Mietvertrag erben: Todesfall, Übernahme & Rechte

Ein Mietvertrag kann nur geerbt werden, wenn der verschiedene Mieter allein gelebt hatte. Wenn sich noch weitere Mitbewohner in der Wohnung befinden, treten diese automatisch in den Mietvertrag ein und nicht der Erbe. Die neuen Mieter besitzen einen Monat lang Sonderkündigungsrecht, um den Mietvertrag außerordentlich aufzulösen. Um das ganze Konzept besser zu verstehen, geht es in diesem Beitrag rund um das Thema Mietvertrag & Erbe.

Was passiert bei Tod des Mieters mit dem Mietvertrag?

Verstirbt ein Mieter, kommt schnell die Frage auf, wer den laufenden Mietvertrag übernehmen darf oder sogar muss. Hierbei kommt es auf mehrere Kriterien an: Welches Verwandtschaftsverhältnis bestand zu den Mitmietern? Lebte der Mieter allein? Existieren Erben?

Ein Todesfall stellt immer eine Ausnahmesituation dar. Deshalb ist auch niemand gezwungen, in diesen einzusteigen. Darum wird vom Gesetz her derjenige mit einem Sonderkündigungsrecht geschützt, der im Todesfall in ein Mietverhältnis eintreten würde. Mehr über das Thema Mietvertrag & Todesfall erfahren.

Beispiel

Ein Witwer lebt allein in seiner Wohnung. Er hat ein Kind. Der Witwer erlitt eine schwere Herzerkrankung und verstarb danach. Seine Tochter tritt jetzt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ihres Vaters ein. Sie benötigt die Wohnung aber nicht und kündigt sie deshalb. Um den Mietvertrag zu kündigen, hat sie einen Monat Zeit. Dies ist das sogenannte Sonderkündigungsrecht.

Wer kann im Todesfall den Mietvertrag übernehmen?

Wer im Falle eines Todes in den Mietvertrag eintritt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 563 ff. BGB). Wenn ein Mieter verstirbt, wird der Mietvertrag ganz normal weitergeführt. Wer in diesen einsteigen darf, hängt von ein paar unterschiedlichen Faktoren ab. Insgesamt gibt es beim Todesfall eines Mieters drei Möglichkeiten:

Mieter lebt allein

Wenn der Mieter allein lebte, darf der Erbe in den Mietvertrag eintreten. Wer in diesem Fall Erbe ist, wird entweder vom Erbvertrag oder Testament bestimmt, je nachdem, wen der Erblasser dort hinterlegt hat. Wenn es kein solches Dokument gibt, gilt die gesetzliche Erbfolge. Grundsätzlich erben dann die Kinder und der Ehepartner.

Mieter lebt mit Ehepartner (oder Lebenspartner)

Wenn der Mieter und der Lebenspartner oder Ehepartner einen gemeinsamen Haushalt in dieser Wohnung führten, tritt automatisch der hinterbliebene Partner in den Mietvertrag ein. Auch dann, wenn der Mietvertrag nur allein auf die verstorbene Person lief.

Mieter lebt mit anderen Familienangehörigen

Wenn mehrere Familienangehörige mit dem Verstorbenen in der Wohnung lebten (Ehepartner, Kinder etc.), dann geht der Mietvertrag automatisch auf alle Hinterbliebenen über. Hierbei gibt es jedoch eine Reihenfolge zu beachten: Möchte der hinterbliebene Partner den Mietvertrag nicht fortführen, sind die Kinder an der Reihe. Treten diese wiederum auch nicht in den Vertrag ein, dürfen auch andere Personen in den Vertrag eintreten, die mit dem Verstorbenen einen dauerhaften Haushalt geführt haben (auch familienfremde Personen).

Hinweis

Es gibt eine gesetzliche Anordnung, wer in einen bestehenden Mietvertrag eintreten darf. Lebte der Verstorbene mit seinem Lebenspartner oder Ehegatten zusammen, dürfen sie vorrangig in den laufenden Mietvertrag eintreten. Dann die Kinder und dann andere Familienangehörige. Grundsätzlich kann ein Mietvertrag nur als Erbe übernommen werden, wenn der verstorbene Mieter allein in seiner Wohnung gelebt hat.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht im Todesfall?

Möchten Sie im Falle eines Todes ein Mietverhältnis übernehmen, dann werden Sie vom Gesetzgeber geschützt. Sie besitzen ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht und dürfen damit aus dem Mietvertrag austreten. Sogar der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht haben.

Fristen bei Sonderkündigungsrecht

• Das Sonderkündigungsrecht ist nur wirksam, wenn dieses innerhalb von einem Monat nach dem Tod des Verstorbenen ausgesprochen wird.
• Die Frist des Sonderkündigungsrechts beginnt mit dem Tag der Benachrichtigung, an dem der Eintrittsberechtigte vom Tod erfährt.
• Sobald die Sonderkündigung erfolgt ist, bleiben der eintrittsberechtigten Person drei Monate Zeit, um die Wohnung zu räumen.
• Wird die Frist zur Sonderkündigung versäumt, läuft der Mietvertrag ganz normal weiter und es gelten die vertraglich festgehaltenen Kündigungsfristen.

Hinweis

Verpassen Sie die Frist zur Sonderkündigung, müssen Sie den Vertrag zunächst übernehmen. Danach gelten dann die vertraglichen Regelungen im Mietvertrag.

Hat der neue Mieter ein Sonderkündigungsrecht?

Wie bereits erwähnt, besitzt der neue Mieter ein Recht zur Sonderkündigung. Dabei spielt es keine Rolle, ob er mit dem verschiedenen Mieter zusammengewohnt hat oder nicht. Für eine Sonderkündigung müssen keine Gründe angegeben werden. Es ist ausreichend, wenn die Sonderkündigung durch ein ganz normales Kündigungsschreiben dem Vermieter zugetragen wird. Wenn der Vertrag in eine Erbengemeinschaft fällt, muss jeder einzelne Erbe auch eine individuelle Erklärung abgeben.

Hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

Ja, auch Vermieter haben in diesen Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Hierbei unterscheiden sich jedoch die Regeln zwischen eintrittsberechtigten Personen und Erben:

• Sonderkündigung bei Personen, die mit dem Verschiedenen im gemeinsamen Haushalt lebten
  Möchte der Vermieter den Personen kündigen, welche mit dem Verschiedenen in einer Wohnung gelebt haben, benötigt er hierfür besondere Gründe. Ohne triftigen Grund darf er die verbleibenden Mieter nicht kündigen.
  Beispiel
  Laura erbt einen Mietvertrag von ihrer Oma Gerlinde. Laura beabsichtigt, in die Wohnung einzuziehen. Dabei möchte sie auch noch einen Hund und zwei Katzen mitnehmen. Im Mietvertrag wurde festgehalten, dass keine Haustiere erlaubt sind. Hier hätte der Vermieter das Recht zur Sonderkündigung.
• Sonderkündigung bei Erben
  Existieren Erben, die in den bestehenden Mietvertrag eintreten, benötigt der Vermieter zur Sonderkündigung keine Gründe. Allerdings muss der Vermieter jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Auch der Vermieter hat hierbei eine Kündigungsfrist von einem Monat. Sie läuft ebenfalls ab Bekanntwerden des Todes.

Was passiert, wenn der Vermieter verstirbt?

Wenn ein Vermieter verstirbt, haben Mieter grundsätzlich kein Sonderkündigungsrecht. Es gelten weiterhin die Fristen zur Kündigung, die im Mietvertrag festgehalten wurden. Die übliche Kündigungsfrist beträgt in aller Regel drei Monate.

Soll das Mietverhältnis bestehen bleiben, wird dieses mit den Erben des Vermieters fortgesetzt. Sie übernehmen alle Rechte des Erblassers aus dem Mietvertrag. Des Weiteren treten sie auch in alle Pflichten ein, die ihnen vom Mietvertrag auferlegt werden. Sind auf Vermieterseite keine Erben vorhanden, tritt der Staat im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in das Mietverhältnis ein.

Deshalb besteht auch kein Anspruch auf einen neuen Mietvertrag. Weder die Mieter noch die Erben des Vermieters besitzen ein Anrecht auf eine außerordentliche Kündigung. § 564 Satz 2 BGB, der die Folgen bei Tod eines Mieters festhält, greift hier nicht.

Welche Pflichten und Rechte hat der neue Mieter?

Ein neuer Mieter tritt in alle Pflichten und Rechte des Verstorbenen ein. Dies bedeutet, dass er unter anderem

• gegebenenfalls Mietschulden zu tilgen hat (hierbei sind Lasten wie Wasser und Strom ausgenommen),
• im Zweifelsfall die Wohnung zu renovieren hat,
• eine Mietsicherheit leisten muss, sollte der Verschiedene diese bisher nicht bezahlt haben und der Vermieter die Mietsicherheit verlangen.

Vorsicht

Verstirbt ein Angehöriger von Ihnen, müssen die Hinterbliebenen beziehungsweise Erben sich um einiges kümmern. Meistens hat der Verstorbene neben dem Mietvertrag noch andere Verträge laufen. Erben müssen deshalb schnell entscheiden, welche Verträge gekündigt werden und welche weiterlaufen sollen. Hierbei sollten die Anordnungen des Verstorbenen beachtet werden.

Fazit

Nach dem Tod eines Angehörigen haben Sie sicherlich einiges zu tun. Dennoch sollte ein Mietvertrag nicht außer Acht gelassen werden. Im besten Fall denkt man schon im Vorfeld darüber nach, was im Ernstfall mit der Wohnung passieren soll.