlichkeiten. Das Gestaltungsrecht des Mietvertrages ist wesentlich größer als bei Mietverträgen über privat genutzte Räume. Das bedeutet, dass beide Vertragsparteien wesentlich mehr Spielraum bei der Ausgestaltung haben – solange nicht eine Seite unangemessen benachteiligt wird. Daher müssen beispielsweise auch Allgemeine Geschäftsbedingungen und sämtliche Vertragsklauseln klar und transparent formuliert sein. Der Vertrag muss am Ende für beide Parteien eindeutig zu verstehen sein.

Für Gewerbemietverträge gelten außerdem andere Kündigungsfristen. So beträgt die ordentliche Kündigungsfrist eines unbefristeten Mietvertrags sechs Monate – sowohl auf Mieter-, als auch auf Vermieterseite. Allerdings laufen viele gewerbliche Mietverträge mit einer befristeten Laufzeit. Diese ist frei wählbar. Man sollte jedoch beachten, dass auf eine bestimmte Dauer festgelegte Verträge nur in wenigen Fällen vorzeitig gekündigt werden können. In der Regel enden sie automatisch mit Ablauf der vertraglichen geregelten Lauffrist. Wichtige Gründe, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, sind beispielsweise Vertragsverstöße der anderen Vertragspartei oder eine gefährliche Nutzung der Mietsache. Abweichend von der gesetzlichen Kündigungsfrist können vertraglich andere Fristen geregelt werden – aber auch diese dürfen nicht unangemessen benachteiligen.

Es gibt keine Vorschriften zur Miethöhe. Allerdings gibt es Vorschriften zur Erhöhung der Miete. Ist beispielsweise keine Mieterhöhung vertraglich festgehalten worden, muss der Mietzins über die gesamte Mietdauer gleich bleiben.

Nebenkostenabrechnungen beim Gewerbemietvertrag

Auch bei gewerblichen Mietverträgen fällt eine Nebenkostenabrechnung an. Hier können beispielsweise Pauschalzahlungen oder Vorauszahlungen eingeführt werden. Davon abgesehen können vertraglich verschiedene Nebenkosten vereinbart werden. Auch Kosten, die im Wohnraummietrecht nicht geltend gemacht werden können, können im Gewerbemietrecht auf den Mieter übertragen werden. Sehr häufige Positionen in einer Nebenkostenabrechnung zu einem Gewerbemietvertrag sind folgende:

Wasser und Abwasser
Heizkosten
Steuern, insbesondere Grundsteuer
Instandhaltungskosten sowie Instandsetzungskosten
Versicherungen
Dienste wie Hausmeister, Sicherheitsdienst, Nachtwächter
Anlagen wie Sicherheitsanlagen, Fahrstuhl, Antenne, Kabel
Strom und Beleuchtung
Schornsteinfegerkosten, Müllabfuhr, Winterdienst, Straßenreinigung
Pflege und Reinigung wie Dachreinigung, Gartenpflege und andere
Diverse Verwaltungskosten

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