Hausordnung Muster:
inklusive Word- und PDF-Vorlage

Die Hausordnung regelt das ruhige Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus. Bei Unterzeichnung des Mietvertrags stimmt man in der Regel diesen Ordnungen zu!

Erstellt von:
Rechtsanwalt Alexander Dietrich
von der Kanzlei DIETRICH LEGAL®

Was ist eine Hausordnung?

In einem Mehrfamilienhaus gibt es normalerweise eine Hausordnung, die darauf abzielt, das Zusammenleben in einem Haus mit mehreren Parteien zu regeln. Beim Kauf einer Immobilie oder mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages (zu unserem Mietvertrag Muster gelangen) verpflichten sich die Parteien rechtlich diese Regeln einzuhalten. Sie betreffen zum Beispiel Themen wie Ruhezeiten, das Halten von Haustieren und die Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküche, Fahrradraum oder den Innenhof. Häufig sind auch Pflichten wie die Reinigung des Stiegenhauses, das Laubkehren und der Winterdienst in der Hausordnung verankert. Es dürfen allerdings keine Vorschriften erlassen werden, die den allgemein gültigen Gesetzen hierzulande widersprechen. Ziel einer Hausordnung ist es, mit den Bestimmungen in einem Mehrfamilienhaus für eine gewisse Ordnung zu sorgen.

Ist eine Hausordnung verbindlich?

Die Verbindlichkeit der Hausordnung müssen Vermieter und Mieter gemeinsam vereinbaren und sie zum Beispiel im Mietvertrag festhalten. Ist die Hausordnung dem Mietvertrag beigefügt oder wird darin auf sie verwiesen, muss der Mieter/die Mieterin sie auch zur Kenntnis nehmen. Die Vorschriften dürfen allerdings nicht deren Persönlichkeitsrechte einschränken oder gegen gültiges Recht verstoßen. Dann ist die Einhaltung der Regeln einklagbar und kann bei Nichteinhalten auch die Kündigung des Mietvertrages nach sich ziehen.

Für die Verbindlichkeit reicht es nicht aus, wenn der Vermieter die Hausordnung nur im Haus aushängt oder darauf hinweist. Mieter müssten dann zwar Regeln befolgen, die für ein Zusammenleben im Haus notwendig sind, nicht aber beispielsweise Pflichten wie die Treppenhausreinigung.

Was darf man nicht als Mieter?

Mieterinnen und Mieter dürfen ihre Wohnung auch beruflich nutzen, wenn sie zum Beispiel von zu Hause im Home-Office arbeiten. Es sind aber nur Heim- und Schreibtischarbeiten möglich. Die Nachbarn dürfen durch diese Arbeiten nicht gestört werden. Rauchen ist zwar innerhalb der Wohnung erlaubt. Gibt es in den Gemeinschaftsräumen und auf den anderen von der Allgemeinheit genutzten Flächen (Innenhof, Waschküche) ein Rauchverbot, so haben sich Mieter daran zu halten. Wiederholte Verstöße könnten ein Kündigungsgrund sein. Um einen neuen Mitbewohner im Haushalt aufzunehmen, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, will man das Mietverhältnis nicht gefährden. Ebenso dürfen Mieter keine größeren Umbauten im Haus oder in der Wohnung ohne das Einverständnis des Vermieters vornehmen.

Was tun, wenn die Hausordnung nicht eingehalten wird?

Wie bereits berichtet, wird eine Hausordnung aufgestellt, um das Zusammenleben der verschiedenen Bewohner in einem Mehrfamilienhaus zu regeln. Die Hausordnung wird entweder im Flur ausgehängt oder sie ist ein direkter Teil des Mietvertrages. Das Ziel ist es, die Interessen der einzelnen Hausparteien zu wahren. Die Mieter müssen sich an diese Hausordnung halten, Verstöße können Konsequenzen haben. Missachtet ein Mieter/Mieterin einen Teil dieser Hausordnung (Ruhezeiten beispielsweise) kann das als Vertragsbruch gewertet werden, wenn dieser im Mietvertrag festgehalten ist. Mieter müssen mit einer Abmahnung und bei mehreren kurz nacheinander erfolgten Verstößen sogar mit der Kündigung der Wohnung rechnen. Denn bei einem Verstoß gegen die Hausordnung oder bei Störungen anderer Mieter muss der Vermieter handeln. Eine Mieterkündigung bei Verstößen gegen die Hausordnung muss in schriftlicher Form und mit Angabe des Grundes erfolgen. Außerdem muss der Vermieter seine Unterschrift unter das Schriftstück setzen.

Was darf der Vermieter alles in dem Hausordnung Muster vorschreiben?

Es gibt in vielen Hausordnungen Regeln, die vor Gericht nicht standhalten würden. Der Vermieter darf allerdings die Schließzeiten der Haustür und Ruhezeiten vorschreiben. Er kann zudem darauf hinweisen, dass eine Mittags- und Nachtruhe gilt. Die Ruhezeiten in der Nacht liegen in der Regel zwischen 22:00 und 06:00 Uhr. Der Vermieter kann überdies an Sonn- und Feiertagen lärmintensive Tätigkeiten wie Rasenmähen- und Bohrarbeiten verbieten. Er kann zudem die Nutzung der Gemeinschaftsräume durch die Hausordnung regeln. Ein Vermieter kann zum Beispiel vorschreiben, ob das Grillen und Fußballspielen im Innenhof erlaubt ist oder nicht. In der Regel wird zudem festgelegt, dass Mieterinnen und Mieter keine Möbel und Fahrräder (wegen der Sicherheit) auf dem Gang stehen lassen dürfen. Zusätzlich kann der Vermieter auch Reinigungsaufgaben wie das Stiegenhaus putzen, Laub kehren und Schnee räumen zum Thema in der Hausordnung machen. Diese Reinigungsarbeiten müssen beschlossen sein. Wie und wann die Mieter reinigen müssen, kann die Hausordnung festlegen.

Was darf nicht in der Hausordnung stehen?

"Damen- oder Herrenbesuche nach 22 Uhr sind nicht erlaubt"! Die Zeiten, in denen diese Regeln in Hausordnungen vereinbart wurden, sind schon lange vorbei. Besuchszeiten von weiblichen oder männlichen Gästen darf die Hausordnung nicht vorschreiben. Siehe: (AG Köln, Az.: 209 C 108/04).

Des Weiteren darf die Hausordnung auch das Abstellen von Kinderwagen und Rollatoren im Gang nicht vollständig untersagen. Es muss Alternativen (wie einen Lift) geben, damit Mieter/Mieterinnen den Kinder- oder Gehwagen nicht über die Treppe in die Wohnung befördern müssen. Hier wurde schon festgehalten, dass die Hausordnung nicht gegen geltendes Recht verstoßen darf und dass auch die Persönlichkeitsrechte der Mieterinnen und Mieter nicht eingeschränkt werden dürfen. Es darf kein "Allgemeines Musizierverbot" geben. Auch ein ganz nächtliches Dusch- und Badeverbot ist unwirksam, solange sich das Duschen und Baden im üblichen Rahmen bewegt.

Anzumerken gilt es ebenso, dass die Hausordnung den Mietern nicht einfach das Aufstellen einer eigenen Waschmaschine in der Wohnung verbieten kann. In Neubauten muss es gestattet werden. (LG Freiburg, Az.: 9 S 60/13). Obendrein darf es in der Hausordnung auch keine Verpflichtung zu einer bestimmten Raumtemperatur in der Mietwohnung geben. Ein generelles Tierhaltungsverbot ist sowohl im Mietvertrag als auch in der Hausordnung unwirksam, sofern es sich um Kleintiere (Fische, Nagetiere) handelt. Die Haltung von größeren Haustieren darf hingegen verboten werden.

Kann der Vermieter die Hausordnung ändern?

Die Hausordnung darf zwar geändert werden, aber nicht willkürlich. Ist sie Bestandteil des Mietvertrages, muss der Mieter erst seine Zustimmung geben. Ist sie nicht Teil des Vertrages, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Festgelegte Rechte und Pflichten dürfen nicht ausgeweitet, sondern nur präzisiert werden. Die Änderungen dürfen nur von ordnender Art sein. Den Mietern dürfen nicht einfach willkürlich neue Pflichten auferlegt werden. Bei einem mietvertraglichen Änderungsvorbehalt wird die Änderungsklausel häufig nicht wirksam, da die konkreten Angaben zu den Änderungsgründen meist nicht angeführt sind. Die Hausordnung darf allerdings auch dann geändert werden, weil es ein "unabdingbares Bedürfnis" für das beeinträchtigungsfreie Zusammenleben der Mietparteien gibt.

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