Mahnung Mietrückstand: Ratgeber, Word- und PDF-Vorlage
Die Mietzahlung ist eine wichtige Verpflichtung, aber sowohl Mieter als auch Vermieter haben Rechte und Pflichten, um schwierige Situationen zu vermeiden. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie über Mahnungen bei Mietrückständen wissen sollten, und erhalten praktische Handlungsempfehlungen.
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Im Leben ist man in finanzieller Hinsicht nicht immer auf Rosen gebettet. Oftmals gibt es mehr Stacheln als Rosen. Wenn Sie als Mieter in einen Mietrückstand geraten sollten, müssen Sie nicht gleich panisch werden. Selbstverständlich ist die Mietzahlung eine der wichtigsten Pflichten, die aus einem Mietvertrag resultieren kann. Doch auch für Mieter gibt es bestimmte gesetzliche Regelungen, die schlimme Situationen verhindern können. Bewohnen Sie Ihre Wohnung schon längere Zeit, kann die Wohnung nicht ohne Weiteres einfach aufgekündigt werden. Üblicherweise ist es bis zur Kündigung ein langer Weg. Alles, was Sie über Mahnungen bei Mietrückstand wissen sollten, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Was bedeutet Mietrückstand?
Normalerweise befindet sich ein Mieter im Mietrückstand, wenn er nicht spätestens bis zum Dritten eines Monats seine Mietzahlung geleistet hat. Konkret bedeutet dies jedoch, dass der Mieter selbst noch am dritten Werktag bei seiner Bank die Überweisung zur Miete einreichen kann. Das hat nämlich der Bundesgerichtshof so entschieden. Formulierungen in Mietverträgen, wonach der Mieter verpflichtet wird, die Mietzahlung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu verwirklichen, sind unwirksam. Nachzulesen ist dies im Urteil des BGH vom 05.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15.
Hervorzuheben ist insbesondere, dass bei dieser Berechnung der Samstag nicht als Werktag gezählt wird. Sollte sich die Miete jedoch in zwei aufeinanderfolgenden Monaten im Rückstand befinden, so hat der Vermieter das Recht, die fristlose Kündigung auszusprechen. Von diesem Recht kann der Vermieter auch Gebrauch machen, wenn die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg nur stückchenweise kommt und der Gesamtbetrag der fehlenden Miete insgesamt zwei Monatsmieten übersteigt.
Hinweis
Im Regelfall brauchen Sie als Vermieter einen Mieter nicht mit einer expliziten Mahnung in Verzug zu setzen, um gesetzliche Verzugsfolgen wie beispielsweise Zahlung von Verzugszinsen gemäß § 288 BGB auszulösen. Auch Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1, Nr. 3 und § 569 Abs. 3 BGB bleiben, ohne Mahnung bestehen. Es ist nämlich so, dass grundsätzlich schon mit dem Ausbleiben der Mietzahlung der Verzug eintritt. Normalerweise wird gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Mahnung fällig, um einen Verzug eintreten zu lassen. Bei Mietrückständen ist diese Mahnung jedoch entbehrlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), da für die Zahlung der Miete entweder ein Termin nach dem Kalender oder eine andere vertragliche Vereinbarung bestimmt ist.
Stützen Sie als Vermieter Ihre fristlose Kündigung auf §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB, muss auch keine vorhergehende Mahnung erfolgen.
Allerdings haben die Vermieter nur selten das Interesse, dem Mieter zu kündigen oder Verzugszinsen von ihm zu verlangen. Vordergründig ist hier meistens nur die Zahlung der Miete. Selbst, wenn eine Mahnung nicht immer notwendig ist, sollten Sie diese als Vermieter stets aussprechen. So hat Ihr Mieter die möglichen Konsequenzen vor Augen und kann die Bereitschaft zur Mietzahlung fördern.
Eine Abmahnung wird erforderlich, wenn Sie als Vermieter Ihre Kündigung auf § 543 Abs. 1 BGB und nicht auf §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB stützen.
Wie gehen Vermieter beim Eintreiben von Mietrückständen richtig vor?
Kommt es zu Mietrückständen, sollten Sie als Vermieter weder zu langsam noch zu überstürzt handeln. Daher raten wir zu folgender Vorgehensweise:
- Gemeinsames Gespräch mit dem Mieter.
- Zahlungserinnerung beziehungsweise -aufforderung.
- Mahnung (schriftlich) unter Fristsetzung.
- Mietvertrag kündigen.
- Pfändung/Inkasso.
Juristisch oft nicht notwendig, aber hilfreich: Mahnung bei Mietrückstand
Stellen Sie als Vermieter fest, dass die Miete eine Woche nach dem Stichtag nicht auf Ihrem Konto ist, empfiehlt es sich, eine Zahlungserinnerung zu verschicken. Bei einer weiteren vergangenen Woche ohne Mietzahlung sollten Sie die erste Mahnung verfassen. Die zweite Mahnung sollte dann erst etwa zehn bis 14 Tage später erfolgen. Wenn Sie möchten, können Sie dann auch Mahngebühren erheben. Reagiert Ihr Mieter dann weiterhin nicht fristgerecht, haben Sie das Recht, die Kündigung auszusprechen.
Zu bedenken gilt, dass eine Mahnung oftmals juristisch überhaupt nicht notwendig ist. Die Mietzahlung ist in aller Regel immer mit festen Fristen verbunden, wodurch Mieter bei Nichtzahlung der Miete ganz von allein in einen Zahlungsverzug geraten. Empfehlenswert ist eine Mahnung dennoch; so kommen Sie mit Ihrem Mieter ins Gespräch und können zudem auch den Mietrückstand dokumentieren.
Wie sieht eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug aus?
Eine Abmahnung kann immer mündlich erfolgen, allerdings raten wir stets zu einer schriftlichen Form. Folgende Punkte sollten in einer Mahnung Niederschlag finden:
- Nennung der Mietsache
- Anschrift und Namen der Mieter und Vermieter
- Bezugnahme auf den Mietvertrag
- Höhe des Mietrückstandes
- Androhung von Kündigung, wenn weitere Mietzahlungen ausbleiben
- Explizite Aufführung der Monate, in denen die Miete ganz oder teilweise ausblieb
- Frist, bis zu welchem Termin die Zahlung nachgeholt werden sollte
- Unterschrift Vermieter
Um sicherzustellen, dass die Mahnung auch wirksam wird, muss die Abmahnung an alle Mieter, die auch im Mietvertrag aufgeführt sind, gerichtet sein. Nachfolgend stellen wir Ihnen ein entsprechendes Muster zur Verfügung:
Unsere kostenlose Vorlage: Mahnung bei Mietrückstand
[Name des Vermieters/der Verwaltung]
[Adresse des Vermieters]
[PLZ, Ort des Vermieters]
[Name des Mieters]
[Adresse des Mieters]
[PLZ, Ort]
[Email-Adresse]
[Telefonnummer]
[Ort],
[Datum]
1. Mahnung
für die Miete des [Mietobjektes]
Leider müssen wir feststellen, dass die vereinbarte Mietzahlung für die
Immobilie [Adresse der gemieteten Wohnung] auch nach Ablauf der
Zahlungsfrist nicht auf unserem Konto eingegangen ist.
Gemäß der vertraglichen Vereinbarungen ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig. Leider ist bislang keine Zahlung in Bezug auf den aktuellen Monat erfolgt. Dieser Umstand stellt einen erheblichen Zahlungsrückstand dar, der umgehend beglichen werden muss.
In Anbetracht der bereits vergangenen Zeit und der ausstehenden Mietzahlung möchten wir Sie eindringlich daran erinnern, dass dieser Zahlungsrückstand unverzüglich ausgeglichen werden muss. Wir sind bestrebt, eine einvernehmliche Lösung zu finden, um weitere Schritte zur Klärung dieser Angelegenheit zu vermeiden.
Der aktuelle Mietrückstand beläuft sich auf [Höhe des ausstehenden Betrags]. Wir möchten betonen, dass eine zeitnahe Begleichung dieses Betrags dringend erforderlich ist, um den bestehenden Zahlungsrückstand zu bereinigen und das Mietverhältnis unbelastet fortsetzen zu können.
Wir möchten Sie dringend auffordern, den genannten Betrag
umgehend auf das unten angegebene Konto zu überweisen:
[Kontoinformationen für die Mietzahlung]
Falls die Zahlung bereits erfolgt ist, möchten wir Sie bitten, uns einen Zahlungsnachweis zur Verfügung zu stellen, um eventuelle Unklarheiten zu klären.
Bitte berücksichtigen Sie, dass bei fortgesetztem Zahlungsverzug weitere Maßnahmen ergriffen werden müssen, um unsere rechtlichen Interessen zu wahren. Sollte der ausstehende Betrag nicht fristgerecht beglichen werden, behalten wir uns vor, weitere Schritte gemäß der geltenden Rechtsvorschriften einzuleiten.
Wir weisen darauf hin, dass eine fristgerechte Mietzahlung wesentlich für die Aufrechterhaltung eines harmonischen Mietverhältnisses ist.
Für Rückfragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung und hoffen auf eine schnelle und konstruktive Lösung dieser Angelegenheit.
Mit freundlichen Grüßen,
………………………………
Ort, Datum, Unterschrift
Sollten Vermieter direkt mit einer Mahnung bei Mietrückstand reagieren?
In § 556b Abs. 1 BGB ist die Fälligkeit der Miete geregelt. Demnach tritt der Mietrückstand schon am dritten Werktag eines Mietzeitraums ein. Grundsätzlich könnten Sie als Vermieter also schon am vierten Werktag eine schriftliche oder mündliche Abmahnung erteilen. Zu beachten gilt es hierbei, dass es sich bei dem Mietrückstand nicht um ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 536 BGB des Mieters handelt.
Außerdem entstehen schon ab dem vierten Werktag Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, die Sie von Ihrem Mieter verlangen können. Handelt es sich um gewerbliche Räume, betragen sie sogar 8 % über dem Basiszinssatz.
Die Abmahnung bei Mietrückstand sollte immer als letztes Mittel angewandt werden. Besser noch wäre es, wenn Sie der Mahnung ein klärendes Gespräch mit Ihrem Mieter vorausschicken. Hierbei können außergewöhnlich Umstände eventuell mit einem verlängerten Zahlungsziel abgemildert werden. Eine Pflicht zu einem Gespräch besteht allerdings nicht. Bevor Sie mit einer Abmahnung auf verspätete Mietzahlungen reagieren, kann oftmals auch schon eine einfache Zahlungserinnerung Abhilfe schaffen. Bleibt die Zahlungserinnerung ohne Erfolg, können Sie sich dann gerne an unserem Muster für eine Abmahnung bedienen.
Wie kann auf Mietrückstand ohne Mahnung reagiert werden?
Egal, ob Sie dem Zahlungsverzug eine Mahnung oder nicht vorangesetzt haben: Sie haben stets das Recht, ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn folgende Faktoren erfüllt sind:
- Ihr Mieter ist mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand.
- Ihr Mieter ist mit Teilbeträgen im Rückstand, die insgesamt eine Summe von zwei Monatsmieten ergeben.
Haben Sie Ihrem Mieter erfolglos zwei Abmahnungen zukommen lassen, können Sie den Mietrückstand auch sofort gerichtlich geltend machen, ohne zu kündigen.
Fazit zum Thema Mahnung Mietrückstand
Letztlich bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie eine Mahnung bei Mietrückstand aussprechen oder nicht. Gesetzlich muss jede Mietzahlungsbestätigung von Ihnen bei Kündigung oder Klage berücksichtigt werden. Eine Zahlung bezieht sich dabei immer auf die jeweils älteste Forderung.
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Häufig gestellte Fragen zur Mahnung bei Mietrückstand
Wir haben die am häufigsten gestellten Fragen für Sie gesammelt und beantwortet!
Welche Folgen hat ein Rückstand der Mietzahlung?
Für Mieter kann eine rückständige Mietzahlung erhebliche Konsequenzen haben. Zum einen kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen sowie eine Räumungsklage gegen Mieter anstreben. Auch kann der Vermieter den Mietvertrag fristgemäß kündigen und Schadensersatzansprüche von Mietern verlangen.
Wie lange können Vermieter einen Mietrückstand geltend machen?
Grundsätzlich können Vermieter den Mietrückstand drei Jahre lang geltend machen (§ 195 BGB). Nach Ablauf dieser Frist sind sämtliche Ansprüche des Vermieters verjährt.
Welche Möglichkeiten haben Mieter bei Mietrückstand?
Als Mieter haben Sie die Möglichkeit, mit Ihrem Vermieter eine Vereinbarung über Ratenzahlung oder eine Stundung der Miete zu treffen. Zudem können Sie sich als Mieter auch anwaltliche Hilfe holen oder sich an eine Schuldnerberatungsstelle wenden.