Was kann der Vermieter bei unpünktlichen Mietzahlungen tun?

Was kann der Vermieter bei unpünktlichen Mietzahlungen tun?

11 Januar 2015 - 19:08
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von Stefan
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Oftmals stehen Vermieter vor dem Problem, dass ihre Mieter - unabhängig davon ob das Mietobjekt gewerblich oder privat genutzt wird - fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen vornehmen. Nicht selten geraten die Vermieter selbst durch die unpünktlichen Mietzahlungen in finanziellen Schwierigkeiten.

Was kann jedoch der Vermieter tun, wenn der Mieter stets unpünktlich zahlt. Dass dies kein Dauerzustand sein kann und stets geduldet werden muss, steht fest. Damit der Vermieter auf der rechtssicheren Seite stehen kann, muss er einige Punkte einhalten.

Das Dulden wirkt sich negativ für den Vermieter aus

Als Vermieter sollte gewusst sein, dass Geduld und Verständnis in solchen Fällen oft zu eigenen Schwierigkeiten führen kann. Denn nicht selten hat die Rechtsprechung Kündigungen als unwirksam angesehen, in denen der Vermieter zwar ordnungsgemäß abgemahnt hat, jedoch nach einem längeren Zeitraum erst die Kündigung ausgesprochen hat. In solchen Situationen hat die Rechtsprechung die Ernsthaftigkeit des Vermieters nicht mehr gesehen und sich für den Mieter ausgesprochen. Der Mieter hätte nicht mehr nach einer langen Zeit davon ausgehen dürfen, dass ihm wegen des vertragswidrigen Verhaltens noch gekündigt wird. Er habe nämlich darauf vertraut, dass der Vermieter nicht mehr kündigen werde und es nun duldet. Zudem führt das Gericht vor, dass der  Vermieter, dem die unpünktliche Mietzahlung unzumutbar ist, nicht lange warten wird und unverzüglich handeln wird.

Bei wiederholenden fortdauernden unpünktlichen Mietzahlungen darf der Vermieter somit nicht über einen längeren Zeitraum dieses vertragswidrige Verhalten widerspruchslos dulden, sondern durch Abmahnung den Mieter auffordern, sein vertragswidriges Verhalten zu verbessern und darüber aufklären, dass falls sich dieses Verhalten nicht ändert, er berechtigt ist das Mietverhältnis aus wichtigen Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung fristlos zu kündigen. Das schweigende Dulden schadet somit dem Vermieter mehr als es auf Anhieb  zu sehen ist. Zudem sollte der Vermieter auch nach der Abmahnung darauf bei der gleich nächsten Mietzahlung achten, ob sein Mieter pünktlich zahlt. Zahlt dieser nicht und ist die Pünktlichkeit nicht mehr unerheblich, so sollte der Vermieter unverzüglich kündigen.

Abmahnung

Allen Kündigungen voraus in solchen Situationen ist die ordnungsgemäße Abmahnung des Vermieters gegenüber seinen Mietern. Die Abmahnung macht erst die Kündigung möglich (vgl. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Ohne eine vorherige erfolgslose Abmahnung in dieser Sache, kann der Vermieter nicht kündigen.

Was ist eine Abmahnung?

Eine Abmahnung ist ein schriftliches Schreiben des Vermieters an seinen Mieter, der dieser Gelegenheit dazu gibt, das sich das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herstellt. Die Abmahnung gibt somit dem Mieter vor der Vertragsbeendigung die Möglichkeit, sich wieder vertragsgemäß zu verhalten, sein abgemahntes Verhalten zu verbessern und den Vermieter davon zu überzeugen.

Der Erfolg der Abmahnung liegt darin, dass das beanstandete Verhalten des Mieters nicht wiederholt wird (BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 (Az.: VIII ZR 364/04)).

Abmahnung gegenüber allen Mietern des Mietobjektes

Wichtig bei der Abmahnung ist, dass der Vermieter allen Mietern eines und desselben Mietobjektes gleichzeitig abmahnt und somit auch in die Anrede aufnimmt oder gleich – wie es bei Wohngemeinschaften ist – separat jeden Mieter schriftlich abmahnt.

Form der Abmahnung

Die Abmahnung muss schriftlich erfolgen.

Zugang der Abmahnung

Der Vermieter sollte entweder in Gegenwart von Zeugen die Abmahnung an den Mieter zustellen (durch Einwurf in den Briefkasten mit Protokoll, wer dabei war und um welche Uhrzeit, Zeuge sollte das Protokoll eigenhändig unterschreiben; oder durch persönliche Übergabe der Abmahnung an der Tür mit Zeugen, hier sollte auch ein Protokoll darüber angefertigt werden; durch Einschreiben per Rückschein etc.).

Das Wort „Abmahnung“ sollte enthalten sein

Weiter relevant ist es, dass der Vermieter den Mietern klar und deutlich veranschaulicht, welches Verhalten vertragswidrig ist und abgemahnt wird. Aus diesem Grund ist es unverzichtbar in den Betreff des Schreibens aufzunehmen, dass es sich dabei um eine „Abmahnung“ handelt.

Das vertragswidrige Verhalten benennen

Das vertragswidrige Verhalten des Mieters/der Mieter muss explizit genau erläutert werden. Gerade wenn es um die unpünktliche Mietzahlung geht, müssen die einzelnen Zahlungseingänge dargelegt werden und zudem aufgezeigt werden, wann sie hätten eigentlich eingehen müssen. Der Vermieter muss Ihnen diesen Fällen beweisen, wann der Zahlungseingang tatsächlich durch die Mieter eingegangen ist.

Zudem wäre es hilfreich damit zu argumentieren, dass die Zahlung der Miete die Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag ist und das dessen Verletzung sehr erheblich ist.

Fristsetzung zur Zahlung der Miete

Ferner sollte der Vermieter innerhalb der Abmahnung festhalten, bis wann der Mieter seine unpünktliche Mietzahlung vornehmen soll, wenn er dies nicht schon getan hat.

Ernsthaftigkeit darlegen und mit Kündigung drohen

Wichtig ist auch im Rahmen der Abmahnung die Ernsthaftigkeit aufzuzeigen. Aus diesem Grund sollte der Vermieter die Situation in der Abmahnung beschreiben, was sein könnte, wenn der Mieter weiterhin seine Vertragspflicht verletzt. Hier kommt die Kündigung in Betracht. Es wird daher auch juristisch von einer „qualifizierten Abmahnung“ gesprochen, d.h. hier wird in der Abmahnung mit der Kündigung angedroht.

Mieter legt Gründe für seine verzögerte Zahlungsweise dar

Auch wenn der Mieter versucht Gründe darzulegen, warum er seine Miete unpünktlich zahlt, sollte der Vermieter eine angemessene Frist setzen, in dem der Mieter versuchen kann, seine Miete pünktlich zu zahlen und trotzdem darauf bestehen, dass der Mieter für dieses Verhalten abgemahnt wurde. Der Vermieter sollte unter keinen Umständen die Abmahnung zurücknehmen.

Wann kann der Vermieter nicht abmahnen und kündigen?

Ausgenommen sind solche Fälle, wo der Mieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes empfängt, sprich staatliche Leistungen (ALG I, ALG II, Sozialhilfe, BAföG, Wohngeld etc.). In diesem Fällen muss der Vermieter einige Tage Verspätung der Miete dulden, da der Mieter selbst nicht verantwortlich für seine verspätete Zahlung ist.

Die Mieter haben jedoch in einer solchen Konstellation die Pflicht Ihren Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen und um Geduld zu bitten.

 

Die fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung

Vorherige erfolgslose Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB

Der Vermieter darf dann kündigen, wenn er vorher abgemahnt hat.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Wann der Vermieter kündigen darf, hängt von dem Umfang der Pflichtverletzung des Mieters ab.

Die Zahlung der Miete stellt die Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag dar. Sie ist gem. § 556 b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zu entrichten.

Bei Verletzung dieser Pflicht, kann der Vermieter berechtigt sein, eine Kündigung auszusprechen. Jedoch nur dann, wenn er zuvor erfolglos eine Abmahnung ausgesprochen hat.

Zu fragen ist daher, ob der Mieter seine vertragliche Pflicht schuldhaft in nicht unerheblichen Umfang verletzt hat. Eine bloße unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters rechtfertigt keine Kündigung. Das sind Fälle, in denen der Mieter lediglich ein bis zwei Tage mit Verspätung die Miete auf das Vermieterkonto überweist.

Recht zur Kündigung

Es ist allgemein anerkannt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter nicht nur zur ordentlichen, sondern auch zur fristlosen Kündigung berechtigen können.

Eine Vertragsverletzung liegt immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten wird und dies dem Willen des Vermieters widerspricht.

Da die monatliche Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig gewesen ist, hat der Mieter somit die Miete während eines langen Zeitraums unpünktlich jeweils gezahlt.

Wichtig ist, dass kein Rechtsirrtum seitens der Mieter darüber vorliegen darf, dass diese die Miete zu einem anderen Zeitpunkt zahlen durften. Falls ein Rechtsirrtum darüber tatsächlich vorliegt, rechtfertigt dies keine Kündigung (BGH Urteil vom 1. Juni 2011 Az.: VIII ZR 91/10). Bei einem vermeidbaren Rechtsirrtum wäre die Kündigung nichtsdestotrotz wirksam.

Gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt dann ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB).

Welches vertragswidrige Verhalten ist ausschlaggebend für die Kündigung?

Lange Zeit war es in der Rechtsprechung nicht sicher, welche vertragswidrigen Verhalten für die Kündigung ausschlaggebend waren, d.h. welches vertragswidrige Verhalten unzumutbar war.

Früher:

Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setzt voraus, dass die Miete nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens dreimal verspätet gezahlt werde (BGH  Urteil vom 11. Januar 2006 Az.: VIII ZR 364/04). Wenn der Mahnung wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind, konnten diese dahinstehen, weil sie nicht für die Kündigung herangezogen werden durften. Nachhaltigkeit zeige sich erst dadurch, wenn der Mieter nach der Abmahnung sich vertragswidrig verhält.

Heute (BGH  Urteil vom 11. Januar 2006 Az.: VIII ZR 364/04):

Es ist zwar richtig, dass nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen den Tatbestand des       § 543 Abs. 1 BGB erfüllen können, jedoch muss die fortdauernde Unpünktlichkeit sich aber nicht in der Zeit nach der Abmahnung verwirklicht haben.

Erst wenn das vertragswidrige Verhalten eine gewisse Nachhaltigkeit zeigt, kann wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gem. § 543 Abs. 1 BGB gekündigt werden. Aus diesem Grund ist eine Kündigung deshalb schon nicht unwirksam, wenn zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin vorliegt, zu dem die Miete wieder nicht pünktlich eingegangen ist.

Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Ein solcher Umstand liegt dann nicht vor, wenn der Mieter auf die Abmahnung nicht reagiert und sein Verhalten auch danach fortsetzt. Damit macht er deutlich, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen. Es ist vom Mieter zu erwarten, dass eine pünktliche, vollständige Mietzahlung stets und gerade nach der Abmahnung vorliegt.

Ständige unpünktliche Mietzahlungen können ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung auch schon vor der Abmahnung begründen.

Reicht ein einmaliges vertragswidriges Verhalten nach der Abmahnung für eine Kündigung aus?

Wenn der Mieter nach der Abmahnung seine Miete um einen Tag später an den Vermieter entrichtet, stellt es keine erhebliche Pflichtverletzung dar. D.h. es liegt somit kein Grund vor, der bei einer Interessenabwägung der Vertragsparteien eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 14. September 2011 (Az.: VIII ZR 301/10) zwar besagt, dass bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Jedoch muss es nicht. Dies ist stets vom Einzelfall abhängig.

Greift § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch bei der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ein?

Gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist es dem Mieter möglich noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die Zahlung der offenen Forderungen zu erbringen. Nur dann, wenn die gesamte Forderung vollständig innerhalb dieser Frist bezahlt wird, greift die Kündigung nicht mehr ein – sie wird unwirksam.

Bei einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen kann sich der Mieter nicht darauf berufen. D.h. die Kündigung kann dadurch nicht nachträglich durch die Bezahlung unwirksam gemacht werden.

Vorlagen

Im Anhang befinden sich zwei Vorlagen. Eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen und eine Vorlage für eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung.

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Der BGH sagt:

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus.

Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 12 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 18 f.; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15).

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