Mietminderung bei Sicherheitsmängeln: Ratgeber & Rechte

Nach den Vorschriften des in Deutschland geltenden Mietrechts ist der Vermieter während der Laufzeit eines Mietvertrages dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die vermieteten Räume in einem zum vereinbarten Mietgebrauch geeigneten Zustand sind.

Nach dem Empfinden vieler Mieter gehören Sicherheitsvorkehrungen gegen Einbruch zum ungestörten Wohnen oder zur Geschäftstätigkeit in Mieträumen dazu. Dennoch ist die Sicherung grundsätzlich Sache des Mieters.

Wie definiert das Gesetz die Pflichten des Vermieters zur Gewährleistung der Bewohnbarkeit von Mieträumen?

Der Umfang der vom Vermieter übernommenen Pflichten ergibt sich aus dem Mietvertrag. Das Gesetz bestimmt in § 535 Absatz 1 BGB, dass die Räume in einem bewohnbaren Zustand zu übergeben und diesen Zustand während der Mietzeit aufrechtzuerhalten sind. Zur „Bewohnbarkeit“ gehören abgeschlossene Räume und eine solide, verschließbare Wohnungstür. Darüber hinausgehende Sicherheitsanforderungen lassen sich mietvertraglich vereinbaren, aber nicht erzwingen.

Es empfiehlt sich, vor der Unterzeichnung des Mietvertrages nachzufragen, ob es im Objekt schon Einbrüche gegeben hat und welche Gründe dazu geführt haben. Der Vermieter kann dann konkret aufgefordert werden, Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit zu ergreifen. Allgemeine Rechtsbestimmungen, die Ansprüche auf Einhaltung von Sicherheitsstandards festlegen, gibt es nicht. Der Mieter ist grundsätzlich selbst dafür verantwortlich, sein Eigentum zu sichern.

In welchen Fällen kann ein Mieter vom Vermieter Schadensersatz wegen Sicherheitsmängeln fordern?

Vom Vermieter kann der Mieter allerdings verlangen, bauliche „Besonderheiten“, die dazu führen, dass Einbrecher einfacher in die gemieteten Räume einsteigen können, zu beseitigen, wenn die vorhandenen Gegebenheiten als Mangel zu bewerten sind. Der Bundesgerichtshof hatte in einem am 07.06.2006 zum Aktenzeichen XII ZR 34/04 verkündeten Urteil einem Mieter von Gewerberäumen recht gegeben, der von seinem Vermieter Schadensersatz verlangte, nachdem Einbrecher durch nachlässig zugemauerte Fensteröffnungen in die Geschäftsräume gelangt waren.

Der Mieter, der hochwertige Elektrowaren verkaufte, hatte die Schwachstellen des Mauerwerkes bei der Innenbesichtigung der Räume nicht erkennen können. Von außen wären die zugemauerten Fenster nur mit erheblichem Aufwand, den der Mieter nicht auf sich nehmen musste, zu erkennen gewesen. An der betroffenen Gebäudeseite gab es ein ungepflegtes Grundstück mit verwildertem Bewuchs. Die nicht fachkundig ausgeführten Maurerarbeiten an den aufgegebenen Fensteröffnungen waren aufgrund des festgestellten Hergangs beim Einbruch klar als auslösende Schwachstellen erkannt worden.

Unter welchen Bedingungen können Mieter eine Mietminderung bei Sicherheitsmängeln durchsetzen?

Liegen solche Problempunkte vor und hat sich die allgemein davon ausgehende Gefahr inzwischen schon so weit konkretisiert, dass es zum Einbruch gekommen ist, haben Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter Abhilfe schafft. Das gilt beispielsweise, wenn wild wuchernder Baum- und Strauchbewuchs zum Klettern einlädt oder wenn Kellerschächte nicht ausreichend gesichert sind. Um dem Mieter eine ungestörte Nutzung der Mieträume zu ermöglichen, muss der Vermieter hier tätig werden.

Sorgt er trotz Hinweis auf die Problematik und trotz Aufforderung nicht dafür, dass das konkrete Sicherheitsrisiko beseitigt wird, kann der Mieter mit einer Mietminderung reagieren. Eine solche Mietminderung muss selbstverständlich vorher angekündigt werden. Der Abzug darf erst durchgeführt werden, wenn der Vermieter ausreichend Gelegenheit zur Mangelbeseitigung hatte. Für eine nicht abschließbare Haustür wird etwa eine Mietminderung in Höhe von 5 % für angemessen gehalten. Bei ausgefallener Außenbeleuchtung der Hausnummer wurde eine Mietminderung schon abgelehnt.

Inwiefern kann eine veränderte Sicherheitslage die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages beeinflussen?

Eine Ausnahme vom Prinzip, dass nur verlangt werden kann, was im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, kann es dann geben, wenn sich die Sicherheitslage rund um das betroffene Mietobjekt in der Zeit nach Mietvertragsabschluss in unvorhersehbarer Weise verschärft. Steigt die Zahl der Wohnungseinbrüche in der unmittelbaren Nachbarschaft in nachweisbarer Weise deutlich an, liegen Anzeichen für eine solche nachteilige Änderung der äußeren Umstände vor. Dadurch kann auch die Geschäftsgrundlage betroffen sein, die dem Mietvertragsabschluss zugrunde lag. Haben zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in einer ruhigen, sich gegenseitig bekannten Nachbarschaft einfache Fenster auch im Erdgeschoss und im ersten Stock ausgereicht, kann es nach grundlegender Änderung des Wohnumfeldes notwendig werden, dort Sicherheitsgitter anzubringen.

Zu beachten ist, dass nur der tatsächlich festgestellte Anstieg von kriminellem Einbruch Anlass zu solchen Maßnahmen sein kann, nicht aber der Zuzug von fremden Nachbarn, die aus verschiedensten Gründen von den bisherigen Bewohnern mit Misstrauen betrachtet werden.

Wie können Mieter zusätzliche Sicherungsmaßnahmen rechtlich korrekt umsetzen?

Für die Realisierung zusätzlicher Einbruchsschutzmaßnahmen in Mieträumen gelten die allgemeinen mietrechtlichen Regeln für Um- und Einbau. Wird in die Bausubstanz eingegriffen, ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Kleinere Baumaßnahmen kann der Mieter auch ohne Information an den Vermieter durchführen. Der Vermieter kann allerdings verlangen, dass die Einbauten am Ende der Mietzeit entfernt werden und die Übergabe im ursprünglichen Zustand erfolgt. Zur Vermeidung zusätzlicher Aufwendungen empfiehlt es sich, mit dem Vermieter vor dem Einbau von Sicherungstechnik eine Modernisierungsvereinbarung abzuschließen.

Mechanische Sicherungsmaßnahmen sind allerdings häufig so konzipiert, dass sie ohne Eingriff in die Bausubstanz eingebaut werden können. Das gilt für Sicherheitsschlösser an Wohnungstüren ebenso wie für Querriegel, die zur zusätzlichen Sicherung des Eingangs, aber auch für das zuverlässige Verschließen von Nebeneingängen nützlich sind. Fenster und Terrassentüren lassen sich vor unerwünschten Öffnungsbemühungen schützen, indem der Wohnungsinhaber oder der Gewerbetreibende einfache Griffe gegen verschließbare Modelle austauscht. Sicherungseinrichtungen wie Überwachungskameras oder Fenstergitter können nur mit Zustimmung des Vermieters angebracht werden. Bei Maßnahmen, die außerhalb der vom eigenen, ausschließlichen Besitzrecht umfassten Räumlichkeiten wirken, ist möglicherweise auch das Einverständnis anderer Nutzer erforderlich.

Wann gelten sicherheitstechnische Verbesserungen als Modernisierungsmaßnahmen?

Kommt der Vermieter den Bitten seiner Mieter nach Verbesserung der sicherheitstechnischen Ausstattung nach oder beschließt er selbst, zur Verbesserung des Wohnwertes seiner Wohnanlage effektive Maßnahmen wie Scheinwerfer mit Bewegungsmeldern, feste Abdeckungen für Keller-Lichtschächte oder Sicherheitsgitter für Kellerfenster zu verwirklichen, dann handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b Ziffern 4 und 5 BGB.

Aus diesem Grunde kann er die dazu notwendigen Investitionen gemäß § 559 Absatz 1 BGB im Rahmen der Modernisierungsumlage mit bis zu 11 % der Gesamtbaukosten auf die monatliche Miete umlegen. Voraussetzung für die Umlagefähigkeit ist, dass tatsächlich eine Wohnwertverbesserung, im konkreten Fall also eine Verringerung der Einbruchsgefahr, erreicht wurde. Lässt der Vermieter lediglich bisher bestehende Sicherheitsmängel effektiv beseitigen, gelten die Arbeiten als notwendig Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten (§ 555a BGB). Für solche Maßnahmen ist der Vermieter selbst zuständig. Dafür anfallende Kosten kann er nicht auf die Miete umlegen.

Hat der Mieter wegen des zu beseitigenden Mangels Aufwendungen gehabt, muss ihm der Vermieter diese erstatten. Übersteigen die Kosten notwendiger sicherheitstechnischer Umbauten den im Verhältnis zum Wert der Bausubstanz angemessenen Rahmen, kann ein Fall der sogenannten „Opfergrenze“ vorliegen. In § 275 Absatz 2 BGB wird dem Schuldner, im vorliegenden Fall wäre das der Vermieter, der zur Sicherung seiner Immobilie verpflichtet ist, die Möglichkeit gegeben, unverhältnismäßige Belastungen abzulehnen.

Welche rechtlichen Aspekte müssen bei der Installation von Überwachungskameras in Mietobjekten beachtet werden?

Bevor eine Überwachungskamera installiert werden kann, sollte die rechtliche Situation geklärt werden. Durch das Filmen fremder Personen wird in grundrechtlich geschützte Rechte eingegriffen. Das „Recht am eigenen Bild“ führt dazu, dass Nachbarn oder deren Besucher sich mit rechtlichen Mitteln dagegen wehren können, wenn der Hauseigentümer selbst oder ein Mieter in Räumen, die von allen Mietparteien gemeinsam genutzt werden, Kameras installieren. Dies gilt auch für den Eingangsbereich und für die äußere Umgebung des zu bewachenden Objekts. Zur Vermeidung von Klagen der Nachbarn ist es sinnvoll, zunächst deren Zustimmung einzuholen, bevor eine Kameraanlage installiert wird.

Bei einem Wohn- oder Gewerbeobjekt, das schon mehrfach Ziel von Einbrechern gewesen ist, fällt es wahrscheinlich nicht einmal schwer, das Einverständnis anderer Mieter zu erhalten. Allerdings muss auch dann, wenn sowohl der Vermieter als auch alle ansässigen Mietparteien die Kameraüberwachung wünschen, noch darauf geachtet werden, dass Aufnahmen von unbeteiligten Personen, die sich in unverdächtiger Weise auf öffentlich zugänglichem Grund und Boden bewegen, vermieden werden.

Fazit rund um die Mietminderung bei Sicherheitsmängeln

In der Diskussion um Mietminderung bei Sicherheitsmängeln wird deutlich, dass die Verantwortung des Vermieters für die Sicherheit der Mieträume begrenzt ist. Sie erstreckt sich auf grundlegende Sicherheitsmaßnahmen, wie abschließbare Türen. Darüber hinausgehende Anforderungen müssen speziell vereinbart werden. Mieter haben jedoch das Recht, bei nachweisbaren Sicherheitsdefiziten eine Mietminderung zu verlangen, sofern der Vermieter nicht angemessen reagiert. Die Installation zusätzlicher Sicherheitsmaßnahmen ist möglich, erfordert aber oft die Zustimmung des Vermieters. Schließlich können sich veränderte Sicherheitslagen auf die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages auswirken, was eine Anpassung des Mietverhältnisses erforderlich machen kann.