Mietvorvertrag Muster: Überblick, Tipps & Hinweise | inkl. Word- und PDF-Vorlage

Das wichtigste in Kürze:

Ein Mietvorvertrag hat grundsätzlich wie alle Verträge einen bindenden rechtlichen Charakter;
Ein Mietvorvertrag sollte beidseitig nur abgeschlossen werden, wenn tatsächlich eine Anmietung bzw. Vermietung eines Mietobjekts stattfinden soll;
Der erklärte Wille zur Mietung und Vermietung werden hierbei vorvertraglich geregelt;
Im anschließenden Mietvertrag werden die einzelnen Details näher beschrieben und für die Vertragsparteien festgelegt;

Der Mietvorvertrag - ein vertragliches Bindeglied zwischen Mieter und Vermieter

Rechtliche Rahmenbedingungen zum Abschluss eines Mietvertrags können facettenreich sein. Bis es jedoch zu einem bindenden Mietvertrag (zum Mietvertrag Muster) und einem aktiven Mietverhältnis kommt, kann ein Mietvorvertrag beidseitig zumindest die groben Rahmenbedingungen und eine Absichtserklärung zur Anmietung bzw. Vermietung eines Mietobjekts sicherstellen. Im nachfolgenden Beitrag wird auf die wichtigsten Fragestellungen zum Wesen eines Mietvorvertrags eingegangen.

Was ist ein Mietvorvertrag?

Ein Mietvorvertrag regelt die Verpflichtung zwischen Mieter und Vermieter, nicht zu einem jetzigen, jedoch zu einem späteren Zeitpunkt, einen Mietvertrag mit Rechtsverbindlichkeit und Rechtsgültigkeit zu schließen. Zudem können zumindest grobe Vereinbarungen in einem Mietvorvertrag vertraglich fixiert werden, die von Relevanz sind. Hierzu gehört beispielsweise die vereinbare Mietdauer, die Miethöhe oder die allgemeine Bestimmung des Mietobjekts. Umso genauer die einzelnen Vertragsbestandteile in dem Mietvorvertrag formuliert worden, umso rechtssicherer ist das spätere vertragliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Im Falle eines entstehenden Rechtsstreits können vereinbarte Regelungen zwischen den Parteien nachgewiesen werden. Ein Mietvorvertrag kann formlos geschlossen werden. Eine schriftliche Fixierung wird jedoch dringend angeraten.

Wann ist ein Mietvorvertrag sinnvoll?

Es gibt verschiedenste Gründe, weshalb der Abschluss eines Mietvorvertrags als sinnvoll erscheint. Ein Beispiel hierfür ist, wenn sich die Vertragsparteien beidseitig über ein Mietverhältnis geeinigt haben, das Mietobjekt zum aktuellen Zeitpunkt jedoch noch nicht bezugsfertig ist, da noch eine Sanierung ansteht oder das Mietobjekt sich noch in der Bauphase befindet.

Welche Wirksamkeitsvoraussetzungen greifen durch einen Mietvorvertrag?

Um gesetzlich eine Wirksamkeit eines Mietvorvertrags sicherzustellen, müssen Mindestangaben vorgenommen werden.

Hierzu gehören folgende Punkte:

Die Angabe der Vertragsparteien;
Die Festlegung des Mietobjekts;
Eine zugrundeliegende Mietdauer;
Den zu leistenden Mietzins;

Zu diesen Punkten muss mindestens eine Einigung erfolgen. Die tatsächliche Ausgestaltung weiterer Vertragsbedingungen können selbstverständlich ebenso vorgenommen werden. Parameter wie die Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, Nebenkosten (zur Nebenkostenabrechnung), Sicherheitsleistungen oder ein Konkurrenzschutz werden dann jedoch erfahrungsgemäß näher im Hauptvertrag reguliert und festgelegt. Ein Charakteristikum eines Mietvorvertrags ist im Einzelnen, dass zudem einzelne Parameter im Mietvorvertrag nicht geregelt werden, sondern erst später im Mietvertrag.

Ist rechtlich ein Rücktritt vom Mietvorvertrag möglich?

Grundsätzlich verpflichten sich die Parteien in einem Mietvorvertrag zu einem späteren Zeitpunkt ein bindendes Mietverhältnis einzugehen. Ein einfaches Zurücktreten von diesem Vertrag ist so nicht vorgesehen. Sollte jedoch eine Vertragspartei bestehende Pflichten verletzen, wie das Versäumen der Renovierung oder das einfache Verstreichen von gesetzten und bindenden Fristen, so liegt eine Vertragsverletzung vor. In solchen Fällen ist ein Rücktritt von einem Mietvorvertrag möglich. Da es für einen Laien häufig jedoch schwierig ist, objektiv und rechtssicher eine Pflichtverletzung festzustellen und diese dann auch nachzuweisen, gilt ein dringender Rat der Konsultation eines Anwalts. Ein Anwalt kann in solchen Fällen das Recht auf Rücktritt eines Vertrags rechtssicher im Sinne des Klienten durchsetzen. Es ist dringend davon abzuraten einfach von einem Mietvorvertrag zurückzutreten, da hierdurch die andere Vertragspartei unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen kann. Wenn der Vermieter durch einen eigenmächtigen Rücktritt beispielsweise neue Annoncen schalten muss, so können diese Kosten geltend gemacht werden, da hierdurch Mehrkosten entstehen. Sollte nach Prüfung der Gegebenheiten und Umständen ein Rücktritt des Vertrags nicht möglich sein, so gilt es das Mietverhältnis regulär anzutreten und dann fristgerecht und ordentlich zu kündigen. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate.

Eine weitere Option ist es, in dem Mietvorvertrag ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Hierdurch können beide Vertragsparteien ein entsprechendes Recht zum Rücktritt des Vertrags nutzen. Der Vermieter kann z. B. vom Vertrag zurücktreten, wenn bei einer nachträglichen Untersuchung festgestellt wird, dass der Mieter nicht über eine ausreichende Liquidität verfügt.

Welche Parameter werden genau im Mietvorvertrag geregelt?

Um einen bindenden Einblick über die Thematik des Mietvorvertrags zu erhalten, muss zunächst geklärt werden, welche Bestandteile hierbei anfallen. Im Vertrag sollte beispielsweise die Bezeichnung „Vorvertrag“ enthalten sein. Hierdurch wird eine Verbindlichkeit der Vertragsinhalte suggeriert. Dieser Umstand wird zwingend benötigt, um sich eindeutig von einer bloßen Absichtsbekundung abzugrenzen.

Nach Abschluss eines Mietvorvertrags wird auf beiden Seiten Verbindlichkeit erzeugt und es gibt hiernach dann auch beidseitig einen Anspruch auf Vertragserfüllung. Eine grundlegende Voraussetzung ist es, dass sich die Parteien darüber einig sind, in absehbarer Zeit einen Mietvertrag rechtsverbindlich mit allen Rechten und Pflichten einzugehen. In Summe wird hierdurch ein vertraglicher Kontrahierungszwang begründet. Rein rechtlich ist es jedoch auch schon bindend, wenn sich lediglich eine Partei verpflichtet, den Hauptvertrag einzugehen.