Mietvertrag Schönheitsreparaturen: Hinweise, Gesetze & mehr!

Sobald ein Auszug aus einer Mietwohnung ansteht, kommt das Thema "Schönheitsreparatur" auf den Tisch. Mieter und Vermieter stellen sich immer wieder die Frage, wer diese Arbeiten eigentlich durchführen muss. Schönheitsreparaturen können allerdings durch eine Vereinbarung im Mietvertrag geregelt werden. Alles und noch mehr erfahren Sie in diesem Artikel zum Thema Mietvertrag & Schönheitsreparaturen.

Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen. Renovierungsklauseln müssen allerdings den Vorschriften des BGH über die Wirksamkeit allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechen. Häufig ist diese Klausel allerdings unwirksam. Denn hat der Vermieter beispielsweise die Wohnung unrenoviert übergeben und dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, kann er nicht auf eine Renovierung pochen. Sie würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Nach einer Rechtsprechung des BGH benachteiligen solche Schönheitsreparaturklausel den Mieter ebenso, wenn der Vermieter Reparaturen nach Ablauf festgelegter Fristen, etwa nach 3, 4 oder 5 Jahren fordern kann, ohne sie vom Zustand der Mietwohnung abhängig zu machen.

Was passiert, wenn der Mietvertrag vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen beendet wird?

In einem solchen Fall kann der Vermieter die Durchführung der laufenden Renovierung nicht fordern. Wurde beispielsweise vereinbart, dass der Mieter Renovierungskosten angepasst an seine Nutzungszeit übernimmt (Quotenabgeltungsklauseln), so ist diese Regelung unwirksam. Sie bezieht sich nämlich auf starre Fristen, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung einzubeziehen. Auch darin sah der Bundesgerichtshof eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Laut der neuen Rechtsprechung des BGH sind sogenannte Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen wegen der Schwierigkeit der Berechnung immer unwirksam.

Sind Bedarfsklauseln wirksam?

Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Wohnung "bei Bedarf" zu renovieren hat, dann ist diese Klausel nur wirksam, wenn ihm beim Einzug eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Musste er die Mietwohnung erst instand setzen lassen (renovieren), bestand bereits beim Einzug Renovierungsbedarf und er ist nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das gilt ebenso, wenn dem Mieter bereits bei Mietbeginn auferlegt wird, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Schäden an der Mietsache, die vom Mieter verursacht wurden, muss dieser unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel wieder in Ordnung bringen. Er muss zum Beispiel eine (rote) Wand wieder neutral streichen.

Welche Arbeiten fallen unter den Begriff Schönheitsreparaturen?

Welche Arbeiten der Vermieter durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen kann, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht klar definiert. Im Allgemeinen handelt es sich um kosmetische Ausbesserungen. Laut der gängigen Rechtsprechung werden folgende Arbeiten als Schönheitsreparatur gewertet:

• Streichen der Decken
• Bohrlöcher verschließen
• Streichen der Wände
• Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren sowie deren Rahmen
• Anstreichen der Heizungsrohre und Heizkörper
• Streichen von Holzfußböden

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Der Bundesgerichtshof hat allerdings definiert, was nicht als Schönheitsreparatur gilt. Dazu gehören etwa das Erneuern eines kaputten Teppichbodens, das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, sowie das Streichen von Sockel- oder Fußleisten und das Beseitigen von Rissen an den Wänden. Mieter müssen zudem Fußböden nicht flicken. Der Vermieter darf dem Mieter, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht ohne Ausgleich übertragen, wenn die Mietwohnung bei der Übernahme renovierungsbedürftig war.

Allerdings darf der Mieter im Falle, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat, vom Vermieter Renovierungsarbeiten verlangen. Dies gilt sogar, wenn er laut Mietvertrag selbst streichen und tapezieren müsste. Allerdings muss der Mieter (laut BGH; Urteile vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18), für die Hälfte der Renovierungskosten aufkommen.

Falls im Mietvertrag noch weitere Verpflichtungen angeführt sind, so sind diese unwirksam und müssen daher nicht ausgeführt werden. Im Fall, dass im Vertrag nichts bezüglich Schönheitsreparaturen vereinbart wurde, dann liegt die Pflicht für all diese Arbeiten laut Bundesgerichtshof allein beim Vermieter. Zu unserem Mietvertrag Muster gelangen!

Was tun, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde?

Im August 2018, urteilte der BGH zudem, dass der Mieter eine unrenoviert übernommene Wohnung nach Beendung des Mietverhältnisses auch dann nicht renovieren muss, wenn dies mit seinem Vormieter vereinbart wurde. Denn laut BGH wirke sich eine solche Übereinkunft nicht auf die Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter aus. Das bedeutet, dass sich der Vermieter nicht auf die Vereinbarung zwischen "neuem" und "altem" Mieter berufen kann. Der Mieter sollte allerdings beim Einzug ein Übergabeprotokoll einfordern. Das Protokoll kann beim Auszug von Bedeutung sein.

Welche Rechtsfolgen gibt es bei unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln?

Mieter, die bald ausziehen, sollten sich ihren Vertrag noch einmal vornehmen und genau durchlesen. Wenn sie zum Ergebnis kommen, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag unwirksam sind, müssen sie weder Wände streichen noch tapezieren. Nur wenn die Renovierungen rechtswirksam vereinbart wurden, muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen. Er kann nicht einmal dazu verpflichtet werden, anteilige Zahlungen (zur Renovierung) für den Nutzungszeitraum des Mietobjekts zu entrichten.

Allerdings sollte der Mieter seinem Vermieter mitteilen, falls er nicht vorhat zu renovieren. Er kann das, damit begründen, dass die Vereinbarung im Mietvertrag nicht rechtswirksam ist. Einfach nur auszuziehen und die Wohnung unrenoviert zurücklassen, könnte unter Umständen gerichtlichen Ärger nach sich ziehen. Ist der Vermieter uneinsichtig und verlangt dennoch, dass Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, sollte sich der Mieter entweder an seinen Rechtsanwalt oder an den Mieterverein wenden. Dort wird er garantiert Unterstützung finden.

Wann müssen vom Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

In der Regel ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Das ergibt sich aus den Hauptpflichten des Mietvertrages, die unter § 535 BGB geregelt sind. Daraus ergeht, dass der Vermieter den Mietgegenstand in einem vertragsgemäßen geeigneten Zustand zu überlassen hat und der Zustand während der Mietzeit erhalten bleiben muss.

Zieht der Mieter in ein frisch renoviertes Mietobjekt ein oder wird die Abnutzung (der nicht renovierten Wohnung) abgegolten, hat der Vermieter die Möglichkeit, im rechtswirksamen Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel einzufügen und damit die Renovierung auf den Mieter zu übertragen. Der Mieter darf allerdings nicht gezwungen werden, zu einem bestimmten Zeitpunkt zu handeln.

Fazit

Wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, muss der Mieter für kosmetische Ausbesserungen in der Wohnung aufkommen. Unter Schönheitsreparaturen sind Arbeiten wie das Streichen der Decken und Wände sowie der innen liegenden Fenster und Türen und deren Rahmen zu verstehen. Auch das Schließen von Bohr- und Nagellöchern sowie das Tapezieren gehört zu den kosmetischen Renovierungen. Wurden im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen vereinbart, muss der Vermieter die Renovierung übernehmen.