zuletzt aktualisiert am: 05.07.2022
Mietrecht > Pachtvertrag Muster
Im Gegensatz zur üblichen Miete erlaubt die Pacht in der Regel das Recht zur Erwirtschaftung von Gewinn und wird daher oftmals beispielsweise in der Gastronomie verwendet.
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Die Pacht ist eine Gebrauchsüberlassung für eine zeitlich begrenzte Nutzung einer Immobilie, einem Grundstück oder einem Landwirtschaftsbetrieb und berechtigt zudem zu der wirtschaftlichen Nutzung. Weitere Pachtmöglichkeiten sind die Unternehmenspacht und die Pacht von immateriellen Wertgegenständen.
Bei der Unternehmenspacht wird ein gesamtes Unternehmen inklusive des Anlagevermögens (Maschinen und Fabrikhallen) verpachtet. Hinzu kommt das Umlaufvermögen (Warenlager und/oder offene Kundenforderungen) sowie sämtlichen Firmen- und Nutzungsrechte. Immaterielle Wertgegenstände wie Software und Rechte können ebenfalls zur Pacht überlasen werden.
Im Gegensatz zum Mieter, welcher lediglich Anspruch auf die Nutzung einer gemieteten Sache hat, erhält der Pächter zusätzlich das Recht zur Erwirtschaftung von Gewinn (Fruchtziehung), zum Beispiel in der Gastronomie oder bei einem Landwirtschaftsbetrieb. Im Gegensatz zur Miete gehört der Gewinn nicht dem Vermieter, sondern dem Pächter.
Der Pachtvertrag basiert auf den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts, kann jedoch durch den Verpächter zusätzlich ausgestaltet werden. Der Pachtvertrag umfasst sämtliche wichtigen Rahmenbedingungen sowie besondere Abmachungen und Eventualitäten.
Die Betriebskosten dürfen vom Pächter zurückgefordert werden. Die Umlegung der Positionen unterliegt der Betriebskostenverordnung (§§1-2 BetrKV). Zu den Betriebskosten zählen zum Beispiel:
In der Regel ist der Pachtzins ein fixer monatlicher Betrag, kann jedoch auch vom Umsatz abhängig gemacht werden, zum Beispiel in der Gastronomie, wenn sich der Verpächter am Umsatz über den Pachtzins beteiligt.
Wenn der Pächter Veränderungen durchgeführt hat, kann sich der Wert des Pachtobjektes steigern. Ist die Veränderung mit dem Einverständnis des Verpächters erfolgt, muss dieser, je nach Vereinbarung, den Mehrwert ausgleichen. Ohne Einverständnis ist er nicht dazu verpflichtet und kann sogar verlangen, dass die Veränderung rückgängig gemacht wird.
Die Pflicht des Pächters besteht im sorgsamen Umgang mit dem Inventar. Zudem darf die Immobilie, wenn nicht vertraglich vereinbart, weder weiter verpachtet noch untervermietet werden.
Neben den Pachtverträgen für die Gastronomie, Immobilien, Grundstücke, Landwirtschaft und Wert- oder Sachgegenständen gibt es Verträge zur Gebrauchsüberlassung von Unternehmen, Gewässern und Wald. Pachtverträge über immaterielle Wertgegenstände, zum Beispiel Software oder Rechte, sind ebenfalls möglich.
Der Abschluss von Pachtverträgen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 581 bis 597) geregelt.
Wissenswert:
Bei einem Vertragsabschluss müssen, zusätzlich zu den gesetzlichen Vorschriften, gegebenenfalls weiterführende öffentliche und private Gesetze berücksichtigt werden, so zum Beispiel das Bundeskleingarten-, Fischerei- und Bundesjagdgesetz.
Die Dauer eines befristeten Pachtvertrages ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Die übliche Laufzeit in der Gastronomie dauert, gegenüber der Dauer landwirtschaftlichen Pachten mit zehn bis fünfzehn Jahren, bis zu drei Jahren.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren sollte schriftlich abgeschlossen werden. Ist dies nicht der Fall, ist der Vertrag auf unbestimmte Zeit (Bürgerlichem Gesetzbuch BGB). Diese Konstellation kann bei einer Kündigung unter Umständen zu Problemen führen.
Im Gegensatz zum Landpachtvertrag darf der Pachtzins, wenn keine vertragliche Regelung besteht, während der Pachtzeit nicht erhöht werden.Beim Landpachtvertrag kann die Pacht während der Laufzeit erhöht werden (§593 BGB). Dafür sind gewisse Voraussetzungen notwendig, zum Beispiel bei der Erhöhung des regionalen Pachtzinses. (Beschluss OLG Oldenburg 09.07. 2009, Az.: 10W13/10).
Ein Pachtvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Beide Varianten sollten schriftlich festhalten werden.
Ein Pachtvertrag beinhaltet in der Regel auch das Inventar. Dazu gehören zum Beispiel in der Gastronomie das Mobiliar, in der Landwirtschaft kann es sich um Tiere und/oder Pflanzen handeln. Der Pächter ist berechtigt, das Inventar zu nutzen und muss es nach Ablauf des Pachtvertrages unversehrt zurückgeben. Beschädigtes oder verlorenes Inventar muss vom Pächter ersetzt werden (§535 BGB).
Unter Umständen besteht die Möglichkeit, das Inventar zu kaufen.
Aus gesetzlicher Sicht besteht keine spezifische Vorschrift für die Form eines Pachtvertrages. Ein Pachtvertrag kann mündlich, schriftlich oder konkludent geschlossen werden. Um im Streitfall auf der sicheren Seite zu stehen, empfiehlt sich die schriftliche Vereinbarung.
Zur Erstellung bieten sich unterschiedliche Mustervorlagen an. Bei umfangreichen Pachten empfiehlt sich ein Anwalt, welcher sich mit Gesetz und Recht im Detail auskennt. Ein rechtskonformer Vertrag bietet beiden Parteien Sicherheit. Unter Umständen lassen sich die Anwaltskosten zwischen Verpächter und Pächter teilen. Zudem lohnt sich die Prüfung der AGBs.