Kann der Vermieter rauchende Mieter außerordentlich kündigen?

Kann der Vermieter rauchende Mieter außerordentlich kündigen?

20 Juli 2015 - 10:00
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Die „freie Entfaltung der Persönlichkeit“, Artikel 2 GG, gehört zu den wichtigsten Grundrechten, die dem einzelnen Individuum zugestanden werden. Dieses Grundrecht gilt natürlich auch dort, wo der Mensch seinen Lebensmittelpunkt hat, nämlich in der eigenen Wohnung.

Leider kann es vorkommen, dass die Entfaltung des einen Menschen störende Auswirkungen auf die Lebensführung eines anderen hat. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Raucher und Nichtraucher benachbarte Wohnungen gemietet haben. Während für den einen das Rauchen zur Lebensqualität gehört, fühlt sich der andere gestört oder sogar in seiner körperlichen Integrität angegriffen, wenn er Zigarettenrauch in seinem Wohnumfeld wahrnimmt.

Spätestens seit der Einführung der Nichtraucherschutzgesetze, die Rauchern verbieten, sich in öffentlichen Gaststätten oder bei Veranstaltungen in geschlossenen Räumen eine Zigarette anzustecken, wird die Auseinandersetzung zwischen Rauchern und Nichtrauchern von beiden Seiten teilweise mit unerbittlicher Schärfe geführt. Da kann es vorkommen, dass Nachbarn vom Vermieter verlangen, einem Rentner die von diesem seit mehreren Jahrzehnten genutzte Wohnung fristlos zu kündigen, weil er zu viel raucht. Raucher sehen demgegenüber nicht ein, dass Zigarettenrauch auch auf dem Balkon, unter freiem Himmel, von Nachbarn als Belästigung wahrgenommen werden kann.

Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon oder im Hausflur ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund

Rauchen in der Wohnung, auf dem Balkon und im Hausflur ist gesetzlich nicht verboten. Im Zusammenhang mit dem Erlass der Nichtraucherschutzgesetze in den Bundesländern wurden Studien über die schädlichen Wirkungen des Rauchens auf nicht rauchende Personen, die sich mit dem Raucher in einem geschlossenen Raum befinden, festgestellt. Die Vermutung, dass Rauchen die Gesundheit anderer Personen schädigen könnte, gilt allerdings nicht im Freien. Auf dem Balkon und im Garten darf deshalb ebenso geraucht werden wie in Privaträumen.

Der Vermieter kann dem Mieter, der innerhalb seiner gemieteten Wohnung in normalem Umfang raucht, wegen des Rauchens den Mietvertrag nicht kündigen. Weder für eine ordentliche Kündigung gemäß § 568 BGB, noch für eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß § 569 BGB liefert das Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon einen hinreichenden Kündigungsgrund Der Ausspruch einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung wäre nur dann rechtlich vertretbar, wenn von Seiten des Mieters ein erhebliches Fehlverhalten trotz Abmahnung beharrlich fortgesetzt würde, das ein Aufrechterhalten des Mietverhältnisses für die Dauer der Kündigungsfrist nicht zumutbar wäre. Das käme allenfalls bei besonders exzessivem Rauchen in Verbindung mit rücksichtslosem Verhalten gegenüber Mitmietern in Betracht. Das Rauchen in der eigenen Wohnung, auf dem dazugehörigen Balkon und im gemeinschaftlich genutzten Hausflur stellt grundsätzlich kein vertragswidriges Verhalten dar.

Nichtraucher-Klauseln sind nur dann rechtsverbindlich, wenn sie individuell ausgehandelt wurden

Eine Klausel innerhalb der allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vertrages reicht zum Ausschluss des Rechts, in den eigenen Wohnräumen oder auf dem Balkon zu rauchen, nicht aus. Eine solche Klausel wäre unwirksam, wenn sie in den höchstpersönlichen Bereich der Lebensführung des Mieters eingreifen würde. Will sich der Vermieter im Streitfall darauf berufen, dass sich der Mieter bei Vertragsabschluss dazu verpflichtet hat, auf das Rauchen zu verzichten, muss er also darlegen, dass dies individuell vereinbart wurde. Etwas anderes kann dann gelten, wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine spezielle Vereinbarung über das Rauchen abgeschlossen haben.

 

 
 

Eine Vereinbarung über ein Rauchverbot könnte jedenfalls in Form einer Individualvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen werden. Hat der Mieter bei Vertragsabschluss eine solche Nichtraucher-Vereinbarung unterschrieben, muss er mit Maßnahmen des Vermieters rechnen, wenn er gegen diese Verpflichtung verstößt. Der Vermieter muss dem Mieter in einem solchen Fall zunächst eine Abmahnung erteilen und ihm Gelegenheit zu geben, sein vertragswidriges Verhalten einzustellen, um die ihm angedrohte Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden. Reagiert der Mieter hierauf nicht, und raucht er weiter, ist der Vermieter dazu berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 568 BGB wegen vertragswidrigen Verhaltens zu kündigen. Die Abmahnung muss konkrete Informationen zu dem vorgeworfenen Vertragsverstoß enthalten. Hier können die Mitmieter, die sich durch das Rauchen belästigt fühlen, den Vermieter durch konkrete Protokolle, wann Rauchbelästigungen auftraten und durch entsprechende Zeugenaussagen unterstützen.

Eine Abmahnung ist sowohl vor Ausspruch einer ordentlichen, fristgemäßen Kündigung erforderlich als auch vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Darauf, dass die Absicht besteht, den Mietvertrag zu kündigen, wenn das abgemahnte Verhalten nicht beendet wird, muss in der Abmahnung ausdrücklich hingewiesen werden.

Ansprüche gegen den Vermieter bestehen nur bei objektiv erheblicher Raucheinwirkung

Grundsätzlich ist das Rauchen Teil der normalen Wohnungsnutzung. Mieter, die sich dadurch gestört fühlen, dass sie Nikotinrauch wahrnehmen, wenn sie gleichzeitig mit den Nachbarn ihre Fenster zum Lüften öffnen oder wenn sie den Balkon betreten, haben kaum realistische Aussichten darauf, dass der Vermieter diese von ihnen subjektiv als belastend empfundene Situation ändern muss. Wer auf Rauchspuren in der Luft besonders empfindlich reagiert, muss sich notfalls selbst eine Wohnung suchen, in deren Umgebung es keinen Raucher gibt.

Dringt der Rauch allerdings in deutlich wahrnehmbarer Form auch bei geschlossenen Fenstern aus dem Hausflur durch die Eingangstür oder in anderer Weise in die Wohnung ein, könnte eine Mängelanzeige beim Vermieter und die Androhung einer Mietminderung Aussicht auf Erfolg haben. Voraussetzung für das in § 536 BGB festgeschriebene Recht auf Mietminderung ist die „nicht unerhebliche Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit zur Wohnnutzung“. Die Erheblichkeit wird allerdings nach objektiven Maßstäben und nicht nach individueller Empfindlichkeit bestimmt. Geht ein Nachbar zum Rauchen immer in den gemeinsam zu nutzenden Hausflur, kann das nach allgemeinen Grundsätzen eine erhebliche Belästigung anderer Mieter bedeuten, die bei jedem Öffnen der Wohnungstür mit einen Schwall Zigarettenrauch konfrontiert werden. Liegt es an baulichen Mängeln in der Wohnung, dass aus der darunter oder der darüber gelegenen Wohnung Rauch in den Wohnbereich eines nicht rauchenden Mieters gelangt, ist der Vermieter dafür verantwortlich und dazu verpflichtet, diesem Zustand ein Ende zu setzen.

Eigener Unterlassungsanspruch unter Mietern besteht grundsätzlich nicht

Der allgemeine, vertragsrechtliche Grundsatz, dass nur die Parteien, die ihn miteinander abgeschlossen haben, untereinander Rechte aus einem Vertrag ableiten können, gilt auch für den Mietvertrag. Parteien des Mietvertrages sind Vermieter und Mieter. Ansprüche auf besonderes Wohlverhalten und gegenseitige Rücksichtnahme unter Nachbarn lassen sich aus dem Mietvertrag nicht ableiten. Das gilt auch dann, wenn Raucher und Nichtraucher nebeneinander in einem Wohnobjekt leben. Die rechtliche Konstruktion eines verpflichtenden „nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses“ ist von der Rechtsprechung nur im Verhältnis von Wohnungseigentümern, nicht aber von Mietern zueinander anerkannt. Unterlassungs- oder Schadensersatzansprüche aus dem Immissionsrecht können rauchgeschädigte Mieter gegenüber Nachbarn nicht geltend machen, weil solche Ansprüche nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 906 Absatz 1 Satz 1 BGB) voraussetzen, dass der Beschwerdeführer Grundstückseigentümer ist. Dem Mieter bleibt also nur die Möglichkeit, sich mit seiner Beschwerde über rauchende Nachbarn direkt an seinen Vertragspartner, den Vermieter, zu wenden. Vom Vermieter kann er die Schaffung eines Zustandes verlangen, der die Wohnnutzung der gemieteten Räume uneingeschränkt zulässt.

Aktuelle BGH-Rechtsprechung zum Rauchen auf dem Balkon eröffnet neue Möglichkeiten

In einer aktuellen Grundsatzentscheidung zum Aktenzeichen V ZR 110/14 hat der Bundesgerichtshof nun eine neue Möglichkeit für Nichtraucher geschaffen, sich direkt gegen den rauchenden Nachbarn zu wehren. Voraussetzung dafür ist, dass der gestörte Mieter nachweist, dass es aufgrund besonderer Umstände, die vom Normalfall abweichen, im konkreten Fall zu einer Gesundheitsbelästigung durch Zigarettenrauch des Nachbarn kommt. In einem solchen Fall können sich die Richter des 5. Senats am Bundesgerichtshof vorstellen, dem rauchgeschädigten Nichtraucher einen Abwehranspruch gegen verbotene Eigenmacht des rauchenden Nachbarn zuzugestehen. Verbotene Eigenmacht gemäß § 858 BGB ist gegeben, wenn der Inhaber des Besitzrechts in ungerechtfertigter Weise an der Ausübung seines Besitzes gehindert wird. Anspruchsgrundlage für den Unterlassungsanspruch wäre § 1004 BGB in allen Fällen, in denen § 823 BGB anwendbar ist.

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