Untermiete: Rechte, Pflichten & Hinweise bei Untervermietung

Von Untervermietung spricht man, wenn ein Mieter, der Inhaber des Mietvertrages, seine Wohnung ganz oder teilweise gegen Zahlung einer Miete an eine andere Person vermietet. Eine Untervermietung ist nur gültig, wenn der Eigentümer seine Zustimmung gegeben hat; andernfalls droht dem Hauptmieter eine Kündigung. Denn das Recht, die Wohnung einer dritten Person zu überlassen, steht nur dem Eigentümer der Wohnung zu. Zum Thema Wohnung untervermieten erfahren Sie in diesem Artikel mehr!

Was passiert, wenn man eine Wohnung untervermietet?

Ist die Mietwohnung nach dem Auszug eines Kindes oder Lebenspartners zu groß, besteht häufig der Wunsch ein leerstehendes Zimmer unterzuvermieten. Bei nachvollziehbaren Gründen muss der Vermieter der Untervermietung auch zustimmen. Zu bedenken gilt es allerdings, dass ein Untermieter zwar Geld bringt, aber er lebt auch tagaus tagein mit in der Wohnung. Dabei kann es leicht zu Konflikten kommen. Dann ist es vorbei mit den ruhigen Feierabenden. Beschädigt der neue Mitbewohner zum Beispiel den Parkettboden, muss der Hauptmieter dafür geradestehen.

Ist eine Untervermietung erlaubt?

Grundsätzlich muss der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er die Wohnung untervermieten möchte. Im Allgemeinen steht beinahe in einem jeden Hauptmietvertrag ein ausdrückliches Untermietverbot. Der Vermieter kann die Untervermietung allerdings auch nicht grundlos untersagen, wenn der Vermieter (beispielsweise durch die Gründung einer Lebensgemeinschaft) ein berechtigtes Interesse (siehe: § 553 BGB) an der Untervermietung hat. Entstehen dem Vermieter dadurch Nachteile, kann er das durch eine erhöhte Miete ausgleichen.

Das ist in der Regel Verhandlungssache. Pauschal darf keine Mieterhöhung erlassen werden. Eine Untervermietung kann für den Vermieter zum Beispiel unzumutbar sein, wenn ungewöhnlich viele Personen in der Wohnung leben und das Mietobjekt dadurch ungewöhnlich abgenutzt würde. Der Vermieter müsste dem Mieter die Gründe für das Verbot einer Untervermietung so darlegen, dass er sie auch versteht. Im Vergleich dazu, hat auch der Mieter die Pflicht, die Gründe für sein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung zu erläutern. Häufig wird ein Untermietvertrag geschlossen, wenn die Hauptmieter für einen begrenzten Zeitraum in ein anderes Bundesland oder ins Ausland umziehen müssen.

Wer zahlt Miete bei einer Untervermietung?

Der Hauptmieter ist dafür verantwortlich, dass der Vermieter pünktlich seine Miete erhält. Es kommt nicht darauf an, ob der Untermieter selbst seine Miete pünktlich bezahlt. Kann einer der Untermieter seine Miete nicht bezahlen, ist der Hauptmieter für die kompletten Mietkosten verantwortlich. TIPP: Aber selbst wenn der Untermieter seine Miete direkt an den Vermieter überweist, hat er kein Recht darauf, den Hauptmietvertrag zu übernehmen.

Trotz Untervermietung sollten Vermieter darauf achten, die Hauptmiete nicht zu stark zu überschreiten. Ein Vermieter kann zum Beispiel nach Ansicht einiger Gerichte die Erlaubnis zur Untervermietung von einem Mietzuschlag abhängig machen (§ 553 Absatz 2 BGB), wenn beispielsweise der Hauptmieter mit der Untervermietung Gewinn machen will. Bietet der Mieter in einem solchen Fall für die Erlaubnis einer Untervermietung keinen ausreichenden Mietzuschlag an, so darf der Vermieter die Untervermietung verbieten. 20 Prozent der Miete, die der Untermieter zu zahlen hat, gelten beim Mietzuschlag als angemessen.

Was muss man als Untermieter bezahlen?

Im Prinzip kann der Hauptmieter bei der Untervermietung die Miethöhe unabhängig davon bestimmen, wie viel Miete er selbst an den Vermieter zahlt. Er muss sich allerdings an die geltende Mietpreisbremse halten. Macht der Hauptmieter mit der Untervermietung Gewinn, muss er die Einnahmen aus der Untervermietung versteuern.

Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung untervermiete?

Eine Untervermietung ist in der Praxis, wenn der Inhaber eines Mietvertrags seine Unterkunft teilweise oder vollständig einem Dritten gegen finanziellen Ausgleich zur Verfügung stellt. Allerdings muss er die Erlaubnis des Vermieters einholen. Andernfalls riskiert der Mieter eine Abmahnung und womöglich sogar eine Kündigung. Häufig steht im Mietvertrag, dass der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung für jeden Einzelfall einholen muss. Mit dem Untermieter sollte auf jeden Fall ein Untermietvertrag abgeschlossen werden.

Der Untermietvertrag enthält neben den Namen der Vertragspartner, die Anschrift und Beschreibung des Mietobjekts; die Höhe der Miete sowie der Beginn und das Ende des Mietverhältnisses. Bei einer möblierten Wohnung gehören auch die Inventarliste und das Übernahmeprotokoll zum Bestandteil des Untermietvertrages. Als Hauptmieter dürfen Sie einen Teil Ihre Wohnung untervermieten, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben (§ 553 Abs. 1 BGB).

Allerdings besteht kein Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung der ganzen Wohnung. Anzumerken gilt zudem, dass der Hauptmieter den Vermieter davon in Kenntnis setzen soll, wer einziehen wird. Denn ohne nähere Angaben zu den Personen muss er nicht zustimmen. Wenn dauerhaft Familienangehörige einziehen, dann handelt es sich dabei um keine Untermiete. Auch wenn für eine Pflegeperson ein Zimmer eingerichtet wird, muss der Vermieter nicht um Erlaubnis gefragt werden.

Wann darf der Vermieter eine Untermiete verbieten?

Eine kurzfristige Überlassung der Wohnung an Touristen stellt keine Untervermietung dar. Der Vermieter kann daher die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Tut der Mieter es dennoch, riskiert er eine Abmahnung. Bietet der Mieter die Wohnung trotz Abmahnung weiter an Touristen an, riskiert er eine fristlose Kündigung. Wie bereits kurz angemerkt, hat der Mieter auch kein Recht, die ganze Wohnung zu vermieten, wenn der Vermieter dazu die Erlaubnis verweigert, andernfalls droht ihm die ordentliche Kündigung.

Wie lange kann man eine Wohnung untervermieten?

Gäste dürfen ohne Genehmigung des Vermieters bis zu sechs Wochen in der Mietwohnung wohnen. Länger dürfen sie sich ohne Zustimmung des Vermieters nicht dort aufhalten, damit daraus kein Daueraufenthalt wird. Hat der Hauptmieter nur die Zustimmung für eine zeitlich begrenzte Untervermietung erteilt, dann sollte der Mieter zeitnah eine Verlängerung der Untermieterlaubnis durchsetzen. Wird die Untervermietung einfach fortgesetzt, kann daraus ein Kündigungsgrund werden. Im Grunde gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Mindestvermietdauer. Hauptmieter können daher auch für nur kurze Zeit untervermieten, wie etwa für drei Wochen oder ein halbes Jahr.

Wie funktioniert der Untermietvertrag?

Beim Untermietvertrag (kostenlose Untermietvertrag Vorlage) handelt es sich um einen regulären Mietvertrag, den der Hauptmieter einer Wohnung mit seinen Mitbewohnern abschließt. Der Vertrag muss vom Hauptvermieter nicht genehmigt werden. Es gibt zwar keine Vorschriften, was im Untermietvertrag stehen muss, folgende Punkte sollte er aber enthalten:

• Namen und Anschrift der Vertragspartner
• Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts inklusive einer Auflistung, welche Zimmer untervermietet und welche Räume gemeinschaftlich genutzt werden.
• Angaben zum Stockwerk und ein Hinweis auf den Hauptmietvertrag und die Hausordnung.
• Anzahl der übergebenen Schlüssel sowie Beginn und Ende des Mietverhältnisses.
• Angaben zur Höhe der Miete und der Nebenkosten. Die Mietkosten sollten in Relation zur Gesamtmiete stehen.
• Die schriftliche Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter.
• Eine Regelung darüber, in welcher Höhe sich der Untermieter an Renovierungen beteiligt.
• Die Höhe der Kaution, sie sollte nicht mehr als drei Monatskaltmieten betragen.
• Unterschriften aller Vertragspartner (Hauptmieter, Untermieter)

Fazit zur Untervermietung einer Wohnung

Ist die Wohnung für den Hauptmieter zu groß oder will er für einige Monate verreisen, dann kann er die Wohnung teilweise untervermieten. Allerdings muss er für die Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einholen. Andernfalls riskiert er eine Abmahnung. Vorteile für den Hauptmieter sind auf jeden Fall die geteilten Kosten. Allerdings ist er der Ansprechpartner für Vermieter und Nachbarn und muss dafür geradestehen, falls sich der Untermieter nicht an die Hausregeln hält. Der Untermieter profitiert zum Beispiel von der Flexibilität des Untermietvertrages. Er kann den Vertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit kündigen.