Schönheitsreparaturen: Pflichten bei Renovierung & Auszug

Schönheitsreparaturen können für Mieter und Vermieter ein unangenehmes Thema sein. Immer wieder treten Streitigkeiten im Bezug auf Schönheitsreparaturen auf. Wer ist dafür verantwortlich? Wann müssen sie vorgenommen werden? Was muss der Mieter erledigen, wenn er eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat? Wer sich rechtzeitig mit diesen und anderen Fragen beschäftigt, kann möglicherweise größeren Problemen aus dem Weg gehen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist in § 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BVO) festgehalten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören entsprechend die folgenden Tätigkeiten:

• Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
• Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre
• Streichen von Innentüren, Außentüren (von innen) und Fenstern

Enthält ein sogenannter Formularmietvertrag (das heißt, ein Mietvertrag, der wie ein Formblatt für eine Vielzahl von Mietverträgen vorformuliert wurde) zusätzliche Forderungen, kann es sich dabei um unwirksame Klauseln handeln. Das gilt beispielsweise für die Forderung, die Außentür auch von außen anzustreichen. Eine solche Erweiterung lässt die ganze Klausel unwirksam werden.

Grundsätzliche gesetzliche Regelungen

Grundsätzlich hat der Vermieter die Aufgabe, Reparaturen und Schönheitsreparaturen durchzuführen. Mittlerweile ist es im Mietrecht jedoch üblich, dem Mieter die Pflicht für die gesetzlich festgelegten Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Dies ist – sofern es sich dabei ausschließlich um die genannten Schönheitsreparaturen handelt – auch zulässig. Allerdings muss ein Mieter in keinem Fall Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn er weniger als ein Jahr in den Wohnräumen gelebt hat. Die einzige Ausnahme besteht dann, wenn in dieser Zeit Schäden verursacht wurden, die nicht Teil des normalen Mietgebrauchs war. Unwesentliche Gebrauchsspuren, die Teil des normalen Mietgebrauch sind, müssen hingegen nicht verbessert werden.

Abweichende Vereinbarungen – wann sind sie wirksam und was muss beachtet werden?

Immer wieder werden auch in Formularmietverträgen abweichende Regelungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen festgehalten. Ist dies der Fall, wird die Wirksamkeit anhand der Inhaltskontrolle aus § 307 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gemessen. Demnach sind Bestimmungen in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (oder in diesem Fall vorformulierten Verträgen) dann unwirksam, wenn sie den anderen unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist nicht eindeutig identifiziert und muss im Einzelfall entschieden werden. Sie wird beispielsweise angenommen, wenn:

• eine Bestimmung nicht klar verständlich ist
• eine Bestimmung mit den wesentlichen Kerngedanken der Bestimmung, von der sie abweicht, unvereinbar ist
• eine Bestimmung wesentliche Rechte oder Pflichten eines Vertrags einschränkt, sodass der Sinn und Zweck des Vertrags gefährdet ist

Starre Fristen, Fachhandwerkklauseln und mehr – was wurde gerichtlich gestattet und was nicht?

In der Vergangenheit wurden immer wieder gerichtliche Entscheidungen darüber getroffen, welche Klauseln im Bezug auf Schönheitsreparaturen wirksam sind und welche nicht. So wurde beispielsweise entschieden, dass feste, starre Fristen für Schönheitsreparaturen nicht erlaubt sind (das Urteil des Bundesgerichtshofs ist hier zu finden: BGH 18.10.06 Az. VIII ZR 52/06). Eine Regelung, die festhält, dass immer wieder nach bestimmten Fristen Schönheitsreparaturen anfallen, ist entsprechend eine unwirksame Klausel. Fristpläne sind ausnahmsweise nur dann wirksam, wenn sie sich an dem Zustand der Wohnung und der Abnutzung orientieren und nachvollziehbare Zeiträume gewählt wurden.

Außerdem dürfen sie auch dann nur als Orientierungsplan dienen und nicht als feste, unveränderliche Frist. Klauseln, die Schönheitsreparaturen „spätestens“ nach Ablauf einer bestimmten Dauer notwendig machen, sind nicht wirksam (beispielsweise „spätestens nach fünf Jahren“). Ändert sich die Formulierung hingegen zu „in der Regel“, „normalerweise“ oder einer anderen Ausdrucksweise, die deutlich macht, dass es keine starre Frist ist, bleibt die Klausel wirksam (beispielsweise „in der Regel nach fünf Jahren“). Das Gleiche gilt für Schönheitsreparaturen, die „regelmäßig“ stattfinden sollen. In diesen Fällen ist es möglich, von der Orientierungshilfe abzuweichen und auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abzustellen.

Eine andere Entscheidung des BGH betraf die isolierte Endrenovierungsklausel (BGH 12.09.07 Az. VIII ZR 316/06). Klauseln, die eine Renovierung zum Ende des Mietverhältnisses festlegen, wurden ebenfalls als unzulässig festgehalten. Das wird damit begründet, dass auch diese Klauseln nicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad abstellen. So könnte es zwar sein, dass Mieter dank dieser Klausel erst nach fünf Jahren renovieren muss, allerdings bedeute das auch, dass er nach einer sehr kurzen Mietdauer renovieren müsste. Nach einer sehr kurzen Mietdauer würde der erforderliche Abnutzungsgrad sehr wahrscheinlich bislang nicht vorhanden sein. Angesichts dessen würde der Mieter ungerechtfertigt benachteiligt.

Weiterhin wurde entschieden, dass ein Mieter das Recht darauf hat, Schönheitsreparaturen eigenhändig durchzuführen, sofern er damit eine Renovierung mittlerer Art und Güte erreicht. Klauseln, die die Selbstvornahme verbieten oder gar zum Bestellen eines Fachhandwerkers verpflichten (sogenannte Fachhandwerkerklauseln), sind entsprechend unzulässig.

Klauseln zur Farbauswahl können ebenfalls unwirksam sein. Hier kommt es besonders auf die richtige Formulierung an. Hat der Mieter entsprechend der Klauseln Schönheitsreparaturen generell in „neutralen“, „deckenden“ oder „hellen“ Farben auszuführen, lässt sich daraus lesen, dass dies auch für Renovierungen während der Mietdauer gilt. Dies ist als Klausel unzulässig. Mieter haben das Recht darauf, während der Mietdauer die Wohnung so zu gestalten, wie es ihnen gefällt. Farben dürfen daher – auch im Bezug auf Renovierungsarbeiten – nicht vorgeschrieben werden. Eine Farbwahlklausel macht die ganze Renovierungsklausel unwirksam.

Anders sieht dies aus, wenn es um die Farbauswahl bei Endrenovierungen vorgeschrieben wird. Mieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, die Wohnung in einer Farbe zurückzugeben, die wahrscheinlich von vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Beinhaltete der Vertrag daher eine Klausel, die die vorschreibt, dass die Wohnung in hellen und neutralen Farben zurückzugeben ist, hat diese Klausel durchaus Wirksamkeit. Allerdings darf auch hier die Farbe nicht exakt vorgeschrieben werden. Eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung weiß zu streichen, ist etwa unwirksam. Das Gleiche gilt nicht nur für Wände und Decken, sondern auch für Holzteile. Auch Klauseln, die vorschreiben, lackierte Holzteile in den vorgefundenen Farben zurückzugeben, wurden gerichtlich als wirksam entschieden.

Zu beachten ist ferner, dass Schönheitsreparaturklauseln auch dann unwirksam sein können, wenn die Gesamtheit mehrerer (zum Teil wirksamer) Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Ist etwa eine Klausel zu einer starren Fristenregelung enthalten, dann sorgt sie für die Gesamtunwirksamkeit aller Klauseln. Das ist auch dann der Fall, wenn alle anderen Klauseln zu Schönheitsreparaturen auf die tatsächliche Abnutzung der Wohnräume abstellen.

Was ist, wenn die Wohnung nicht renoviert übernommen wurde?

Wurde die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen, sind Renovierungsarbeiten bei Rückgabe der Wohnung nicht immer notwendig. Hat der Mieter beispielsweise eine nicht renovierte Wohnung übernommen und Renovierungsarbeiten – wie Malerarbeiten – selber übernehmen müssen, ist er nicht dazu verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben. Er muss vor Auszug keinesfalls noch einmal Renovierungsarbeiten oder andere Schönheitsreparaturen durchführen. Vertraglich lässt sich dies nur regeln, wenn er einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Ob der Ausgleich angemessen ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Wichtig ist dabei auch, ob die Wohnung insgesamt einen nicht renovierten Eindruck macht oder ob es sich lediglich um kleinere Gebrauchsspuren handelt.

Hat ein Mieter hingegen eine unrenovierte Wohnung übernommen und spätere, nach Verschlechterung des Zustands, eine Renovierung gefordert, sieht die Situation anders aus. Der Mieter hat das Recht auf die Renovierung, wird dann aber besser gestellt als der Vermieter. In dem Fall ist es nur angemessen, wenn der Mieter sich an Schönheitsreparaturen beteiligt.

Die Quotenabgeltungsklauseln

Früher fanden sich in Mietverträgen immer wieder sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Jetzt direkt zur Mietvertrag Vorlage gelangen! Sie wurden zumeist in Verbindung mit starren Fristen für Schönheitsreparaturen festgehalten. Solche Klauseln verpflichten den Mieter zur (anteiligen) Zahlung der Kosten für Schönheitsreparaturen, wenn der Auszug vor Ablauf der Frist erfolgte. Standen solche Klauseln in einem angemessenen Verhältnis zur Mietdauer und dem voraussichtlich zu erwartenden Renovierungsbedarf, waren diese Klauseln eine Zeit lang gültig.

Das lag vor allem daran, da man dann von flexiblen Fristen ausgehen durfte. Seit einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2015 sind solche Quotenabgeltungsklauseln allerdings unwirksam. Die Entscheidung begründet sich vor allem darin, dass der tatsächliche Renovierungsbedarf bei Vertragsschluss nicht vorgesehen werden kann. Das wiederum führt dazu, dass der Mieter eventuell entstehende finanzielle Belastungen nicht ausreichend einschätzen kann. Quotenabgeltungsklauseln sind mittlerweile immer unwirksam, egal, ob sie in Verbindung mit starren oder flexiblen Fristen stehen.

Unterschiede bei Gewerberäumen

Die genannten Entscheidungen und Regelungen gelten insbesondere für das Wohnraummietrecht. Im Gewerberaummietrecht hingegen kann die Sachlage anders aussehen. Im Gewerberaummietrecht sind Mieter und Vermieter Kaufleute und damit gleichgestellt. Der besondere Schutz, den Mieter im Wohnraumrecht genießen, greift daher grundsätzlich nicht. Dennoch gilt auch im Gewerberaummietrecht prinzipiell, dass ein Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligt sein darf. So sind Klauseln zu starren Fristen beispielsweise auch dort unwirksam, da Renovierungsarbeiten nur dann fällig sind, wenn tatsächlich Bedarf besteht. Andernfalls würde eine Vertragspartei unangemessen benachteiligt werden.

Fazit: Die Schönheitsreparatur ist nicht immer notwendig

Schönheitsreparaturen führen im Mietrecht häufig zu Streitigkeiten. Das liegt vor allem daran, dass vielen Parteien nicht klar ist, welche Reparaturen rechtlich gefordert werden dürfen. Wer sich rechtzeitig informiert und bereits bei Vertragsschluss Unstimmigkeiten beiseite räumt, kann sich viel Zeit und Ärger sparen. Mieter müssen vor allem wissen, dass Schönheitsreparaturen in der Regel nur nach tatsächlicher Abnutzung vorgeschrieben sind.