Wie lange muss Miete gezahlt werden?

Der Vermieter kündigt fristgerecht und schriftlich wegen begründetem Eigenbedarf zum 21.1.2014. Mieter kündigt mündlich 3 Wochen vorher an, dass er schon zum 31.10.2013 ausziehen wird.

Auszug findet am 6.11.2013 statt und die Übergabe soll am 7.11.2013 erfolgen.

Wie lange ist die Miete zu zahlen?

aus gesetzlicher Hinsicht kann lediglich zum Monatsende gekündigt werden. Folglich zum 31. Oktober 2013 oder zum 30. November 2013.

Da der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, ist nach den entgangenen Mieteinnahmen für den Monat November 2013 nicht zu fragen, gem. § 571 BGB.

Gem. § 546 a BGB gilt, wenn der Mieter die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück gibt, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sache ortsüblich ist. § 546 a BGB findet jedoch nicht Anwendung auf Untermietverhältnisse.

Voraussetzung hierfür ist, dass ein wirksam geschlossenes Mietverhältnis durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebung beendet worden ist und dem Vermieter die Mietsache vom Mieter vorenthalten wird, indem der Mieter die Mietsache nicht an den Vermieter zurückgibt.

Der Vermieter hat dann nicht den Anspruch aus § 546 a BGB auf Nutzungsentschädigung, wenn er den Mieter an der rechtzeitigen Räumung gehindert hat, den Eindruck erweckt hat, die Räumung selbst durchzuführen oder wenn nach der Verkehrsanschauung eine Nutzungsentschädigung hinsichtlich des Gebrauchswertes der Mietsache außer Verhältnis steht.

Voraussetzungen auf einen  Anspruch auf Nutzungsentschädigung liegen vor, wenn:

• ein wirksames Mietverhältnis vorliegt, dass durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebung beendet worden ist
• § 545 BGB nicht entgegen steht (denn wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs und für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.)
• der Mieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet sein muss (jedoch nicht bei beweglichen Sachen, wo der Vermieter die Mietsache beim Mieter holen muss)
• der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache dem Vermieter vorenthält (z.B. wenn der Mieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB nicht, verspätet oder nicht vollständig geräumt zurückgibt und die Mietsache nicht zurückgibt, obwohl die Rückgabe dem Mieter möglich ist)
• die  Vorenthaltung dem Willen des Vermieters widerspricht
• ein Rücknahmewille des Vermieters bei der Vorenthaltung der Mietsache vorliegt (dieser fehlt bspw. wenn der Mieter aufgrund des Verlangens des Vermieters noch Schönheitsreparaturen in der Mietsache ausführt – jedoch bleiben dann gem. § 546 a Abs. 2 BGB Schadenersatzsprüche gem. §§ 286, 280 Abs. 1 BGB unberührt)

Die Dauer der Vorenthaltung beginnt mit dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und endet, sobald der Mieter seine Rückgabepflicht erfüllt hat und nicht mit dem darauf folgenden Monatsende.

Aus der Dauer der Vorenthaltung entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem sich dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung heraus leitet.

Die Höhe der Nutzungsentschädigung ist nicht davon abhängig, ob dem Vermieter ein Schaden entstanden ist, ob ein Wille der Weiterveräußerung seitens des Vermieters besteht oder ob der Mieter die Mietsache tatsächlich noch genutzt hat. Sondern einzig und allein davon, dass der Mieter es in der Hand hatte, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu entledigen, folglich dem Vermieter wieder Besitz an der Mietsache zu verschaffen und somit die Rechtsfolgen – hier die Nutzungsentschädigung – zu vermeiden oder zu beenden.

Daher hat der Mieter, wenn er erst zum 7. November 2013 auszieht, auch Nutzungsentschädigung bis zu diesem Tag zu zahlen, d.h. bis zum 7. November 2013 ist die Mieterin zur Fortzahlung der Miete verpflichtet (BGH, Urteil vom 05.10.2005, Az.: VIII ZR 57/05 – http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Ger…).

Eine Fortzahlung der Miete bis zum Ende des Monats ist laut BGH rechtswidrig, da gem. § 546 a Abs. 1 BGB Nutzungsentschädigung nur für den Zeitraum der Vorenthaltung der Mietsache entsteht. Denn für die Zeit nach der Rückgabe der Mietsache könnte der Vermieter, weil er bspw. die Wohnung nicht weitervermieten kann so spontan, Schadenersatz gem. §§ 286, 280 i.V.m. 546 a Abs. 2 BGB verlangen.

Fraglich erscheint allein die Tatsache, ob zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine individuale Vereinbarung festgehalten wurde, der eine Zwischenregelung für diesen Fall enthält, inwieweit der Mieter bei dem verspäteten Auszug beansprucht wird.

Auch erscheint es fraglich, ob das Mietverhältnis noch tatsächlich gekündigt wurde oder ein Fall des § 545 BGB vorliegt?

Wir hoffen, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben.