Mündlicher Mietvertrag: Zusage, Kündigung & Kündigungsfrist

Was ist ein mündlicher Mietvertrag?

Mieter und Vermieter geben sich die Hand darauf; auch ein mündlicher Mietvertrag ist bindend. Der mündliche Mietvertrag ist ein nicht schriftlich niedergelegter Vertrag. Er ist uneingeschränkt gültig, sobald zwischen Vermieter und Mieter eine Einigung über das Mietobjekt (die Möblierung), dem Beginn des Mietverhältnisses und dem (monatlichen) Mietpreis besteht. Beide Parteien müssen gewillt sein, miteinander einen Vertrag einzugehen. Das gilt ebenso, wenn ein Untermieter mit dem Hauptmieter einen mündlichen Mietvertrag abschließt.

Sobald eine der beiden Parteien das Angebot des anderen angenommen hat, ist der mündliche Mietvertrag gültig. Wegen der Beweisbarkeit spricht allerdings viel für einen schriftlich festgehaltenen Vertrag. Der Abschluss eines mündlichen Mietvertrags klingt für viele Menschen attraktiv, da er einfach und kostengünstig ist. Anzumerken gilt es, dass auch bei einem mündlichen Vertrag, der Zeitpunkt des Einzugs, die Mietdauer und die Miethöhe klar festgelegt werden müssen. Zudem müssen die Vertragspartner und das Mietobjekt klar benannt werden.

Kann ein Mietvertrag mündlich geschlossen werden?

Der Vermieter hat mit einem Mieter eine mündliche Vereinbarung über ein Mietobjekt und über die Miethöhe getroffen, ist diese gültig? Verträge werden im Allgemeinen schriftlich geschlossen. Ein Mietvertrag in mündlicher Form kann nur dann geschlossen werden, wenn die Nutzung des Mietobjekts (Haus, Wohnung, Gewerberäume) auf unbestimmte Zeit festgelegt wurde. Befristete Verträge bedürfen zwingend der Schriftform. In der Folge werden mündlich festgelegte Zeitmietverträge nach einem Jahr automatisch zu einem unbefristeten Vertrag. Gelange zu unserem befristeten Mietvertrag Muster. Die Bedingungen für Mietverträge sind hierzulande im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgegeben. Das kann für den Mieter durchaus von Vorteil sein.

Denn in schriftlichen Verträgen gibt es in der Regel Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Bei mündlichen Verträgen wird dagegen nur der feste Mietpreis vereinbart. Es gelten nur (falls nichts anderes vereinbart wurde) die Bestimmungen aus dem BGB. Demzufolge muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen und die Nebenkosten nur bezahlen, wenn es dazu eine Absprache gibt. Bei einer Inklusivmiete sind die Nebenkosten bereits inkludiert.

Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?

Ein Mietvertrag ist auch dann zulässig und gültig, wenn eine schriftliche Fixierung fehlt. Die schriftliche Form dient als Beweis für die Vertragsinhalte. Es ist jedoch üblich, dass Vermieter diese Vereinbarungen in einem Vertrag mit dem Mieter schriftlich festhalten. Jetzt zum Mietvertrag Muster gelangen! Dann kann es im Nachhinein zu keinen Missverständnissen über diese Vereinbarungen kommen. Eine mündliche Absprache muss nachweisbar sein, beispielsweise mithilfe der monatlichen Mietüberweisungen. Wie bereits angeführt, kann ein mündlicher Mietvertrag nur dann abgeschlossen werden, wenn die Nutzung des Mietobjekts auf unbestimmte Zeit festgelegt wurde. Denn befristete Verträge bedürfen der Schriftform, andernfalls werden sie automatisch zu einem unbefristeten Vertrag.

Ein befristeter Mietvertrag nach § 542 Abs.2 BGB kann im Mietrecht nur noch als "qualifizierter Zeitmietvertrag" abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass der Vermieter bereits bei Abschluss des befristeten Vertrages den Grund (Eigennutzung, bauliche Maßnahmen, Vermietung an Dienstverpflichtete), mitteilen muss. Anzumerken gilt es zusätzlich, dass auch bei einem mündlich vereinbarten Mietvertrag, eine gültige Kündigung nur schriftlich erfolgen kann.

Ist eine mündliche Zusage zum Mietvertrag bindend?

Für den Mietvertrag gelten hierzulande keine besonderen Formerfordernisse. Das bedeutet auch, dass der Mietvertrag zu seiner Rechtswirksamkeit keiner bestimmten Form bedarf. Ratsam ist es dennoch, Vereinbarungen immer schriftlich festzuhalten. Wird das versäumt, kann es im Nachhinein zu Beweisproblemen darüber kommen, was genau vereinbart wurde. Wird ein mündlicher Vertrag über die Vermietung einer Wohnung (Haus) ohne schriftliche Fixierung geschlossen und ist der Wohnungsschlüssel übergeben und die Miete einbezahlt, ist spätestens, wenn der Mieter einzieht, davon auszugehen, dass ein Mietverhältnis besteht. Dann finden auch die gesetzlichen Regelungen der §§ 535 ff. BGB zur Mietzahlung, den Kündigungsrechten etc., ihre ganz normale Anwendung. Der Vermieter darf auch bei einer mündlichen Vereinbarung den Mietvertrag nicht ohne Grund beenden. Denn auch eine mündliche Zusage zur Begründung eines Mietverhältnisses ist in Deutschland zulässig und bindend.

Des Weiteren kann durch eine mündliche Zusage auch ein mündlicher Mietvorvertrag geschlossen werden. Laut "BGH NJW 07,1817" bedarf es auch keiner bestimmten Form, wenn sich Mieter und Vermieter verpflichten, einen Mietvertrag abzuschließen. Allerdings müssen der Mietvertragsgegenstand, der Zeitpunkt des Einzugs sowie die Miethöhe genau bestimmt sein. Auf mündliche Zusagen neben dem Mietvertrag, wie der Nutzung eines Kellers oder Gartens kann sich der Mieter ebenso berufen. Denn Vereinbarungen, die der Mieter mit seinem Vermieter im Kontext des Mietvertrags getroffen hat, sind ein Vertragsbestandteil des Mietverhältnisses. Bei Nichterfüllung können diese Rechte mit Mietminderung oder Schadensersatzforderungen durchgesetzt werden.

Wie kommt ein mündlicher Mietvertrag zustande?

Ein rechtlich bindender Mietvertrag kommt durch die bloße Vereinbarung von Vermieter und Mieter zustande. Die Parteien müssen sich auf die wesentlichen Bestandteile einigen, nämlich die tatsächliche Immobilie, den Mietbeginn und die monatliche Miethöhe. Dann ist der mündliche Mietvertrag gültig. Eine schriftliche Fixierung ist nicht erforderlich. Als Grundlage für mündliche oder per Handschlag abgeschlossene Mietverträge gelten die Regelungen in den §§ 535 bis 580 BGB. Wie bereits berichtet, ist bei mündlich geschlossenen Mietverträgen eine Befristung nicht möglich, wenn sie für mehr als ein Jahr abgeschlossen werden. Der mündliche Vertrag ist zwar rechtens, aber die Befristung ist nicht zulässig. Gibt es Unstimmigkeiten bei der Miethöhe, liegt die Beweislast beim Vermieter.

Was gilt, wenn kein Mietvertrag vorliegt?

Ist kein Mietvertrag vorhanden, dann gelten die Regelungen nach § 542 BGB – § 546 a BGB. Dazu kommt noch eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigung muss bei jedem Mietvertrag schriftlich unter Einhaltung aller Formalitäten erfolgen. Eine Vermietung ohne Mietvertrag ist gesetzlich unbedenklich. Aber Mieterinnen und Mieter haben alle Mietrechte. Im Falle von Unstimmigkeiten und auftretenden Streitereien zwischen Vermieter und Mieter gilt die im BGB festgehaltene Beweispflicht.

Fazit: Mündlicher Mietvertrag

Sind sich Vermieter und Mieter in den wesentlichen Vertragspunkten einig, dann kann hierzulande auch ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen werden. Als Grundlage für eine solche Vereinbarung gelten die Regelungen in den §§ 535 bis 580 BGB. Da ein mündlicher Mietvertrag den Mietern größere Vorteile als den Vermietern bietet, sind Vermieter im Allgemeinen an einem schriftlichen Mietvertrag interessiert.