Mietvertrag Stellplatz: Ratgeber, PDF- & Word-Vorlage

Denken Sie darüber nach, mit Immobilien Geld zu verdienen? Vermutlich geht es Ihnen wie den meisten Menschen: Einfach mit der klassischen Wohnraumvermietung Geld verdienen. Doch in Wahrheit gibt es noch viele weitere Möglichkeiten, mit weniger Aufwand Objekte zu vermieten, die mehr Gewinn einbringen. Hierunter fallen beispielsweise auch die Stellplätze. Für Vermieter die ideale Lösung, um schnell Geld zu verdienen, ohne großen Aufwand leisten zu müssen. Worauf beim Mietvertrag von Stellplätzen geachtet werden muss, erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag zum Thema Mietvertrag Stellplatz.

Sollte Wohnung und Stellplatz gemeinsam oder getrennt vermietet werden?

Als Mieter sollten Sie bedenken, dass Sie bei einem einheitlichen Vertrag, sprich, ein Mietvertrag, der die Wohnung inklusive Stellplatz beinhaltet, nicht einzeln nur den Stellplatz oder die Wohnung kündigen können. Im Gegenzug heißt das für Vermieter aber auch, dass sie nicht die Stellplatzmiete erhöhen können, ohne die Miete anzuheben. Diese sogenannten Teilkündigungen sind nicht zulässig, es sei denn, es wurde etwas anderes im Vertrag geregelt.

Allerdings bestimmen auch hier Ausnahmen die Regel. Gibt es nur einen gemeinsamen Mietvertrag über Stellplatz und Wohnraum und der Vermieter plant auf dem Stellplatzgrundstück neue Wohnräume, dann gilt der gleiche Kündigungsschutz wie bei Wohnraum. Dies bedeutet, dass er nur aus wichtigem Grund kündigen kann, wie beispielsweise Eigenbedarf. Gibt es hingegen einen gesonderten Stellplatzmietvertrag, gilt dies nicht. Dann werden auch die Kündigungsfristen immer länger, genauso, wie es bei den Kündigungsfristen für Wohnraum der Fall ist.

Würden Sie als Mieter jedoch einer Teilkündigung zustimmen, ist diese auch gültig, denn es gilt Vertragsfreiheit.

Ist ein gesonderter abgeschlossener Mietvertrag über einen Stellplatz besser?

Besonders für Vermieter bringt der Abschluss getrennter Verträge über Stellplätze mehr Vorteile als Nachteile, denn somit fällt der Vertrag nicht unter das Wohnraummietrecht. Im Klartext bedeutet dies, dass die Kündigungsfristen bei einem unabhängigen Vertrag auch einfachere Kündigungsfristen beinhaltet. Zudem kann ein Mietvertrag über den Stellplatz wesentlich flexibler und entsprechend der Nachfrage gestaltet werden.

Vorsicht!

Als Vermieter sollten Sie auf zwei getrennte Mietverträge bestehen. Dabei gibt es aber auch einiges zu beachten. Ihr Mieter kann Ihnen nämlich auch in den Rücken fallen. Wollen Sie von den Privilegien zweier Mietverträge profitieren, kann Ihr Mieter wiederum dagegen widersprechen. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn es sich rechtlich um eine Einheit handelt. Befindet sich der Stellplatz auf dem gleichen Grundstück oder bestehen die gleichen Kündigungsfristen wie für den Wohnraum, kann Ihr Mieter hier widersprechen.

Benötigt man einen schriftlichen Vertrag über den Stellplatz?

Wer einen Mietvertrag schließen will, für den kommen erst einmal die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches in Betracht. Für alle Abwandlungen dieser Bestimmungen kann dann ein Mietvertrag gestaltet werden, indem die geänderten Regelungen in bestimmten Klauseln festgehalten werden.

Deshalb sollten Mietverträge – egal welcher Art – niemals nur mündlich geschlossen werden. Gerade im Streitfall kann der Vertrag als Beweis gelten, um zu belegen, welche Änderungen im Hinblick auf das Bürgerliche Gesetzbuch vereinbart wurden.

Welche Vertragsgestaltungen gibt es bei einem Mietvertrag von Stellplätzen?

Üblicherweise bestehen drei Varianten eines Mietvertrages, wenn es um die Parkplatznutzung geht. Dabei ist es völlig unerheblich, ob es sich um eine Fläche im Freien, Tiefgarage oder Garage handelt.

Nutzung des Stellplatzes ist im Mietvertrag eingebunden

In der Praxis kommt es häufig vor, dass die Pkw-Stellplätze zusammen mit dem Wohnraummietvertrag geschlossen werden. Die Gerichte sehen dann den Stellplatz nicht mehr als sonstige Fläche an, sondern die rechtlichen Grundlagen fallen komplett unter das Wohnungsmietrecht, da er als Teil des Wohnraums angesehen wird.

Möchten Sie als Vermieter die Miete für einen Stellplatz erhöhen, geht dies nur im Zusammenspiel mit einer Wohnraummieterhöhung. Genauso kann der Mieter nur im Zusammenhang mit der Wohnung kündigen.

Bei der Frage hinsichtlich der Umsatzsteuerbefreiung, wenn die Stellplatznutzung im Wohnraummietvertrag geregelt ist, ist die Sachlage eindeutig: auch für den Stellplatz gilt die Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 12 UstG.

Gesonderter Mietvertrag über den Stellplatz

Finden sich keine Regelungen über eine Stellfläche für Pkws im Wohnraummietvertrag, dann schließt der Eigentümer einen gesonderten Vertrag mit dem Nutzer der Parkfläche ab. Folgende Vor- und Nachteile kann dies haben:

Nachteile

Für Vermieter von Pkw-Stellplätzen kann unter Umständen eine Gewerbesteuer anfallen, wenn die Bestimmungen über den Stellplatz in einem eigenen Vertrag geregelt werden. Da sie dann auch nicht mehr zusammen mit den Bestimmungen des Wohnraums geregelt werden, gilt hier dann auch nicht mehr die Umsatzsteuerbefreiung (vgl. § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).

Haben Sie als Vermieter jedoch nur wenige oder einen einzigen Stellplatz vermietet, sieht das Finanzamt hier auch kein Gewerbe. Sie würden von einem Gewerbe ausgehen, wenn Sie für die Nutzung der Stellplätze einen eigenen Geschäftsbetrieb eingerichtet haben oder die Vermietung aktiv bewerben.

Sollte dennoch bei Ihnen als Vermieter eine gewerbliche Nutzung festgestellt werden, können Sie von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen (§ 19 UStG). Einnahmen bis 22.000 Euro sind dann steuerfrei.

Vorteile

Haben Sie mit dem Nutzer des Stellplatzes einen eigenen Vertrag ausgehandelt, dann wird dieser als „sonstige Fläche“ behandelt und fällt nicht unter das Wohnraummietrecht. Den Vertrag können Sie also frei mit dem Nutzer der Stellfläche verhandeln. Somit können Sie den Mietpreis und auch die Kündigungsfristen selbst entscheiden.

Wie sieht es in der Praxis aus?

Kaum zu glauben, aber in vielen Situationen nutzt der Mieter den Stellplatz, ohne dass es überhaupt eine vertragliche Vereinbarung gibt. Besteht solch ein Zustand mindestens zwei Jahre, werten Juristen dieses Verhalten als stillschweigende vertragliche Vereinbarung. Rechtlich gesehen wird von einer „jahrelang ausgeübten Praxis“ gesprochen. Sie können sich bestimmt vorstellen, dass der Interpretationsspielraum hier sehr groß ist, wobei Streit vorprogrammiert sein dürfte. Deshalb sollte es im Interesse beider Parteien sein, einen schriftlichen Vertrag über den Stellplatz zu vereinbaren.

Was passiert, wenn der Mieter den Stellplatz nicht mehr benötigt?

Stellen Sie sich das Szenario vor, dass die Vermietung des Stellplatzes zusammen mit dem Wohnraum in einem Vertrag geregelt wurde. Nun benötigt der Mieter den Stellplatz nicht mehr. Eine Teilkündigung ist, wie weiter oben beschrieben, in dieser Fallkonstellation nicht möglich. Jetzt gibt es aber eine Lösung:

Sie können als Vermieter mit Ihrem Mieter eine ergänzende Klausel im bestehenden Mietvertrag einfügen, dass Sie dem Mieter eine Untervermietung des Stellplatzes genehmigen. Allerdings sollten Sie diese Untervermietungserlaubnis keinesfalls unbefristet gestatten. Halten Sie außerdem in der Klausel fest, dass das Recht auf Untervermietung erlischt, sobald der Mieter den Hauptvertrag kündigt.

Der Vorteil für den Mieter bei dieser Lösung ist, dass er die Kosten des Stellplatzes dann auf den Untermieter abwälzen kann, wenn er den Stellplatz nicht mehr benötigt. Das erspart dem Hauptmieter sowie dem Vermieter rechtliche, komplexe Vorgänge und ist mit einer einfachen Klausel schnell erledigt.

Für Vermieter besteht der Vorteil hierin, dass immer noch der Hauptmieter dafür verantwortlich ist, die Miete zu entrichten. Ganz egal, ob schon ein Untermieter gefunden wurde oder nicht.

Für den Hauptmieter kann natürlich ein Nachteil darin bestehen, dass der Stellplatz einige Monate nicht genutzt wird und er trotzdem die Miete dafür zahlen muss.

Gibt es Vorschriften, wie ein Stellplatz auszusehen hat?

Im Gesetz finden sich keinerlei Regelungen darüber, wie groß oder breit ein Pkw-Stellplatz zu sein hat. Zudem ist es auch nicht erforderlich, dass Markierungen oder ähnliches vorhanden sein müssen. Rechtlich gesehen muss die Fläche für einen Stellplatz „geeignet“ sein. Allerdings finden sich in verschiedenen baurechtlichen Vorschriften einzelner Länder eine Faustregel. Danach sollte die Stellfläche circa 2,3 m breit und 5 m lang sein. Bei Garagen sollte jeweils an den Seiten noch 10 cm hinzugerechnet werden. Hier gelangen Sie zu unserem Garagenmietvertrag!

Muss der Mieter für Instandhaltungskosten eines Stellplatzes aufkommen?

Grundsätzlich gilt, wenn es nur einen Vertrag darüber gibt, in dem die Nutzung der Stellfläche und des Wohnraums geregelt werden, dass Instandhaltungsarbeiten auf den Vermieter übergehen. Wie es allerdings bei Schönheitsreparaturen aussieht – etwa das Streichen von Garagenwänden –, ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden.

Wurde hingegen ein gesonderter Vertrag über den Stellplatz formuliert, greifen nicht die Regelungen des Wohnraummietrechts, sondern die des allgemeinen Mietrechts. Hier wird eine freiere Vertragsgestaltung erlaubt. Die Rechtsgrundlagen des allgemeinen Mietrechts kommen auch bei Gewerbemietverträgen zum Tragen.

Doch auch hier sagen die gesetzlichen Bestimmungen aus, dass Instandhaltungsarbeiten sowie Schönheitsreparaturen in der Pflicht des Vermieters liegen. Allerdings können Abweichungen mit bestimmten Klauseln im Mietvertrag vereinbart werden, sodass bestimmte Ausbesserungsarbeiten auf den Mieter übergehen.

Eine konkrete BGH-Entscheidung über Schönheitsreparaturen in Garagen gibt es zwar hier auch bisher nicht, allerdings hatte der BGH grundsätzlich entschieden, dass Schönheitsreparaturen auch in Nicht-Wohnraummietverträgen im bestimmten Rahmen zulässig sind. Letztlich kommt es aber darauf an, was individuell in den vereinbarten Vertragsklauseln festgehalten wurde.

Was können Vermieter tun, wenn Mieter unbefugt Ihren Pkw auf dem Stellplatz abstellen?

In diesem Fall liegen die Fakten klar auf der Hand: Nutzt Ihr Mieter den Stellplatz, ohne dass er diesen bei Ihnen angemietet hat, können Sie ihn für sein Verhalten abmahnen. Ist der Mieter unbelehrbar und parkt weiterhin auf der nicht gemieteten Fläche, können Sie ihm die fristlose Kündigung des Wohnraums aussprechen (vgl. § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB). So hat auch das Landgericht München im Jahr 2014 über einen falschparkenden Mieter entschieden (Urteil LG München vom 22.10.2014, Az.: 14 S 3661/14).

Unser kostenloses Muster: Mietvertrag (Stellplatz)

Fazit zum Thema Mietvertrag Stellplatz

Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass eine gesonderte Vertragsvereinbarung über Wohnraum und Stellplatz die bessere Wahl ist. In manchen Fällen kann dies sogar auch Vorteile für Mieter einbringen. Zum Beispiel dann, wenn Mieter ihren Stellplatz nicht dauerhaft benötigen. Für Vermieter besteht der große Vorteil darin, dass sie anhand einer Änderungskündigung die Miete des Stellplatzes erhöhen können, ganz gleich, wie die Wohnungspreise aktuell sind.

Anders sieht es aus, bei einem gemeinsamen Vertrag über Wohnraum und Stellplatz. Hier kann der Vermieter die Stellplatzmiete nur dann erhöhen, wenn er auch die Wohnraummiete anhebt. Angesichts dessen empfiehlt es sich, als Vermieter zwei getrennte Mietverträge zu formulieren. Um jedoch Ihre individuelle Situation als Vermieter beurteilen zu können, wird empfohlen, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt zu wenden.

Einfacher Mietvertrag für einen Stellplatz: die kostenlose Vorlage

Um Ihnen das Leben zu erleichtern, hat unsere Community einen einfachen Mietvertrag für einen Stellplatz erstellt. Diese können Sie kostenlos herunterladen und als Referenz verwenden.

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Häufig gestellte Fragen rund um den Mietvertrag (Stellplatz)

Wir haben die am häufigsten gestellten Fragen für Sie gesammelt und beantwortet!

Was muss ich bei der Vermietung eines Stellplatzes beachten?

Beim Thema Untervermietung bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Erlauben Sie Ihrem Mieter die Untervermietung des Stellplatzes, darf dieser auch den Mietpreis dafür festlegen und ebenfalls einen Vertrag darüber formulieren.

Was bedeutet der Parkplatz im Mietvertrag?

Wenn Sie die Wohnung zusammen mit einem Stellplatz vermieten, dann gilt dies als ein einziger Mietvertrag. Hat Ihnen Ihr Vermieter bisher die Nutzung des Parkplatzes kostenlos erlaubt und verlangt er jetzt Geld dafür, können Sie sich als Mieter auf § 536 BGB berufen und die Miete mindern. Dieses Vorgehen ist rechtlich nämlich nicht gestattet.

Wie sind die Kündigungsfristen bei Stellplätzen?

In § 580a Abs. 1 BGB ist geregelt, dass die Kündigung bei gesondert abgeschlossenen Mietverträgen über Stellplätze, bis zum dritten Werktag des Kalendermonats mit Ablauf zum übernächsten Monat ausgesprochen werden muss. Kurzum: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Wie viel kostet ein Stellplatz?

Das kann ganz unterschiedlich ausfallen. Bei Stellplätzen in einer Tiefgarage im Stadtzentrum können monatlich circa 100 bis 150 Euro Miete für einen Stellplatz anfallen. Mieten Sie hingegen einen Stellplatz, der etwas außerhalb der Stadt gelegen ist, können Sie diesen oftmals schon für 30 Euro monatlich ergattern.

Steht dem Mieter einer Wohnung ein Stellplatz zu?

Nein. Ihr Vermieter ist nicht verpflichtet, Ihnen zur Wohnung einen geeigneten Parkplatz zur Verfügung zu stellen.

Darf ich in der Garagenzufahrt parken?

Rechtlich gesehen gehört dieser Teil nicht zur Garage selbst. Er gilt als Zufahrt und ist deshalb auch zu allen Zeiten freizuhalten. Lediglich für ein kurzes Halten oder zum Ausladen dürfen Sie das Auto dort abstellen. Parken Sie Ihr Auto dauerhaft in der Garagenzufahrt, kann Ihnen Ihr Vermieter dies untersagen.

Relevante Vertragsvorlagen

Garagenmietvertrag

Diese Vorlage könnte relevant sein, wenn zusätzlich zum Stellplatz auch eine Garage vermietet wird.

Mietbürgschaft

Diese Vorlage könnte relevant sein, wenn für den Mietvertrag für den Stellplatz eine Bürgschaft erforderlich ist.

Mieterselbstauskunft

Diese Vorlage könnte relevant sein, wenn der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags für den Stellplatz Informationen über den potenziellen Mieter einholen möchte.

Mietvertrag Vorlage

Ein allgemeiner Mietvertrag, der für verschiedene Arten von Mietobjekten, einschließlich Stellplätze, verwendet werden kann.

Mietvertrag kündigen

Diese Vorlage kann verwendet werden, wenn der Mietvertrag für den Stellplatz gekündigt werden muss.

Nebenkostenabrechnung

Diese Vorlage wird verwendet, um die Nebenkosten eines Mietverhältnisses abzurechnen. Sie ist besonders wichtig, wenn die Nebenkosten für den Stellplatz berechnet werden müssen.