Was kann der Vermieter bei unpünktlichen Mietzahlungen tun?

Was kann der Vermieter bei unpünktlichen Mietzahlungen tun?

11 Januar 2015 - 19:08
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von Stefan

Inhaltsverzeichnis

  1. Was kann der Vermieter bei unpünktlichen Mietzahlungen tun?
  2. Abmahnung
  3. Die fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung
  4. Vorlagen
© djama - Fotolia

Oftmals stehen Vermieter vor dem Problem, dass ihre Mieter - unabhängig davon ob das Mietobjekt gewerblich oder privat genutzt wird - fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen vornehmen. Nicht selten geraten die Vermieter selbst durch die unpünktlichen Mietzahlungen in finanziellen Schwierigkeiten.

Was kann jedoch der Vermieter tun, wenn der Mieter stets unpünktlich zahlt. Dass dies kein Dauerzustand sein kann und stets geduldet werden muss, steht fest. Damit der Vermieter auf der rechtssicheren Seite stehen kann, muss er einige Punkte einhalten.

Das Dulden wirkt sich negativ für den Vermieter aus

Als Vermieter sollte gewusst sein, dass Geduld und Verständnis in solchen Fällen oft zu eigenen Schwierigkeiten führen kann. Denn nicht selten hat die Rechtsprechung Kündigungen als unwirksam angesehen, in denen der Vermieter zwar ordnungsgemäß abgemahnt hat, jedoch nach einem längeren Zeitraum erst die Kündigung ausgesprochen hat. In solchen Situationen hat die Rechtsprechung die Ernsthaftigkeit des Vermieters nicht mehr gesehen und sich für den Mieter ausgesprochen. Der Mieter hätte nicht mehr nach einer langen Zeit davon ausgehen dürfen, dass ihm wegen des vertragswidrigen Verhaltens noch gekündigt wird. Er habe nämlich darauf vertraut, dass der Vermieter nicht mehr kündigen werde und es nun duldet. Zudem führt das Gericht vor, dass der  Vermieter, dem die unpünktliche Mietzahlung unzumutbar ist, nicht lange warten wird und unverzüglich handeln wird.

Bei wiederholenden fortdauernden unpünktlichen Mietzahlungen darf der Vermieter somit nicht über einen längeren Zeitraum dieses vertragswidrige Verhalten widerspruchslos dulden, sondern durch Abmahnung den Mieter auffordern, sein vertragswidriges Verhalten zu verbessern und darüber aufklären, dass falls sich dieses Verhalten nicht ändert, er berechtigt ist das Mietverhältnis aus wichtigen Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung fristlos zu kündigen. Das schweigende Dulden schadet somit dem Vermieter mehr als es auf Anhieb  zu sehen ist. Zudem sollte der Vermieter auch nach der Abmahnung darauf bei der gleich nächsten Mietzahlung achten, ob sein Mieter pünktlich zahlt. Zahlt dieser nicht und ist die Pünktlichkeit nicht mehr unerheblich, so sollte der Vermieter unverzüglich kündigen.

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Der BGH sagt:

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus.

Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 12 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 18 f.; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15).

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