In einigen Verträgen wird eine Mindestmiete vereinbart, in der keine Kündigung erfolgen darf. Bei der Mindestmietdauer handelt es sich um einen Sonderfall im Mietrecht. Doch welche Faktoren sollte man beim Vereinbaren der Mindestmiete beachten?
Mindestmietdauer: Das steckt dahinter
Mietverträge laufen in der Regel unbefristet. In einigen Fällen wird jedoch eine Mietdauer vereinbart. Das betrifft insbesondere die sogenannten Zeitmietverträge im Sinne des § 575 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Solche befristeten Mietverträge können nicht ordentlich gekündigt werden, sondern laufen automatisch ab oder werden nach Ablauf der Zeit zu einem unbefristeten Mietvertrag umgewandelt. Dieser kann dann nach den Regelungen der ordentlichen Kündigung beendet werden.
Daneben gibt es Mietverträge mit einer Mindestmiete, die aber ansonsten unbegrenzt laufen. Die Mindestmiete vereinbart lediglich, wie ihr Name verrät, eine Mindestdauer für die Miete. Darüber hinaus kann sie unbegrenzt weitergeführt werden. Während des vereinbarten Mindestzeitraums darf weder Mieter noch Vermieter kündigen. Selbst, wenn der Mieter faktisch ausziehen muss, muss er dann die Miete fortzahlen.
Die Mindestmiete bei unbefristeten Mietverträgen wird durch eine Kündigungsausschlussklausel beschlossen. Dabei handelt es sich um eine Vertragsergänzung eines grundsätzlich unbefristeten Mietvertrages. Mit dieser Klausel verzichten beide Parteien für eine festgelegte Dauer auf ihr ordentliches Kündigungsrecht. Einer solchen Klausel spricht das deutsche Mietrecht nicht entgegen, allerdings bestehen Einschränkungen in Bezug auf die Dauer der Mindestmiete.
Wozu dient die Mindestmietdauer?
Die Mindestmietdauer dient der Sicherheit der Miete für beide Parteien. Mieter wissen, dass sie während dieser Zeit ohne Einschränkungen in den Wohnräumen verweilen dürfen. Vermieter wissen für den geregelten Zeitraum ihre Mieteinnahmen gesichert. Die Mindestmietdauer kann daher für beide Vertragsparteien Stabilität bringen.
Zulässigkeit der Mindestmietdauer im Mietvertrag
Eine Mindestmietdauer ist nur dann zulässig, wenn sie ausdrücklich vertraglich vereinbart worden ist. Dafür ist die Schriftform gemäß § 550 BGB notwendig. Ohne das Einhalten der Form ist die Mindestdauer unwirksam und die Klausel damit nichtig. Der Mietvertrag gilt dann als unbefristeter Mietvertrag, der jederzeit nach den gesetzlichen Regelungen der ordentlichen Kündigung gekündigt werden kann.
Wird der Mieter durch die Mindestmietdauer unzulässig benachteiligt, ist die Klausel unzulässig. Dies ergibt sich aus § 307 BGB. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass eine Mindestvertragslaufzeit eine bestimmte Dauer nicht überschreiten darf. Andernfalls würde der Mieter unzumutbar lange an einen Wohnraum gefesselt werden. Wurde eine Klausel unzulässiger Weise vereinbart, gilt sie als unwirksam und der Vertrag als unbefristet.
Außerordentliche Kündigung trotz Mindestmietdauer
Ist ein Vertrag mit zulässiger Kündigungsausschlussklausel vereinbart worden, müssen sich Mieter und Vermieter grundsätzlich daran halten. Nur wenige Umstände erlauben trotz Mindestlaufzeit eine vorzeitige Kündigung. Dafür muss ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne der §§ 543 und 569 BGB vorliegen. Dazu zählen beispielsweise die folgenden Gründe:
- Umzug aus beruflichen Gründen, wenn Pendeln unzumutbar ist
- Umzug aufgrund eines Hochschulwechsels
- Umzug aufgrund von Familienzuwachs
- Umzug aufgrund von erheblichen Mietmängeln
Ob im Einzelfall ein besonderer Grund vorliegt, wird durch Abwägung beider Interessen entschieden. Dem Mieter ist eine Kündigung jedenfalls gestattet, wenn ihm ein Festhalten an der Vertragslaufzeit nicht zuzumuten ist. Die Gründe für die Unzumutbarkeit dürfen allerdings nicht selbstverschuldet oder vorhersehbar gewesen sein. So kann ein Umzug aus beruflichen Gründen ein Problem darstellen, wenn der Mieter freiwillig den Arbeitsplatz wechselt. Wurde er hingegen vom Arbeitgeber versetzt, ist die Kündigung regelmäßig unproblematisch. Studierenden muss grundsätzlich ein gewisses Maß an Flexibilität zugesprochen werden, sodass Umzüge aufgrund eines Hochschulwechsels in der Regel unproblematisch sind. Familienzuwachs kann wiederum dann ein Problem bei der Kündigung darstellen, wenn über die Schwangerschaft bereits bei Vertragsschluss Kenntnisse bestanden.
Bestehen keine wichtigen Gründe für die Kündigung, können Mieter versuchen, sich mit dem Vermieter zu einigen. Die beste Möglichkeit besteht zumeist darin, einen Nachmieter zu finden, der zum gewünschten Auszugsdatum des Mieters einzieht. Verpflichtet zu einem solchen Kompromiss ist der Vermieter allerdings nicht.
Maximalzeit der Mindestmietdauer – was ist zulässig?
Mindestmietdauern dürfen nicht unbegrenzt lange vereinbart werden. Üblicherweise werden die Laufzeiten für ein bis zwei Jahre geregelt. Die Maximaldauer beträgt bei vorformulierten Klauseln laut BGH-Urteil vier Jahre. Dabei handelt es sich um Klauseln, die durch den Vermieter vorgegeben wurden und über die keine Vertragsverhandlungen stattfanden. Sie werden auch als formularmäßige Klauseln bezeichnet.
Wurde die Mindestmiete hingegen gemeinschaftlich vertraglich ausgehandelt und nicht vom Vermieter vorgegeben, gilt laut BGH-Urteil eine Maximaldauer von bis zu fünf Jahren. Die längere Maximaldauer begründet sich darauf, dass der Mieter bei ausgehandelten Klauseln ein hohes Mitspracherecht hat. Ihm ist damit auch das höhere Risiko zuzumuten. Handelt es sich hingegen um eine vorformulierte Klausel durch den Vermieter, ist der Mieter grundsätzlich schlechter gestellt und dadurch schützenswerter.
Wurde eine längere Mietdauer in der Klausel vereinbart, gilt die gesamte Klausel als ungültig und der Mietvertrag wird als normaler unbefristeter Mietvertrag behandelt. Bei sogenannten Staffelmietverträgen gilt ebenfalls eine Maximaldauer von vier Jahren. Als Beginn wird dabei der Zeitpunkt der Staffelmietvereinbarung gewertet. Wird bei einem Staffelmietvertrag eine Mindestlaufzeit vereinbart, wird die Klausel ebenfalls unwirksam. Allerdings wird der Mietvertrag dadurch nicht automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag. Vielmehr entfällt lediglich die Mindestmietvereinbarung.
Fazit – der Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht
Eine Mindestmietdauer wird durch eine vertragliche Klausel geregelt und hält den Verzicht beider Vertragsparteien auf ihr ordentliches Kündigungsrecht fest. Mieter und Vermieter verpflichten sich damit zur Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses für die festgelegte Dauer. Typischerweise werden Laufzeiten von ein bis zwei Jahren vereinbart. Die Maximaldauer beträgt bei vorformulierten Klauseln durch den Vermieter vier Jahre, bei gemeinsam verhandelten Klauseln fünf Jahre.
Durch diese Einschränkung soll insbesondere der Mieter geschützt werden. Treten wichtige Gründe ein, aus denen die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, behalten beide Parteien ein Recht auf außerordentliche Kündigung. Ob solche wichtigen Gründe im Sinne des BGB vorliegen, muss im Einzelfall nach Interessenabwägung entschieden werden.
