Der Mietaufhebungsvertrag

Der Mietaufhebungsvertrag

22 Januar 2014 - 15:38
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Um die langen Kündigungsfristen bei der Kündigung des Mietverhältnisses zu umgehen, können Vermieter und Mieter mithilfe des Abschlusses eines Mietaufhebungsvertrags die gesetzlichen Fristen verkürzen und sich auf diese Weise früher vom Mietverhältnis lösen.

Der Mietaufhebungsvertrag kann sowohl durch den Vermieter als auch durch den Vermieter erfolgen. Wichtig ist lediglich, dass beide Parteien einvernehmlich sich für den Abschluss des Mietaufhebungsvertrages einigen.

Meistens werden im Rahmen des Mietaufhebungsvertrages, wenn eine Seite der anderen Seite durch den Auszug entgegen kommt, eine Abfindung und eine Umzugskostenunterstützung vereinbart. Diese beiden Regelungen sollten, falls sie erwünscht sind, im Mietaufhebungsvertrag aufgenommen werden.

Welche Regelungen gehören in den Mietaufhebungsvertrag:

  1. Der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.
  2. Welches Mietverhältnis von welcher Wohnung und von welcher Mietpartei durch den Mietaufhebungsvertrag beendet wird.
  3. Regelungen über die Räumung. Wann genau muss der Mieter die Mietwohnung räumen?
  4. Schönheitsreparaturen? Sind welche zu erledigen? Verzichtet der Vermieter darauf?
  5. Übernahme von eingebrachten Einbaugegenständen in die Wohnung – was soll damit passieren?
  6. Regelungen über Mietkaution und Mietkautionszins.
  7. Regelungen über die Betriebskostenabrechnung.
  8. Regelungen über eine mögliche Abfindung und Umzugskosten.
  9. Widerspruchsrecht des Vermieters (Ausschluss des § 545 BGB, wonach bei Fortsetzung des Mietverhältnis seitens des Mieters nach dem Beendigungsdatum nicht stillschweigend eine unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses in Gang gesetzt wird.)
  10. Widerrufsrecht gem. §§ 312, 355 BGB des Mieters, falls es sich um ein Haustürgeschäft handelt und der Vermieter geschäftsmäßig handelt. Hierbei sollte der Vermieter den Mieter über sein Widerrufsrecht belehren. Fehlt dies, kann der Mieter bis zu sechs Monate nach Abschluss des Aufhebungsvertrages diesen widerrufen.

 

Diese zehn Punkte sollten unbedingt in einen Mietaufhebungsvertrag aufgenommen werden, damit im Streitfall Sicherheit geboten ist. Wichtig ist noch, dass der Vertrag von allen Personen aus dem Mietvertrag unterschrieben werden muss, damit er seine Wirkung entfalten kann.

Eine Vorlage für einen Mietaufhebungsvertrag ist als DOC-Datei und als PDF-Datei eingefügt.

Zu Punkt 10 noch Folgendes:

Ist der Mietaufhebungsvertrag in der Wohnung des Mieters abgeschlossen wurden, ohne das der Mieter den Vermieter hierfür zu sich gebeten hat, so könnte es sich um ein Haustürgeschäft i.S.d. § 312 BGB handeln. Da er mit dem Vertragsschluss überrempelt wird.

Hierfür müsste der Vermieter geschäftsmäßig gehandelt haben. Hierzu gehören Hausverwaltungen und Vermieter, die regelmäßig Wohnungen vermieten. Private Eigenheimbesitzer sind dann geschäftsmäßig unterwegs, wenn sie einen Makler oder Verwalter beauftragen, für sie das Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag zu beenden. Hier wird das Handeln des Maklers/des Verwalters auf den privaten Eigenheimbesitzer zugerechnet, sodass dieser letztlich doch geschäftsmäßig bei dem Abschluss des Mitaufhebungsvertrages gehandelt hat.

In einem solchen Fall besteht für den Mieter ein Widerrufsrecht. Er kann innerhalb von zwei Wochen den Aufhebungsvertrag widerrufen. Hierüber muss der Mieter durch den Vermieter belehrt werden.

Wird die Widerrufsbelehrung nach dem Abschluss des Aufhebungsvertrages dem Mieter  nachgereicht, so beträgt die Widerrufsfrist einen Monat, gem. § 355 Abs. 2 S. 3 BGB.

Beim Fehlen einer Widerrufsbelehrung erlischt die Widerrufsfrist spätestens nach sechs Monaten ab Vertragsschluss, gem. § 355 Abs. 4 S. 1 BGB.

Die Widerrufsfrist beginnt erst, wenn der Mieter durch den  Vermieter über die Widerrufsmöglichkeit schriftlich informiert wurde (§§ 312, 355 Abs. 1 u. 2. BGB).

Private Eigenheimbesitzer, die nicht einen Makler oder Verwalter einstellen, sondern selbst die Wohnung kündigen, handeln nicht regelmäßig geschäftsmäßig, wenn sie nicht ständig Wohnungen vermieten. Das geschäftsmäßige Handeln eines privaten Eigenheimbesitzers wird in der Regel erst bei ca. sechs vermieteten Wohnungen angenommen.

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