Befristeter Mietvertrag Verlängerung: Gesetze & Pflichten

Bei einem befristeten Mietvertrag setzt das Gesetz (nach §575 BGB) voraus, dass die Mieter frühestens vier Monate vor Vertragsende auf Anfrage über den Status der Befristung informiert werden. Danach muss der Wohnungseigentümer seinen Mietern innerhalb eines Monats mitteilen, ob die Befristung weiterhin aufrecht ist. Andernfalls steht es den Mietern zu, das Mietverhältnis um die Zeitspanne der Verspätung zu verlängern. Um das ganze Thema besser verstehen zu können, schauen wir uns in diesem Beitrag alles rund um das Thema befristeter Mietvertrag & Verlängerung an.

Wann geht ein befristeter Mietvertrag in einen unbefristeten Vertrag über?

In der Regel sind Mietverträge hierzulande immer unbefristet. Dennoch können Mieter und Vermieter ein zeitlos befristetes Mietverhältnis vereinbaren. Allerdings sind die Regeln strenger. Der Befristungsgrund muss begründet und schriftlich festgehalten werden. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung bei einem Zeitmietvertrag ist nur möglich, wenn sich beide Parteien (Mieter und Vermieter) auf eine Vertragsauflösung einigen. Vertrag ist nun einmal Vertrag. Eine Verlängerung der Mietzeit durch den Vermieter ist bei befristeten Mietverträgen grundsätzlich ausgeschlossen.

Eine mündliche Vereinbarung bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr wird als unbefristet angesehen. Liegen die Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag wie: Eigenbedarf, geplanter Umbau, Nutzung durch eigene Angestellte, nicht vor oder werden die angegebenen Gründe nicht akzeptiert, dann entsteht ebenso automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis. Dasselbe gilt, wenn der Grund für den befristeten Vertrag während der Mietzeit zur Gänze wegfällt.

Auch dann hat der Mieter Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag. Der Mieter kann immer zum im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt ausziehen. Sobald das Mietverhältnis endet, ist der Mieter ohnehin zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Tritt der Befristungsgrund nach Ablauf der Mietzeit nicht ein, können Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Besteht der Vermieter auf die Frist, können sie immer noch prüfen lassen, ob die Befristung überhaupt rechtswirksam war.

Welche Gründe müssen für einen befristeten Mietvertrag vorliegen?

Ein befristeter Mietvertrag mit über einem Jahr Laufzeit muss laut § 550 BGB genau begründet und schriftlich festgehalten werden. Laut "Deutschem Mieterbund" werden folgende drei Gründe für eine Befristung anerkannt.

• Eigenbedarf: Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ende der Mietzeit für sich selbst, seine Familienangehörigen oder für seine Angestellten nutzen.
• Umbau: Er will die Wohnung oder das Haus abreißen, renovieren oder eventuell komplett umbauen, sodass der Wohnraum durch die Baumaßnahmen erheblich beeinträchtigt würde.
• Werkswohnung: Der Wohnungseigentümer möchte den Wohnraum als Werkswohnung an seine Angestellten (Hausmeister, Pflegepersonal) vermieten.

Der Grund für die Befristung muss dem Mieter vor Vertragsabschluss mitgeteilt werden. Die Begründung muss zudem im Mietvertrag festgehalten sein. Andernfalls gilt der Mietvertrag als unbefristet.

Hat der Mieter bei einem befristeten Mietvertrag ein Auskunftsrecht?

Ja, der Mieter hat ein Auskunftsrecht. Vier Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses sollten Sie als Mieter daher beim Wohnungseigentümer nachfragen, ob der Vertrag tatsächlich ausläuft. Der Vermieter muss Ihnen innerhalb eines Monats antworten. Bekommen Sie in der Zeit keine Antwort, verlängert sich der befristete Vertrag entsprechend der versäumten Zeitspanne. Aber nur, wenn es von Ihnen als Mieter*in gewünscht wird. Teilt Ihnen der Vermieter mit, dass sich seine Pläne verzögern, dann können Sie nach § 575 Abs. 3 BGB fordern, dass der Mietvertrag entsprechend verlängert wird. TIPP: Der Vermieter muss Ihnen nicht von sich aus Auskunft geben.

Auf wie lange Zeit darf ein Mietvertrag befristet werden?

Laut Gesetz gibt es keine Obergrenze für die Laufzeit von befristeten Mietverträgen. Der Wohnungseigentümer kann Ihnen auch einen befristeten Vertrag über 10 Jahre anbieten. Aber wie bereits berichtet, können Mieter laut § 575 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit vom Vermieter Auskunft verlangen, ob die Voraussetzung für die Befristung noch besteht. Sollte der Vermieter nicht innerhalb eines Monats antworten, können Mieter verlangen, dass der Mietvertrag um diesen Zeitraum verlängert wird.

Wie oft kann ein Mietvertrag befristet werden?

Wenn die Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag weiter vorliegen, kann der Mietvertrag beliebig oft verlängert werden. Die Beweislast, dass der Befristungsgrund weiter besteht, trifft den Vermieter.

Muss bei einem befristeten Mietvertrag die Gesamtlaufzeit der Vermietung genau angegeben werden?

Befristete Mietverträge unterliegen in der Regel keiner zeitlichen Laufzeitbeschränkung. Für die Mietdauer wird vom Gesetz keine Obergrenze gesetzt. Das Mietverhältnis endet, wenn der befristete Mietvertrag ausläuft, automatisch. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2013 muss bei einem befristeten Mietvertrag kein exakter Zeitraum angeführt werden. Der Vertrag muss die Laufzeit enthalten, die mit der Übergabe der Wohnung beginnt. Denn die Gesamtlaufzeit ließe sich nach dem Übergabedatum einfach berechnen. Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit darf der Vermieter die Räumung des Mietobjekts verlangen und der Mieter muss ausziehen. Kommt er seiner Pflicht zur Räumung der Wohnung nicht nach, kann der Vermieter sogar eine Nutzungsentschädigung einfordern.

Wann verletzt ein Mieter seine Rückgabepflicht?

Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit darf der Vermieter die Räumung des Mietobjekts verlangen und der Mieter muss ausziehen. Kommt er seiner Pflicht zur Räumung der Wohnung nicht nach, kann der Vermieter sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen. Der Mieter verletzt dann seine Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung und den Keller nicht vollständig räumt und falls er nicht alle Schlüssel der Wohnung zurückgibt. Außerdem hat er dafür zu sorgen, dass sein Untermieter (falls vorhanden) fristgerecht auszieht. Falls nicht, hat der Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die vom Mieter zu bezahlen ist.

Fazit zum Thema befristeter Mietvertrag Verlängerung

Bei einem befristeten Mietvertrag gelten formale Besonderheiten. Sollten die Gründe für die Befristung im Laufe der Mietzeit komplett wegfallen, hat der Mieter einen Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag. Wurde vom Vermieter im Mietvertrag kein gültiger Befristungsgrund angegeben, geht der Zeitmietvertrag automatisch in einen Vertrag auf unbestimmte Zeit über. Dieser Vertrag kann nur durch eine ordentliche Kündigung beendet werden. Ein befristeter Mietvertrag kann nur vorzeitig gelöst werden, wenn beide Parteien dem Vorhaben zustimmen oder wenn es wichtige dafür Gründe gibt. Dabei kann es sich um Mietschulden oder um Mängel handeln, welche die Wohnung unbewohnbar machen.