zuletzt aktualisiert am: 05.07.2022
Mietrecht > Pachtvertrag Muster
Pachtvertrag Muster:
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Im Gegensatz zur üblichen Miete erlaubt die Pacht in der Regel das Recht zur Erwirtschaftung von Gewinn und wird daher oftmals beispielsweise in der Gastronomie verwendet.
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Was ist ein Pachtvertrag?
Die Pacht ist eine Gebrauchsüberlassung für eine zeitlich begrenzte Nutzung einer Immobilie, einem Grundstück oder einem Landwirtschaftsbetrieb und berechtigt zudem zu der wirtschaftlichen Nutzung. Weitere Pachtmöglichkeiten sind die Unternehmenspacht und die Pacht von immateriellen Wertgegenständen.
Bei der Unternehmenspacht wird ein gesamtes Unternehmen inklusive des Anlagevermögens (Maschinen und Fabrikhallen) verpachtet. Hinzu kommt das Umlaufvermögen (Warenlager und/oder offene Kundenforderungen) sowie sämtlichen Firmen- und Nutzungsrechte. Immaterielle Wertgegenstände wie Software und Rechte können ebenfalls zur Pacht überlasen werden.
Was ist der Unterschied zwischen einem Pacht- oder Mietvertrag?
Im Gegensatz zum Mieter, welcher lediglich Anspruch auf die Nutzung einer gemieteten Sache hat, erhält der Pächter zusätzlich das Recht zur Erwirtschaftung von Gewinn (Fruchtziehung), zum Beispiel in der Gastronomie oder bei einem Landwirtschaftsbetrieb. Im Gegensatz zur Miete gehört der Gewinn nicht dem Vermieter, sondern dem Pächter.
Was ist im Pachtvertrag geregelt?
Der Pachtvertrag basiert auf den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts, kann jedoch durch den Verpächter zusätzlich ausgestaltet werden. Der Pachtvertrag umfasst sämtliche wichtigen Rahmenbedingungen sowie besondere Abmachungen und Eventualitäten.
Was muss in einem Pachtvertrag stehen?
- Zweck der Pacht
- Pachtbeginn
- Laufzeit
- Pachtzins
- Betriebskosten
- Pflichten
- Vormerkungen im Grundbuch
- Übertragung des Pachtverhältnisses auf Drittpersonen
- Beendigung
- Rückgabe
Betriebskosten
Die Betriebskosten dürfen vom Pächter zurückgefordert werden. Die Umlegung der Positionen unterliegt der Betriebskostenverordnung (§§1-2 BetrKV). Zu den Betriebskosten zählen zum Beispiel:
- Warmwasser
- Heizung
- Abwassergebühr
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Gebäudereinigung
- Grundsteuer
Pachtzins
In der Regel ist der Pachtzins ein fixer monatlicher Betrag, kann jedoch auch vom Umsatz abhängig gemacht werden, zum Beispiel in der Gastronomie, wenn sich der Verpächter am Umsatz über den Pachtzins beteiligt.
Wird der Pachtzins monatlich oder jährlich bezahlt?
Der Pachtzins muss in der Regel monatlich bezahlt werden. Die Zahlung kann jedoch auch vierteljährlich oder jährlich vereinbart werden.Was muss bei der Rückgabe beachtet werden?
Wenn der Pächter Veränderungen durchgeführt hat, kann sich der Wert des Pachtobjektes steigern. Ist die Veränderung mit dem Einverständnis des Verpächters erfolgt, muss dieser, je nach Vereinbarung, den Mehrwert ausgleichen. Ohne Einverständnis ist er nicht dazu verpflichtet und kann sogar verlangen, dass die Veränderung rückgängig gemacht wird.
Verjährungsfrist
Ansprüche des Pächters gegenüber dem Verpächter können nach der Rückgabe lediglich innerhalb von sechs Monaten geltend gemacht werden.Grundsätzlich sollten wertsteigernde Maßnahmen seitens des Pächters mit dem Verpächter im Vorfeld abgestimmt und festgehalten werden, wie sich der Umgang nach der Rückgabe verhält.
Im Gegenzug kann der Verpächter gegenüber dem Pächter Ansprüche geltend machen, wenn eine Beschädigung Pachtobjekts oder Inventars vorliegt und dadurch ein Wertverlust entsteht. Bei einer Zahlungsverweigerung des Pächters kann der Pächter auf das Pfandrecht zurückgreifen.
Pflichten des Pächters
Die Pflicht des Pächters besteht im sorgsamen Umgang mit dem Inventar. Zudem darf die Immobilie, wenn nicht vertraglich vereinbart, weder weiter verpachtet noch untervermietet werden.
Welche Pachtformen gibt es?
Neben den Pachtverträgen für die Gastronomie, Immobilien, Grundstücke, Landwirtschaft und Wert- oder Sachgegenständen gibt es Verträge zur Gebrauchsüberlassung von Unternehmen, Gewässern und Wald. Pachtverträge über immaterielle Wertgegenstände, zum Beispiel Software oder Rechte, sind ebenfalls möglich.
Der Abschluss von Pachtverträgen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 581 bis 597) geregelt.
Wissenswert:
Bei einem Vertragsabschluss müssen, zusätzlich zu den gesetzlichen Vorschriften, gegebenenfalls weiterführende öffentliche und private Gesetze berücksichtigt werden, so zum Beispiel das Bundeskleingarten-, Fischerei- und Bundesjagdgesetz.
Gastronomie
Im Normalfall werden in der Gastronomie die Räumlichkeiten inklusive dem Inventar verpachtet.Grundstück
Die Grundstückspacht berechtigt den Pächter für einen begrenzten Zeitraum zur Nutzung und Bewirtschaftung. Dazu zählt auch, sofern vertraglich geregelt, die Nutzung von Wohn- und gewerblichen Immobilien.Landwirtschaft
Im Bereich der Landwirtschaft handelt es sich bei der Pacht um die Bodenbewirtschaftung eines Grundstückes (§ 585 ff. BGB). Hinzu kommt die Bodennutzung in Verbindung mit der Haltung von Tieren. Diese dient der Gewinnung von tierischen oder pflanzlichen Erzeugnissen und der Erzeugung im Gartenbau zur landwirtschaftlichen Pacht (Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft, Obst- und Weinanbau, Imkerei und Erwerbsgartenbau. Eine Mindestdauer besteht nicht, jedoch dauert ein Landpachtvertrag in der Regel mehrere Jahre. Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn die Laufzeit mindestens drei Jahre dauert, vorausgesetzt, der Pächter lehnt die Fortführung der Pacht nicht innerhalb von drei Monaten schriftlich ab (BGB § 594).Gartenanlage
Bei einem Kleingarten muss die Vereinsordnung der Kleingartensiedlung berücksichtigt werden, welche wiederum durch das Bundeskleingartengesetz geregelt ist. Darin sind unter anderem die Pflege, Nutzung, Umfang sowie Art der Bepflanzung festgelegt und ein allfälliges Recht für ein dauerhaftes Wohnen oder gelegentliches Übernachten.Wald / Gewässer
In einem Pachtvertrag für ein Waldstück oder einen Wald ist unter Umständen das Recht zur Fischerei oder der Jagd eingeschlossen. Besonders strenge Regeln gelten bei der Jagdpacht (§ 11 Bundesjagdgesetz BJsgdG). In der Regel beträgt die Laufzeit der Pacht zwischen neun und zehn Jahren. Zum Beispiel muss der Pächter mindestens drei Jahre im Besitz eines Jagdscheins sein.Wie lange sollte ein Pachtvertrag laufen?
Die Dauer eines befristeten Pachtvertrages ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Die übliche Laufzeit in der Gastronomie dauert, gegenüber der Dauer landwirtschaftlichen Pachten mit zehn bis fünfzehn Jahren, bis zu drei Jahren.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren sollte schriftlich abgeschlossen werden. Ist dies nicht der Fall, ist der Vertrag auf unbestimmte Zeit (Bürgerlichem Gesetzbuch BGB). Diese Konstellation kann bei einer Kündigung unter Umständen zu Problemen führen.
Im Gegensatz zum Landpachtvertrag darf der Pachtzins, wenn keine vertragliche Regelung besteht, während der Pachtzeit nicht erhöht werden.Beim Landpachtvertrag kann die Pacht während der Laufzeit erhöht werden (§593 BGB). Dafür sind gewisse Voraussetzungen notwendig, zum Beispiel bei der Erhöhung des regionalen Pachtzinses. (Beschluss OLG Oldenburg 09.07. 2009, Az.: 10W13/10).
Pachtvertrag befristet oder unbefristet abschließen?
Ein Pachtvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Beide Varianten sollten schriftlich festhalten werden.
Pacht mit oder ohne Inventar?
Ein Pachtvertrag beinhaltet in der Regel auch das Inventar. Dazu gehören zum Beispiel in der Gastronomie das Mobiliar, in der Landwirtschaft kann es sich um Tiere und/oder Pflanzen handeln. Der Pächter ist berechtigt, das Inventar zu nutzen und muss es nach Ablauf des Pachtvertrages unversehrt zurückgeben. Beschädigtes oder verlorenes Inventar muss vom Pächter ersetzt werden (§535 BGB).
Unter Umständen besteht die Möglichkeit, das Inventar zu kaufen.
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Aus gesetzlicher Sicht besteht keine spezifische Vorschrift für die Form eines Pachtvertrages. Ein Pachtvertrag kann mündlich, schriftlich oder konkludent geschlossen werden. Um im Streitfall auf der sicheren Seite zu stehen, empfiehlt sich die schriftliche Vereinbarung.
Zur Erstellung bieten sich unterschiedliche Mustervorlagen an. Bei umfangreichen Pachten empfiehlt sich ein Anwalt, welcher sich mit Gesetz und Recht im Detail auskennt. Ein rechtskonformer Vertrag bietet beiden Parteien Sicherheit. Unter Umständen lassen sich die Anwaltskosten zwischen Verpächter und Pächter teilen. Zudem lohnt sich die Prüfung der AGBs.